{"Signatur": "ZH_BRK_001", "Spider": "ZH_Baurekurs", "Datum": "2023-03-17", "PDF": {"Datei": "ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0056-2023_2023-03-17.pdf", "URL": "https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/auszug_r1s.2022.05166.pdf", "Checksum": "d7ebe1ebb8e530a308f6c8d37d228ed7"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["BRGE I Nr. 0056/2023"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht 17.03.2023 BRGE I Nr. 0056/2023"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht 17.03.2023 BRGE I Nr. 0056/2023"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht 17.03.2023 BRGE I Nr. 0056/2023"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Arealüberbauung: Ausnützungsberechnung, Lärmschutz, etc. | Zu beurteilen war ein Nachbarrekurs gegen eine grössere Arealüberbauung. Strittig waren unter anderem Fragen der Ausnützungsberechnung, des Schattenwurfs der geplanten Hochhäuser, der Rücksichtnahme auf ein benachbartes kommunales Schutzobjekt und der Berücksichtigung des ISOS, der Erfüllung der für Arealüberbauungen geltenden Voraussetzungen, des Lärmschutzes sowie der negativen Vorwirkung einer unter anderem das Baugrundstück betreffenden, noch nicht rechtskräftigen Gestaltungsplanpflicht. In teilweiser Gutheissung des Rekurses waren mehrere Auflagen zu den Aspekten der Ausnützung und des Lärmschutzes anzuordnen, während der Rekurs im Übrigen abzuweisen war."}], "ScrapyJob": "446973/69/1779", "Zeit UTC": "18.07.2025 23:08:01", "Checksum": "9606511a325105605d0aaab972a81093", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Baurekursgericht 17.03.2023 BRGE I Nr. 0056/2023\nRegeste:\nArealüberbauung: Ausnützungsberechnung, Lärmschutz, etc. | Zu beurteilen war ein Nachbarrekurs gegen eine grössere Arealüberbauung. Strittig waren unter anderem Fragen der Ausnützungsberechnung, des Schattenwurfs der geplanten Hochhäuser, der Rücksichtnahme auf ein benachbartes kommunales Schutzobjekt und der Berücksichtigung des ISOS, der Erfüllung der für Arealüberbauungen geltenden Voraussetzungen, des Lärmschutzes sowie der negativen Vorwirkung einer unter anderem das Baugrundstück betreffenden, noch nicht rechtskräftigen Gestaltungsplanpflicht. In teilweiser Gutheissung des Rekurses waren mehrere Auflagen zu den Aspekten der Ausnützung und des Lärmschutzes anzuordnen, während der Rekurs im Übrigen abzuweisen war.\n\nHinsichtlich des Gewerbes und des Luftraums Gastro auf Ebene 5 des Gebäudes D1 ist der Nachweis der Einhaltung der IGW grundsätzlich durch die\ngenannte Auflage abgedeckt, wobei im Übrigen ausgehend von den maximalen Tagesbelastungen gemäss S. 8 des Gutachtens für die Gewerberäume von vornherein keine IGW-Überschreitung ersichtlich ist und lediglich\nfür den Gastronomie-Bereich (dabei aber nicht lediglich für den Luftraum,\nsondern auch für die Ebene 4) das Problem einer nicht mit Sicherheit (aber\nmit grosser Wahrscheinlichkeit) einen Belastungswert von (lediglich) 70\ndB(A) ausweisenden Angabe besteht. Den Gastronomie-Bereich betreffend\nsind jedoch zwei zusätzliche Aspekte zu berücksichtigen: Zum einen setzt\ndie Anwendbarkeit der höheren IGW die ausreichende Belüftung auch bei\ngeschlossenen Fenstern voraus (Art. 42 Abs. 2 LSV), wovon aber gestützt\nauf § 41 Abs. 1 der Besonderen Bauverordnung I (BBV I) in Verbindung mit\nDispositivziffer II.B.35 ausgegangen werden kann. Zum andern wären in der\nNacht auch die höheren IGW (von 60 dB[A]) überschritten (vgl. act. 22.1.0\nS. 17 und 19). Zwar ist aufgrund der konkreten betrieblichen Einbettung des\nGastronomiebereichs (räumlicher Bezug zum Ladenzentrum) nicht davon\nauszugehen, dass dessen Öffnungszeiten die Nachtzeit (22 bis 06 Uhr; vgl.