Baurechtliche Relevanz erlangt die Ausnützungsübertragung erst mit der Bewilligung des
Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven angewiesen ist,
und lediglich im dafür benötigten Umfang. Eine Vorab-Veräusserung von
Ausnützung führt mithin keinen öffentlich-rechtlicher wirksamen Ausnützungstransfer herbei (BGr 1C_57/2019 vom 19. Dezem-ber 2019, E. 3.3.;
Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Zürcher Pla-
nungs- und Baurecht, 6. Aufl., Wädenswil 2019, Bd. 2, S. 932 f.).