{"Signatur": "ZH_BRK_001", "Spider": "ZH_Baurekurs", "Datum": "2014-04-04", "PDF": {"Datei": "ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0039-2014_2014-04-04.pdf", "URL": "https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0039_2014_726.pdf", "Checksum": "a4105984878e48a5ddad2c18c60db298"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["BRGE I Nr. 0039/2014"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Kriterien für die Annahme der Zweckänderung einer Immobiliengesellschaft. Bewilligungspflichtigkeit von Beteiligung mittels Partizipationsscheinen. Füllung einer Gesetzeslücke betreffend den Tatbestand des Erwerbs von Grundstücken. | Für die Annahme bzw. den Zeitpunkt der Änderung des Zwecks von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist die Änderung des tatsächlichen und statutarischen Zwecks ausschlaggebend. Die baupolizeiliche Zulassung von Wohnnutzung (i.c. auf Grund von einer in Aussicht stehenden, Wohnnutzung erlaubenden Änderung von Sonderbauvorschriften) ist demgegenüber unerheblich (E. 5. und 6.). Die Beteiligung mittels Partizipationsscheinen an einer Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist bewilligungspflichtig (E. 7. und 8.1). Die Zweckänderung einer bestehenden Gesellschaft, in die eine Person im Ausland investiert ist, von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, kommt dem Erwerb von Grundstücken durch die Person im Ausland gleich (Füllung einer Gesetzeslücke; E. 8.4)."}], "ScrapyJob": "446973/69/1779", "Zeit UTC": "18.07.2025 23:06:53", "Checksum": "7d86573e528ede1756aa6ab41679b3d6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014\nRegeste:\nGrundstückserwerb durch Personen im Ausland. Kriterien für die Annahme der Zweckänderung einer Immobiliengesellschaft. Bewilligungspflichtigkeit von Beteiligung mittels Partizipationsscheinen. Füllung einer Gesetzeslücke betreffend den Tatbestand des Erwerbs von Grundstücken. | Für die Annahme bzw. den Zeitpunkt der Änderung des Zwecks von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist die Änderung des tatsächlichen und statutarischen Zwecks ausschlaggebend. Die baupolizeiliche Zulassung von Wohnnutzung (i.c. auf Grund von einer in Aussicht stehenden, Wohnnutzung erlaubenden Änderung von Sonderbauvorschriften) ist demgegenüber unerheblich (E. 5. und 6.). Die Beteiligung mittels Partizipationsscheinen an einer Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist bewilligungspflichtig (E. 7. und 8.1). Die Zweckänderung einer bestehenden Gesellschaft, in die eine Person im Ausland investiert ist, von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, kommt dem Erwerb von Grundstücken durch die Person im Ausland gleich (Füllung einer Gesetzeslücke; E. 8.4).\n\n Dass der notwendige Erwerbsvorgang weder im Verkauf der Aktien an die\nM. noch in der Abspaltung der B. (die sich dannzumal unzweifelhaft als\nBetriebsstätte-Immobiliengesellschaft qualifiziert) liegen kann, ist offensichtlich\nund unbestritten. Am ehesten könnte – wie dies die Vorinstanz auch getan hat –\nin der formellen Zweckänderung hin zur Wohnimmobiliengesellschaft ein\nErwerbsvorgang erblickt werden, was jedoch weder Gesetz noch Verordnung\nso festhalten.\n\n8.4.2 Eine Gesetzeslücke liegt vor, wenn sich eine gesetzliche Regelung\nals unvollständig erweist, weil sie auf eine bestimmte Frage keine Antwort\nenthält. Bevor eine solche Lücke angenommen wird, ist durch Auslegung zu\nermitteln, ob das Fehlen einer ausdrücklichen Anordnung nicht als so\ngenanntes qualifiziertes Schweigen zu verstehen ist. Diesfalls hat der\nGesetzgeber eine Rechtsfrage nicht übersehen, sondern stillschweigend\n(negativ) mitentschieden.