{"Signatur": "ZH_KSG_001", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2005-03-01", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_KSG_001_AA040140_2005-03-01.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/A5BDA9626EBEBBE8C1256FC50036132C_AA040140.pdf", "Checksum": "4c20b2dcaa78a683860dcad99319e98c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["AA040140"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Kassationsgericht 01.03.2005 AA040140"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Kassationsgericht 01.03.2005 AA040140"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Kassationsgericht 01.03.2005 AA040140"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Kassationsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Kassationsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Kassationsgericht "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "-"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Kantonales Beschwerdeverfahren, Mietrechtlicher Kündigungsschutz (Erstreckung), Zuständigkeit des Mietgerichts, Begriff des Geschäftsraums, Protokollierungspflicht, Suspensiveffekt"}], "ScrapyJob": "446973/28/2354", "Zeit UTC": "05.09.2025 22:40:49", "Checksum": "4f3cfea561ec8d9a98696fe7010188a3", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Kassationsgericht 01.03.2005 AA040140\nRegeste:\nKantonales Beschwerdeverfahren, Mietrechtlicher Kündigungsschutz (Erstreckung), Zuständigkeit des Mietgerichts, Begriff des Geschäftsraums, Protokollierungspflicht, Suspensiveffekt\n\n b) Der Beschwerdeführer stützt seinen Einwand im Wesentlichen darauf, die Parteien hätten vereinbart bzw. seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass ein Mietvertrag über Geschäftsräume vorliege, was zur Zuständigkeit\ndes Mietgerichtes führe. Diese Argumentation geht jedoch fehl. Der Beschwerdeführer übersieht, dass der Begriff des Geschäftsraumes im Sinne von § 18\nGVG ein objektiver ist. Dies hat zur Folge, dass die Qualifikation eines Mietgegenstandes als Geschäftsraum im Sinne von § 18 GVG einer Parteivereinbarung\nentzogen ist. Liegt objektiv keine Streitigkeit aus Miet- und Pachtverhältnissen\nüber Wohn- oder Geschäftsräume vor, entfällt die Zuständigkeit des Mietgerichts\nund sie kann auch nicht dadurch begründet werden, dass die Parteien - wenn\nauch übereinstimmend - ihre Vereinbarung den mietrechtlichen Sonderbestimmungen unterstellen. Dies bedeutet nicht von vornherein, dass diese mietrechtlichen Bestimmungen nicht zur Anwendung gelangen könnten. Vielmehr wird das\n- 9 -\n\nzuständige Gericht zu prüfen und zu entscheiden haben, ob die mietrechtlichen\nBestimmungen anzuwenden sind. Bei dieser Sachlage brauchten weder die Vorinstanzen noch braucht das Kassationsgericht auf die Frage der Vertragsauslegung weiter einzugehen. Den Rügen der Verletzung der Auslegungsregeln und\nder Verletzung der Offizial- bzw. Untersuchungsmaxime ist damit der Boden entzogen. Eine willkürliche Beweiswürdigung steht in dieser Konstellation nicht zur\nDiskussion. Die Kritik des Beschwerdeführers ist unbegründet.\n\n5. a) Sodann bringt der Beschwerdeführer vor, die Beschwerdegegner\nhätten ihre Zustimmung zu diversen baulichen Veränderungen des Mietobjekts\ndurch den Beschwerdeführer gegeben. Ob diese Zustimmung im voraus oder\nnachträglich erteilt worden sei, spiele keine Rolle. Des weiteren hätten die Beschwerdegegner den Mietzins wegen der geänderten Nutzung des Mietobjekts\ndurch den Beschwerdeführer massiv heraufgesetzt (KG act. 1 S. 7, 6).\n\nb) Es ist unklar, was der Beschwerdeführer damit rügen will. Auch die\nVorinstanz bemerkte, dass die Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer nachträglich ihre Zustimmung zur Erstellung diverser Bauten auf dem Grundstück gegeben hatten. Auch für sie war nicht von Bedeutung, ob die Zustimmung im voraus oder nachträglich erstellt wurde; vielmehr erwog sie in diesem Zusammenhang einzig, aus der Einwilligung könne nicht ohne weiteres geschlossen werden,\ndass die Beschwerdegegner das Mietobjekt insgesamt hätten zum Geschäftsraum erheben wollen (vgl. oben 1.). Letztere Erwägung - welche im Übrigen einleuchtet - beanstandet der Beschwerdeführer nicht. Sodann legt er nicht dar, woraus sich ergebe, dass der Mietzins wegen der geänderten Nutzung des Mietobjekts heraufgesetzt worden sei. Aus dem bereits erwähnten Mietzinserhöhungsformular vom 1. Oktober 2001 (MG act. 5/2/2) ergibt sich dies jedenfalls nicht. Auf\ndie Rüge ist damit insgesamt infolge ungenügender Substantiierung nicht einzutreten (vgl. oben II.1).\n\n6. a) In rechtlicher Hinsicht macht der Beschwerdeführer geltend, den\nmietrechtlichen Bestimmungen unterstünden auch gemischte Verträge, sofern\ndas mietrechtliche Element wesentlich sei. Dies müsse auch dann analog gelten,\nwenn es sich um eine Mischung zwischen Miete von Geschäftsräumen und Miete\nvon unbebautem Land handle. In casu sei die Miete des Geschäftsraums für den\n- 10 -\n\nBeschwerdeführer subjektiv und objektiv wesentlich für den gesamten Vertrag,\nzumal das im gemieteten Geschäftsraum beherbergte Lokal seine Existenzgrundlage bilde (KG act. 1 S. 8).\n\nZum Verhältnis zwischen umschlossenen Räumen und Arealfläche\nmacht der Beschwerdeführer geltend, die gesamte überbaute Fläche (Holzhaus,\nParkplätze, Gartensitzplätze etc.) mache über 500 m2 aus. Somit müsse davon\nausgegangen werden, dass einer deutlich grösseren Fläche als bisher angenommen Raumqualität zugebilligt werden müsste. Auf der anderen Seite dürften grosse Teile des Grundstücks wegen bestehender Altlasten gar nicht überbaut werden. Deshalb sei für einen Prozentvergleich zu fordern, dass die überbaute Fläche nur ins Verhältnis zur überbaubaren Fläche gesetzt werde, und nicht ins Verhältnis zur Totalfläche. Diese Abklärungen seien von der Vorinstanz nicht gemacht worden (KG act. 1 S. 9).\n\nb) aa) Die Vorinstanzen erwogen, einer Fläche, welche nur zu einem\nBruchteil mit Geschäftsräumen überbaut sei, komme keine Raumqualität zu (OG\nact. 2 S. 11, KG act. 2 S. 5, 6). Diesen Erwägungen ist zuzustimmen. Insbesondere sprach das Bundesgericht in einem unveröffentlichten Entscheid einem Areal,\ndas zu maximal einem Viertel der Fläche mit Räumlichkeiten überbaut war, keinen Raumcharakter zu. Dies deshalb, weil die Nebensache nicht das auf die\nHauptsache anwendbare Rechtsregime bestimmen solle (vgl. BGE 4C.110/1997\nvom 11.06.1997, Erw. 2.b = OG act. 11; BGE 124 III 110; Higi, in Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Band V.2.b, Zürich 1994, N 24 zu Art. 253a-253b).\n\n"}