{"Signatur": "ZH_BRK_001", "Spider": "ZH_Baurekurs", "Datum": "2014-04-04", "PDF": {"Datei": "ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0039-2014_2014-04-04.pdf", "URL": "https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0039_2014_726.pdf", "Checksum": "a4105984878e48a5ddad2c18c60db298"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["BRGE I Nr. 0039/2014"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Kriterien für die Annahme der Zweckänderung einer Immobiliengesellschaft. Bewilligungspflichtigkeit von Beteiligung mittels Partizipationsscheinen. Füllung einer Gesetzeslücke betreffend den Tatbestand des Erwerbs von Grundstücken. | Für die Annahme bzw. den Zeitpunkt der Änderung des Zwecks von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist die Änderung des tatsächlichen und statutarischen Zwecks ausschlaggebend. Die baupolizeiliche Zulassung von Wohnnutzung (i.c. auf Grund von einer in Aussicht stehenden, Wohnnutzung erlaubenden Änderung von Sonderbauvorschriften) ist demgegenüber unerheblich (E. 5. und 6.). Die Beteiligung mittels Partizipationsscheinen an einer Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist bewilligungspflichtig (E. 7. und 8.1). Die Zweckänderung einer bestehenden Gesellschaft, in die eine Person im Ausland investiert ist, von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, kommt dem Erwerb von Grundstücken durch die Person im Ausland gleich (Füllung einer Gesetzeslücke; E. 8.4)."}], "ScrapyJob": "446973/69/1779", "Zeit UTC": "18.07.2025 23:06:53", "Checksum": "7d86573e528ede1756aa6ab41679b3d6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014\nRegeste:\nGrundstückserwerb durch Personen im Ausland. Kriterien für die Annahme der Zweckänderung einer Immobiliengesellschaft. Bewilligungspflichtigkeit von Beteiligung mittels Partizipationsscheinen. Füllung einer Gesetzeslücke betreffend den Tatbestand des Erwerbs von Grundstücken. | Für die Annahme bzw. den Zeitpunkt der Änderung des Zwecks von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist die Änderung des tatsächlichen und statutarischen Zwecks ausschlaggebend. Die baupolizeiliche Zulassung von Wohnnutzung (i.c. auf Grund von einer in Aussicht stehenden, Wohnnutzung erlaubenden Änderung von Sonderbauvorschriften) ist demgegenüber unerheblich (E. 5. und 6.). Die Beteiligung mittels Partizipationsscheinen an einer Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist bewilligungspflichtig (E. 7. und 8.1). Die Zweckänderung einer bestehenden Gesellschaft, in die eine Person im Ausland investiert ist, von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, kommt dem Erwerb von Grundstücken durch die Person im Ausland gleich (Füllung einer Gesetzeslücke; E. 8.4).\n\n Wie die Rekurrentin zu Recht ausführt, wurde im Rahmen der Revision des\nBewilligungsgesetzes im Jahr 2004 das in Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG genannte\nPartizipationsscheinkapital gestrichen. Diese Bestimmung behandelt die Frage,\nwann die Beherrschung einer juristischen Person durch eine Person im Ausland\nzu vermuten sei. Bei dieser Frage spielt die rein finanzielle Beteiligung\nnaturgemäss eine untergeordnete Rolle, und die Streichung des Partizipationskapitals war folglich sachgerecht. Dass Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG nicht in\nentsprechender Weise angepasst wurde, spricht für sich. Der Gesetzgeber\nwollte hier den Erwerb jeder Beteiligung (bzw. jeden Anteils) der Bewilligungspflicht unterstellen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, ist diesbezüglich die\nFrage der ausländischen Beherrschung nicht relevant. Auch der Erwerb einer\neinzelnen Aktie führt schliesslich in den seltensten Fällen zu einer\nbeherrschenden Stellung, ist jedoch gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG\nbewilligungspflichtig.