{"Signatur": "ZH_BRK_001", "Spider": "ZH_Baurekurs", "Datum": "2014-04-04", "PDF": {"Datei": "ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0039-2014_2014-04-04.pdf", "URL": "https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/BRGE_I_0039_2014_726.pdf", "Checksum": "a4105984878e48a5ddad2c18c60db298"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["BRGE I Nr. 0039/2014"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Kriterien für die Annahme der Zweckänderung einer Immobiliengesellschaft. Bewilligungspflichtigkeit von Beteiligung mittels Partizipationsscheinen. Füllung einer Gesetzeslücke betreffend den Tatbestand des Erwerbs von Grundstücken. | Für die Annahme bzw. den Zeitpunkt der Änderung des Zwecks von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist die Änderung des tatsächlichen und statutarischen Zwecks ausschlaggebend. Die baupolizeiliche Zulassung von Wohnnutzung (i.c. auf Grund von einer in Aussicht stehenden, Wohnnutzung erlaubenden Änderung von Sonderbauvorschriften) ist demgegenüber unerheblich (E. 5. und 6.). Die Beteiligung mittels Partizipationsscheinen an einer Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist bewilligungspflichtig (E. 7. und 8.1). Die Zweckänderung einer bestehenden Gesellschaft, in die eine Person im Ausland investiert ist, von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, kommt dem Erwerb von Grundstücken durch die Person im Ausland gleich (Füllung einer Gesetzeslücke; E. 8.4)."}], "ScrapyJob": "446973/69/1779", "Zeit UTC": "18.07.2025 23:06:53", "Checksum": "7d86573e528ede1756aa6ab41679b3d6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Baurekursgericht 04.04.2014 BRGE I Nr. 0039/2014\nRegeste:\nGrundstückserwerb durch Personen im Ausland. Kriterien für die Annahme der Zweckänderung einer Immobiliengesellschaft. Bewilligungspflichtigkeit von Beteiligung mittels Partizipationsscheinen. Füllung einer Gesetzeslücke betreffend den Tatbestand des Erwerbs von Grundstücken. | Für die Annahme bzw. den Zeitpunkt der Änderung des Zwecks von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist die Änderung des tatsächlichen und statutarischen Zwecks ausschlaggebend. Die baupolizeiliche Zulassung von Wohnnutzung (i.c. auf Grund von einer in Aussicht stehenden, Wohnnutzung erlaubenden Änderung von Sonderbauvorschriften) ist demgegenüber unerheblich (E. 5. und 6.). Die Beteiligung mittels Partizipationsscheinen an einer Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, ist bewilligungspflichtig (E. 7. und 8.1). Die Zweckänderung einer bestehenden Gesellschaft, in die eine Person im Ausland investiert ist, von einer Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft in eine Gesellschaft, deren Zweck der Erwerb und das Halten von nicht bewilligungsfrei erwerbbaren Immobilien ist, kommt dem Erwerb von Grundstücken durch die Person im Ausland gleich (Füllung einer Gesetzeslücke; E. 8.4).\n\n Gemäss Gründungsstatuten der B. soll sich ihr Zweck auf den Erwerb, die\nVerwaltung und Veräusserung von Betriebsstätten-Liegenschaften\nbeschränken. Die Änderung des statutarischen Zwecks der B. hin zu Erwerb,\nVerwaltung und Veräusserung von Wohnimmobilien müsste demnach\nunmittelbar vor dem Wechsel der Nutzung der Grundstücke bzw. mit der\nAufgabe der Betriebsstättennutzung erfolgen. Da vorausgesetzt werden darf,\ndass sich die Organe der B. regelkonform verhalten werden, wird der Zeitpunkt\nder Änderung des statutarischen Zwecks der B. ungefähr mit der Änderung der\ntatsächlichen Geschäftstätigkeit zusammenfallen. Da erst die statutarische\nZweckänderung die Organe der B. berechtigt, aber auch verpflichtet, auf den\n- 3-\n\nbisher als Betriebsstätten an die R. vermieteten Grundstücken Wohnbauten zu\nerstellen, hat die Vorinstanz zu Recht auf den Zeitpunkt der Änderung der\nStatuten abgestellt, in welchem die B. nicht mehr als Betriebsstätte-\nImmobiliengesellschaft qualifiziert und der Erwerb eines ihrer Anteile demnach\nim Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG bewilligungspflichtig ist.\n\n6.3 Für gemischte Immobiliengesellschaften, deren Zweck sowohl im\nErwerb von Betriebsstätten-Grundstücken wie auch etwa von\nWohngrundstücken oder Bauland liegt, enthält das Bewilligungsgesetz keine\nRegelung. Nachdem mit der Revision des Bewilligungsgesetzes im Jahr 1997\neine Öffnung des Immobilienmarktes angestrebt wurde, ist nicht von einer\nVerschärfung der Regelung auszugehen. Gemäss der aufgehobenen\nBestimmung von Art. 4 Abs. 1 lit. d BewG löste der Erwerb eines Anteils an\neiner juristischen Person erst dann eine Bewilligungspflicht aus, wenn im\nRahmen der Gesamtaktiven die Grundstücke in der Schweiz nach ihrem\ntatsächlichen Wert mehr als einen Drittel dieser Aktiven ausmachten. Nach\nLehre und Rechtsprechung ist der Erwerb eines Gesellschaftsanteils durch eine\nPerson im Ausland unproblematisch, wenn die bewilligungspflichtigen\nGrundstücke einer Gesellschaft (deren statutarischer Zweck nicht der Erwerb\nvon gemäss Bewilligungsgesetz bewilligungspflichtigen Grundstücken ist)\nweniger als 20 Prozent der gesamten Aktiven ausmachen. Zumindest dann ist\nihr tatsächlicher Zweck nicht der Erwerb von bewilligungspflichtigen\nGrundstücken im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG.\n\nEs ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass eine solche Faustregel\ndann sinnvoll ist, wenn sich aus dem statutarischen Zweck einer juristischen\nPerson nicht ergibt, ob es sich um eine Wohn- oder Betriebsstätte-\nImmobiliengesellschaft handelt. Um solche unklare Situationen zu vermeiden,\nhat die Vorinstanz zudem zu Recht darauf bestanden, dass bei einer in Bezug\nauf das Bewilligungsgesetz wegen ihrer ausländischen Beherrschung allenfalls\nrelevanten Gesellschaft der Gesellschaftszweck im Zeitpunkt der Gründung der\nB. eng definiert wird.\n\n6.4 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die tatsächliche\nZweckänderung erst nach Änderung der Sonderbauvorschriften möglich sein\nwird und eine Änderung des statutarischen Zwecks vorher nicht angezeigt ist.\nAllein die baupolizeiliche Möglichkeit der Wohnnutzung auf dem\nstreitbetroffenen Areal qualifiziert die B. nicht als Wohnimmobiliengesellschaft.\nDie Erwähnung der Änderung der Sonderbauvorschriften ist in diesem\nZusammenhang daher bedeutungslos. Die kumulative Aufzählung von\nstatutarischem und tatsächlichem Zweck im Dispositiv des angefochtenen\nBeschlusses ist hingegen sachgerecht. (…).\n\nDemgemäss ist Dispositiv-Ziffer 1.c des angefochtenen Beschlusses in\nteilweiser Gutheissung des Rekurses wie folgt neu zu formulieren: «Es wird\nfestgestellt, dass die B. als Betriebsstätte-Immobiliengesellschaft zu\nqualifizieren ist, solange sie ihren statutarischen und tatsächlichen Zweck nicht\nändert.»\n- 4-\n\n"}