\n\nLehre und Rechtsprechung unterscheiden zwischen echten und unechten\nLücken. Eine echte Lücke liegt vor, wenn ein Gesetz für eine Frage, ohne deren\nBeantwortung die Rechtsanwendung nicht (vollständig) möglich ist, keine\nRegelung enthält. Bei der unechten Lücke gibt die gesetzliche Regelung zwar\nauf alle Fragen, die sich bei der Rechtsanwendung stellen, eine Antwort; weil\ndie Regelung aber zu einem sachlich gänzlich unbefriedigenden Resultat führt,\nwird sie als lückenhaft empfunden. Das Rechtsverweigerungsverbot verpflichtet\ndie rechtsanwendende Behörde, echte Lücken zu füllen, während das\nLegalitätsprinzip es grundsätzlich untersagt, unechte Lücken zu schliessen.\n- 7-\n\nEine neuere Auffassung verzichtet auf die Unterscheidung zwischen echter\nund unechter Lücke und bezeichnet die Lücke als planwidrige Unvollständigkeit\ndes Gesetzes, die von den rechtsanwendenden Behörden behoben werden\ndarf. Das Bundesgericht hat diesen Lückenbegriff übernommen und nimmt eine\nvom Gericht zu schliessende Lücke stets dann an, wenn die gesetzliche\nRegelung nach den dem Gesetz zu Grunde liegenden Wertungen und\nZielsetzungen als unvollständig und daher ergänzungsbedürftig betrachtet\nwerden muss (BGE 102 Ib 224 f., E. 2). Diesfalls ist der Richter zur\nLückenfüllung berechtigt und verpflichtet (vgl. zum Ganzen Ulrich Häfelin/Georg\nMüller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., 2010, Rz. 233 ff.).\n\n8.4.3 Das Ziel des Bewilligungsgesetzes ist die Verhinderung der\nÜberfremdung des einheimischen Bodens (Art. 1 BewG). Dies soll erreicht\nwerden, indem der direkte Grunderwerb durch Personen im Ausland (mit\neinigen Ausnahmen) der Bewilligungspflicht unterstellt wird und\nBewilligungstatbestände sehr einschränkend formuliert sind. Weiter wird der\nErwerb von Anteilen an juristischen Personen, welche Grundstücke halten, und\ndamit der indirekte Immobilienerwerb eingeschränkt. Damit soll nicht zuletzt\nausländische Spekulation mit einheimischem Boden verhindert werden.\n\nEs ist klar und offensichtlich, dass das mit der vorliegend zu beurteilenden\nStandortentwicklung angestrebte Ziel – eine Person im Ausland ist mit 20\nProzent des Gesellschaftskapitals an einer schweizerischen Wohnimmobilien-\nGesellschaft beteiligt und profitiert in finanzieller Hinsicht dank der\nAusgestaltung ihrer Anteile als Vorzugspartizipationsscheine überproportional –\nden Zielen und Werten des Bewilligungsgesetzes widerspricht. Wenn das\nBewilligungsgesetz keine Regelung für den Vorgang der Zweckänderung einer\nbestehenden Gesellschaft, in die eine Person im Ausland investiert ist, hin zur\nGesellschaft, welche bewilligungspflichtige Grundstücke erwerben und halten\nwill, enthält, so erweist es sich als offensichtlich unvollständig und daher\nergänzungswürdig.\n\nDie Aufzählung in Art. 1 Abs. 1 BewV ist beispielhaft und daher nicht\nabschliessend. Eine analoge Anwendung von Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV (wonach\ndie Beteiligung an der Gründung und, sofern der Erwerber damit seine Stellung\nverstärkt, an der Kapitalerhöhung von juristischen Personen, deren\ntatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist [Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG],\ndie nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG bewilligungsfrei erworben werden\nkönnen, als Erwerb von Grundstücken gilt) in Verbindung mit Art. 4 Abs. 1 lit. e\nBewG erweist sich daher als sachgerecht, um die Gesetzeslücke zu schliessen.\nDie Änderung des Zwecks einer Gesellschaft, welche sich neu als\nWohnimmobiliengesellschaft qualifiziert, kommt dem Erwerb von Grundstücken\ndamit gleich.\n\n"}