\n\nDie von der Rekurrentin genannten Beispiele, bei welchen die\nEigenkapitalbeteiligung an Immobiliengesellschaften erlaubt sind, sind zwar\nzutreffend, jedoch als Ausnahmen von der Regel, dass Personen im Ausland\nkeine Anteile an Gesellschaften, deren Zweck der Erwerb von Grundstücken ist,\nerwerben dürfen, konzipiert. So ist der Erwerb von Anteilen an Wohnimmobiliengesellschaften nur dann erlaubt, wenn die Anteile an der Börse\ngehandelt werden, was vorliegend gerade nicht der Fall ist. Der Gesetzgeber\nwollte explizit für börsenkotierte Gesellschaften eine Erleichterung schaffen, sie\nsollten anders behandelt werden. Auch die unterschiedliche Behandlung von\nausländischen Investitionen in Gesellschaften, die nebenbei Immobilien halten,\nist gerechtfertigt, soll doch die Eigenkapitalbeschaffung nicht generell erschwert\nwerden. Einzig die Möglichkeit der Teilnahme an einer Kapitalerhöhung einer\nWohnimmobiliengesellschaft, wenn sich dadurch die Stellung der Person im\nAusland nicht verstärkt (Art. 1 Abs. 1 lit. a BewV), stützt die rekurrentische\nPosition, setzt sie doch voraus, dass eine Person im Ausland in eine juristische\nPerson, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, die nicht\nnach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG ohne Bewilligung erworben werden können,\ninvestiert sein kann.\n\nSchliesslich ist auch das Merkblatt des Bundesamtes für Justiz zum\nErwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Juli 2009,\nwonach auch der Erwerb eines Partizipationsscheines einer nicht börsenkotierten Gesellschaft, die ausschliesslich oder zumindest auch zu einem\nwesentlichen Teil Wohnimmobilien erworben hat oder mit solchen handelt, der\nBewilligungspflicht des Bewilligungsgesetzes unterliegt (Merkblatt, S. 6), zu\nbeachten. Dieses Merkblatt ist für das Baurekursgericht zwar nicht verbindlich,\nstellt jedoch eine Auslegungshilfe dar und fliesst insoweit in die\nEntscheidfindung ein.\n- 6-\n\nInsgesamt ist der Begriff «Anteil» in Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG so\nauszulegen, dass jeder Erwerb einer Beteiligung – unabhängig von der\nVerbindung mit einem Stimmrecht – an einer Gesellschaft, deren Zweck der\nErwerb und das Halten von Immobilien, welche nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a\nBewG bewilligungsfrei erworben werden können, bewilligungspflichtig im Sinne\ndes Bewilligungsgesetzes ist.\n\n8.4.1 Damit die Bewilligungspflicht nach Bewilligungsgesetz zur\nAnwendung kommt, muss schliesslich ein Erwerbsvorgang gegeben sein. Dies\nkann zum einen der Kauf eines Grundstücks sein. Art. 1 Abs. 1 lit. a der\nVerordnung zum Bewilligungsgesetz (BewV) bestimmt sodann, dass die\nBeteiligung an der Gründung und, sofern der Erwerber damit seine Stellung\nverstärkt, an der Kapitalerhöhung von juristischen Personen, deren\ntatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist (Art. 4 Abs. 1 lit. e\nBewG), die nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG ohne Bewilligung erworben\nwerden können, auch als Erwerb von Grundstücken gelten. Gemäss lit. b der\ngenannten Verordnungsbestimmung gilt die Übernahme eines Grundstückes,\ndas nicht nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG ohne Bewilligung erworben werden\nkann, zusammen mit einem Vermögen oder Geschäft (Art. 181 des\nObligationenrecht [OR]) oder durch Fusion, Spaltung, Umwandlung oder\nVermögensübertragung nach Fusionsgesetz (FusG), sofern sich dadurch die\nRechte des Erwerbers an diesem Grundstück vermehren, ebenfalls als Erwerb\nvon Grundstücken.\n\n"}