{"Signatur": "ZH_KSG_001", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2004-11-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_KSG_001_AA040125_2004-11-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/401FD19B2D00A092C1256F80002ECF98_AA040125.pdf", "Checksum": "6c2b4e32d7ca64a0457b272eb30b5268"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["AA040125"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Kassationsgericht 26.11.2004 AA040125"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Kassationsgericht 26.11.2004 AA040125"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Kassationsgericht 26.11.2004 AA040125"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Kassationsgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Kassationsgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Kassationsgericht "}, {"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "-"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundsätze des Beschwerdeverfahrens"}], "ScrapyJob": "446973/28/2354", "Zeit UTC": "05.09.2025 22:42:17", "Checksum": "ef0f82daf28eeddc7606d8b60eb20ace", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Kassationsgericht 26.11.2004 AA040125\nRegeste:\nGrundsätze des Beschwerdeverfahrens\n\n 4.1 Ebenfalls im Zusammenhang mit der Kündigung vom\n25. November 2003 bringt die Beschwerdeführerin schliesslich Folgendes vor:\n\nDas Obergericht führe aus, dass die beiden Untermieter für die Benützung von zwei von fünf Zimmern zusammen etwas weniger als die Hälfte des gesamten Mietzinses bezahlen würden, was keine erhebliche finanzielle Schlechterstellung der Untermieter bedeute, womit die Untermietbedingungen nicht als\nmissbräuchlich zu gelten hätten (KG act. 1 S. 8).\n\nDieser Überlegung liege eine aktenwidrige Annahme i.S.v. § 281 Ziff. 2\nZPO zugrunde, denn das Obergericht gehe von der irrigen Vorstellung aus, dass\ndas streitgegenständliche Objekt über fünf Zimmer plus zusätzlich weitere gemeinsam benützte Nebenräume verfüge. Dies treffe nicht zu, denn das Mietobjekt\nverfüge vielmehr über vier im ausschliesslichen Gebrauchszweck verwendete\n- 9 -\n\nZimmer plus Nebenräume wie Küche, Bad, separates WC, Eingang und Kellerraum. Das fünfte Zimmer sei ein gemeinsam genütztes Esszimmer, womit die\nUntermieter zwei von vier Zimmern benützt hätten (KG act. 1 S. 8).\n\nEine weitere Aktenwidrigkeit liege darin, dass die Vorinstanz beim Vergleich der Untermiete zur Hauptmiete von gleich grossen Räumen und damit einem (Flächen-)Verhältnis von 2 zu 5 bzw. 4 ausgehe. Die beiden untervermieteten Zimmer würden jedoch lediglich eine Fläche von 10m2 bzw. 16m2 aufweisen,\nwas zusammen 36.1% bzw. einem Drittel der Gesamtfläche der vier Zimmer von\n72m2 entspreche. Der Umstand, dass die beiden Untermieter für dieses Drittel\nfast die Hälfte des Mietzinses bezahlen würden, werde gar nicht oder nicht genügend gewürdigt, worin eine Ermessensüberschreitung und somit die Verletzung\nklaren materiellen Rechts i.S.v. § 281 Ziff. 3 ZPO zu sehen sei (KG act.1 S. 8/9).\n\nSodann lasse das Obergericht beim Vergleich der Mietzinse den Umstand ausser Acht, dass im Gesamtmietzins von Fr. 2'680.-- auch der Mietzins für\nden vom Beschwerdegegner ausschliesslich benützten Parkplatz in der Höhe von\nFr. 100.