\nAnhang 3 Ziff. 32 Abs. 1 LSV) betreffen. Um diesen Punkt (bzw. die damit\nverbundene ausschliessliche Relevanz der Tagesbelastung) sicherzustellen,\nist der angefochtene Beschluss jedoch durch folgende weitere Auflage zu\nergänzen: \"Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus des Gastro-Bereichs\ngemäss separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherrschaft dem Amt für Baubewilligungen im Sinne der Erwägungen den Nachweis zu erbringen, dass die Nutzung ausserhalb der Zeit von 22 Uhr bis 06\nUhr erfolgt.\"\n\nZusammenfassend ergibt sich somit, dass die den Lärm betreffende Rüge\nteilweise begründet ist, die entsprechenden Mängel aber mit den drei genannten Auflagen behoben werden können. Eine Aufhebung des angefochtenen Beschlusses aus lärmschutzrechtlichen Gründen fällt demgegenüber\nausser Betracht.\n\nR1S.2022.05166 Seite 94\n18.1\nDie Rekurrierenden rügen weiter, der vorgesehene Etappierungsplan, wonach in einer ersten Etappe ab 2025 der Ersatzneubau für die Gebäude\n\"Wohnen 3\" und \"Wohnen 4\" und danach in einer zweiten, bis ca. 2034 dauernden Etappe der Ersatzneubau für \"Wohnen 2\" und Migros erfolgen solle,\nsetze voraus, dass die - gemäss Vertrag der Stadt Zürich mit der Bauherrschaft vom 11. Dezember 2002 - bis 30. September 2026 bestehende städtische Mietzinskontrolle für die 78 Wohnungen des Sektors \"Wohnen 4\" bereits per 2025 und damit vertragswidrig beendet würde, nachdem entsprechende Verhandlungen zwischen Stadt und Bauherrschaft zu keinem Ergebnis geführt hätten. Der Abbruch von \"Wohnen 4\" könne folglich frühestens\nab Oktober 2026 gestartet werden, womit dem von der Bauherrschaft eingereichten Etappierungsplan die Grundlage entzogen sei und die Baueingabe\nauf einem faktisch nicht einhaltbaren bzw. rechtlich nicht durchsetzbaren\nFahrplan beruhe. Das dem Baugesuch zugrundeliegende und mit dem angefochtenen Entscheid bewilligte Etappierungskonzept sei vertragswidrig\nund nicht umsetzbar. Diese Realisierungs-Problematik werde im Bauentscheid mit keinem Wort thematisiert. Die Frage, ob das Projekt innert der in\nder Baueingabe genannten Fristen und der gesetzlichen Vorgaben für Arealüberbauungen realisiert werden könne, sei konstitutiv für die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens überhaupt und dürfe nicht in eine Auflage abgeschoben werden. Die im angefochtenen Beschluss enthaltene Auflage, das\nvollständige Etappierungskonzept durch das Amt für Baubewilligungen beurteilen zu lassen, sei für die Bauherrschaft wie für die Rekurrierenden eine\nkomplette Blackbox; ein solches Vorgehen sei unstatthaft, der Bauentscheid\nrechtswidrig. In der Replik weisen die Rekurrierenden ergänzend darauf hin,\nes werde bestritten, dass der Vertrag betreffend Mietzinskontrolle keine baurechtliche Relevanz habe. Der ursprüngliche Vertrag von 1973 sei Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung gewesen und habe zudem\nden Charakter einer Mehrwertabgabe gehabt. Es bestehe insofern eine öf-\nfentlich-rechtliche Nutzungseinschränkung, die auch im vorliegenden Verfahren zu beachten sei.\n\n18.2\nAuch diese Rüge erweist sich als unbegründet. Zweifelhaft ist zunächst, ob\ndie aufgeworfene Frage überhaupt materiell zu behandeln ist: Die - zwischen\nden Parteien nicht umstrittene - Vorgabe, wonach die Wohnungen des Sek-\n\n"}