{"Signatur": "ZH_BRK_001", "Spider": "ZH_Baurekurs", "Datum": "2022-01-28", "PDF": {"Datei": "ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0007-2022_2022-01-28.pdf", "URL": "https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2022-16.pdf", "Checksum": "c8e94dd93cd67c437acce280540e64d1"}, "Scrapedate": "2026-02-18", "Num": ["BRGE I Nr. 0007/2022"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht 28.01.2022 BRGE I Nr. 0007/2022"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht 28.01.2022 BRGE I Nr. 0007/2022"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht 28.01.2022 BRGE I Nr. 0007/2022"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückserwerb durch Ausländer. Betriebsstättebegriff bei Grundstücken mit Wohnanteilsvorschriften. | Miterwerb von für vorgeschriebene Wohnungen reservierten Flächen."}], "ScrapyJob": "446973/69/2001", "Zeit UTC": "18.02.2026 23:01:49", "Checksum": "d747b39c9311ac32343bc9e2b4841d18", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Baurekursgericht 28.01.2022 BRGE I Nr. 0007/2022\nRegeste:\nGrundstückserwerb durch Ausländer. Betriebsstättebegriff bei Grundstücken mit Wohnanteilsvorschriften. | Miterwerb von für vorgeschriebene Wohnungen reservierten Flächen.\n\n Die Rekurrentin ging denn auch in ihrem damaligen Gesuch um\nNichtbewilligungspflicht im Sinne des BewG davon aus, dass die Fläche im\n2. Dachgeschoss nicht anrechenbar sei. Es kann daher nicht angehen, die\nbisher als Abstellfläche genutzte Fläche im 2. Dachgeschoss nun neu als zur\nWohnnutzung reservierte Fläche anzusehen, galt sie doch bisher als nicht\nanrechenbar und soll sie nun durch den Umbau anrechenbar gemacht werden.\n\nDer Umbau führt somit zu einem Erwerbsvorgang im Sinne des BewG.\n- 3-\n\n4.4 Wie hoch der Anteil Wohnungen für den bewilligungsfreien Miterwerb\nvon Wohnungen gemäss Art. 2 Abs. 3 BewG sein darf, legen weder Gesetz\nnoch Verordnung fest. Die Wegleitung für die Grundbuchämter des\nBundesamts für Justiz zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im\nAusland vom 1. Juli 2009 hält diesbezüglich lediglich fest, dass die Befreiung\nvon der Bewilligungspflicht nach Art. 2 Abs. 3 BewG nicht generell für alle\nGrundstücke, für die Wohnanteilpläne vorgeschrieben sind, gelte, sondern nur\nfür hauptsächlich betrieblich genutzte Grundstücke mit einem untergeordneten\nAnteil vorgeschriebener Wohnungen (S. 11). In der Lehre ist dieses Thema\numstritten.\n\nNach einer von einem Teil der Lehre vertretenen Auffassung muss aus\ndem Fehlen ausdrücklicher Einschränkungen im Gesetz geschlossen werden,\ndass es auch keine solchen gibt. Dies würde bedeuten, dass auch dann, wenn\nentsprechende Wohnanteilvorschriften einen sehr hohen Anteil an\nWohnnutzungen verlangen, diese Wohnungen miterworben werden dürften\n(vgl. Hanspeter Geissmann/Felix M. Huber/Thomas Wetzel, Grundstückerwerb\nin der Schweiz durch Personen im Ausland, 1998, N 144). Gemäss einer\nanderen Lehrmeinung ist der Erwerb von Wohnungen gestützt auf Art. 2 Abs. 3\nBewG nur in einem untergeordneten Mass zulässig. Die Frage, ob bei einem\nGrundstück die Wohnnutzung oder die gewerbliche Nutzung überwiegt, ist\naufgrund des tatsächlichen oder hypothetischen Miet- bzw. Pacht-Ertrags zu\nbeantworten. Wenn der Ertrag der Wohnnutzung über 50 % des Gesamtertrags\nliegt, fällt das Grundstück in den Geltungsbereich des BewG (Felix Schöbi, Das\nBundesgesetz über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, in:\nAlfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. A., 2001, N 20). Der neuere Teil\nder Lehre spricht sich jedoch dafür aus, dass zur Ermittlung der\nGrundstückeigenschaft auf das Kriterium der Fläche abzustellen ist.\nDementsprechend können beim Erwerb einer Betriebsstätte durch\nWohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen im Umfang von\nhöchstens einem Drittel der Bruttogeschossfläche ohne Bewilligung\nmiterworben werden (vgl. Christian Baumgartner, Die nachträgliche\nFeststellung der Bewilligungspflicht für den Grundstückerwerb durch Personen\nim Ausland, BJM 2019, S. 81 ff., 90). Diese Lösung sah denn auch der\nVorentwurf zur Änderung des Bundesgesetzes über den Erwerb von\nGrundstücken durch Personen im Ausland (BewG) aus dem Jahr 2017 vor. Der\nBundesrat verzichtete jedoch nach durchgeführter Vernehmlassung auf eine\nRevision des BewG, da diese in der Vernehmlassung grossmehrheitlich\nabgelehnt wurde (vgl. Medienmitteilung des Bundesrates vom 20. Juni 2018;\nhttps://www.admin.ch/gov/de/ start/dokumentation/medienmitteilungen.msg-id-\n71200.html)\n\nLaut Bundesgericht ist der Betriebsstättebegriff nach wie vor restriktiv zu\nverstehen (vgl. BGr, 22. März 2021, 2C_589/2020, E. 4.6). Dies führt dazu,\ndass die gewerbliche Nutzung bei Betriebsstätte-Grundstücken klar im\nVordergrund stehen muss. Die Lehrmeinung, wonach keine Einschränkungen in\nBezug auf den Miterwerb von gemäss Wohnanteilsvorschriften zulässigen\nWohnungen gelten solle, ist folglich damit nicht vereinbar. Sich bei der\nBeurteilung jedoch auf ein einzelnes Kriterium (wie z.B. der Fläche)\nabzustützen, wie dies andere Lehrmeinungen vorschlagen, kann insbesondere\n- 4-\n\nbei Grenzfällen unter Umständen zu einer verzerrten Wahrnehmung führen,\nweshalb vielmehr eine Gesamtbetrachtung der Situation vorzunehmen ist. So\nkann neben der Wohnanteilsfläche auch der marktübliche Umsatz der\nWohnungen eine massgebende Rolle spielen. Der mit der Wohnnutzung\nerwirtschaftete Ertrag sollte gegenüber dem mit der gewerblichen Nutzung\nerzielten Ergebnis deutlich untergeordnet sein (vgl. hierzu auch BRGE I\n085/2016 = BEZ 2016 Nr. 46). Diese Ansicht deckt sich denn auch mit der\nRechtsprechung des Bundesgerichts zur Frage, ab wann eine\nImmobiliengesellschaft gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. e BewG vorliegt. Diesbezüglich\nmüssten nämlich gemäss Bundesgericht auch die gesamten Umstände\nberücksichtigt werden (BGr, 19. November 2009, 2C_355/2009, E. 5.1).\n\n"}