-- enthalten sei. Korrekterweise - so die Beschwerdeführerin - hätte man\nbeim Vergleich folglich von einem korrigierten Gesamtmietzins von Fr. 2'580.--\nausgehen müssen, worauf sie ausdrücklich hingewiesen habe. Dieser Umstand\nsei insofern von Bedeutung, als sich unter Beachtung dieses korrigierten Gesamtmietzinses und anhand des Flächenanteils von 36.1% ein Untermietzins von\nFr. 931.60 ergäbe, womit die beiden Untermieter, welche in Tat und Wahrheit\ngemeinsam Fr. 1'250.- bezahlen würden, Fr. 380.40 zuviel bezahlen würden. Aus\ndiesem Grund stehe die Aussage der Vorinstanz, wonach die beiden Untermieter\nzusammen etwas weniger als die Hälfte bezahlen würden, im Widerspruch zu den\nAkten. Allenfalls - so die Beschwerdeführerin - hätte darüber ein Beweisverfahren\ngeführt werden müssen; der Entscheid leide an einem Mangel i.S.v. § 281 Ziff. 2,\nevtl. Ziff. 1, subevtl. Ziff. 3 ZPO (KG act. 1 S. 9).\n\nSchliesslich sei es unstatthaft, dass das Obergericht die beiden Untermietverhältnisse gemeinsam geprüft habe. Vielmehr hätte - so die Beschwerdeführerin - jeder Untermietzins einzeln mit dem Gesamtmietzins verglichen werden\nmüssen. Ein solches Vorgehen dränge sich auf, ansonsten ein günstiger Unter-\n- 10 -\n\nmietzins des einen Untermieters einen übersetzten Untermietzins des anderen\nkompensieren könne. Dem Vermieter müsse es erlaubt sein, bei Bestehen verschiedener Untermietverhältnisse einen einzelnen Untermietvertrag als missbräuchlich abzulehnen, selbst wenn der Mieter gesamthaft keinen übermässigen\nErtrag erziele. Indem die Vorinstanz insbesondere eine nähere Betrachtung der\nUntervermietung des kleinen Zimmers zu Fr. 550.-- unterlassen habe, habe sie ihr\nErmessen missbraucht bzw. überschritten. Der Entscheid beruhe auf einer Verletzung klaren materiellen Rechts i.S.v. § 281 Ziff. 3 ZPO, eventualiter liege eine\nAktenwidrigkeit i.S.v. § 281 Ziff. 2 ZPO vor (KG act. 1 S. 9/10).\n\n4.2 Auf den Vorwurf, wonach das Obergericht in aktenwidriger Weise\nvon fünf statt nur vier Zimmern ausgegangen sei, ist schon deshalb nicht einzutreten, weil die Beschwerdeführerin keine Aktenstellen nennt, welche diese Behauptung belegen würden (vgl. dazu die Ausführungen unter Ziff. II.1.2.a vorstehend). Überdies ist ohnehin nicht einzusehen, inwiefern sich die angeblich aktenwidrige Annahme betreffend fünf Zimmer zu Ungunsten der Beschwerdeführerin\nausgewirkt haben sollte (zum Erfordernis der Erheblichkeit des gerügten Mangels\nvgl. von Rechenberg, a.a.O., S. 23 ff.).\n\nEbenso nicht einzutreten ist auf die Rüge, wonach die Vorinstanz\nfälschlicherweise von gleich grossen Zimmern bzw. von einem falschen Verhältnis\nvon Untermietfläche und Gesamtmietfläche ausgegangen sei, werden doch auch\nhier keine Belegstellen zitiert, anhand welcher sich die Behauptung der Beschwerdeführerin überprüfen liesse.\n\nSoweit der Vorinstanz vorgeworfen wird, sie gehe in aktenwidriger\nWeise davon aus, dass die beiden Untermieter zusammen etwas weniger als die\nHälfte des Gesamtmietzinses bezahlen würden, fehlen ebenfalls entsprechende\nAktenzitate. Im Übrigen wäre diese Rüge ohnehin abzuweisen, denn selbst wenn\ndie Angaben der Beschwerdeführerin (Untermietzins total Fr. 1'250.--; Gesamtmietzins Fr. 2'580.--) zutreffend sein sollten, könnte die Aussage der Vorinstanz\ndennoch nicht als aktenwidrig oder willkürlich bezeichnet werden.\n- 11 -\n\n"}