{"Signatur": "ZH_BRK_001", "Spider": "ZH_Baurekurs", "Datum": "2022-01-28", "PDF": {"Datei": "ZH_Baurekurs/ZH_BRK_001_BRGE-I-Nr--0007-2022_2022-01-28.pdf", "URL": "https://www.baurekursgericht-zh.ch/media/2022-16.pdf", "Checksum": "c8e94dd93cd67c437acce280540e64d1"}, "Scrapedate": "2026-02-18", "Num": ["BRGE I Nr. 0007/2022"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht 28.01.2022 BRGE I Nr. 0007/2022"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht 28.01.2022 BRGE I Nr. 0007/2022"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht 28.01.2022 BRGE I Nr. 0007/2022"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Baurekursgericht "}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Baurekursgericht "}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "Grundstückserwerb durch Ausländer. Betriebsstättebegriff bei Grundstücken mit Wohnanteilsvorschriften. | Miterwerb von für vorgeschriebene Wohnungen reservierten Flächen."}], "ScrapyJob": "446973/69/2001", "Zeit UTC": "18.02.2026 23:01:49", "Checksum": "d747b39c9311ac32343bc9e2b4841d18", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Baurekursgericht 28.01.2022 BRGE I Nr. 0007/2022\nRegeste:\nGrundstückserwerb durch Ausländer. Betriebsstättebegriff bei Grundstücken mit Wohnanteilsvorschriften. | Miterwerb von für vorgeschriebene Wohnungen reservierten Flächen.\n\nBRGE I Nr. 0007/2022 vom 28. Januar 2022 in BEZ 2022 Nr. 16\n\nDie Rekurrentin beabsichtigte, die von ihr im Jahr 2014 erworbene\nLiegenschaft zu sanieren. Im Zuge dieser Sanierung sollte das bestehende\n2. Dachgeschoss, welches bislang als Abstellfläche genutzt wurde, ausgebaut\nund künftig zu Wohnzwecken genutzt werden. Die kommunale Baubehörde\nkam zum Schluss, der Umbau der Liegenschaft bedürfe, da die Gesuchstellerin\nausländisch beherrscht sei, einer Bewilligung.\n\nAus den Erwägungen:\n\n4.1 Die Rekurrentin macht zusammengefasst geltend, vorliegend stehe\nnicht der Erwerb eines Grundstückes zur Diskussion. Die strittige Liegenschaft\nstehe bereits im Eigentum der Rekurrentin. Der geplante Ausbau des\n2. Dachgeschosses falle daher nach Auffassung der Rekurrentin nicht unter das\nBewilligungsgesetz. Es sei zwar zutreffend, dass die Schaffung von neuem\nWohnraum einen «Erwerb» im Sinne des BewG darstellen könne. Die\nVorinstanz lasse dabei jedoch ausser Acht, dass dieser Wohnraum im\n2. Dachgeschoss vorliegend bereits im Rahmen des Kaufs der Liegenschaft\nmiterworben worden sei. Es könnten nämlich beim Erwerb von Betriebsstätten\nnicht nur die durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebenen Wohnungen\nmiterworben werden, sondern explizit auch die «dafür reservierten Flächen».\nGemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt X (BZO) gelte für das betroffene\nGrundstück ein Mindestwohnanteil von 20 %. Nach Art. 40 Abs. 2 BZO müssten\nbei vorgeschriebenem Wohnanteil anrechenbare Flächen im Dachgeschoss\ndem Wohnen dienen. Somit handle es sich bei den Flächen im\n2. Dachgeschoss um durch Wohnanteilsvorschriften für Wohnungen reservierte\nFlächen. (…) Selbst wenn man davon ausgehen würde, die Fläche des 2.\nDachgeschosses müsste aufgrund der Umnutzung zu Wohnfläche noch einmal\nerworben werden, so wäre dieser Erwerb nicht bewilligungspflichtig. Das\nGesetz enthalte keine Vorgaben bzw. keine Höchstgrenze für den Wohnanteil,\nwelcher gestützt auf Art. 2 Abs. 3 BewG im Zuge des Erwerbs eines\nBetriebsstätte-Grundstücks miterworben werden dürfe. (…)\n\n4.2 Nach Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den\nErwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen\nBehörde. Damit besteht die Bewilligungspflicht gemäss dem Bewilligungsgesetz\ndann, wenn erstens der Erwerber eine Person im Ausland im Sinne von\nArt. 5 f. BewG bzw. Art. 2 der Verordnung über den Erwerb von Grundstücken\ndurch Personen im Ausland (Bewilligungsverordnung [BewV]) ist, zweitens ein\nErwerbsvorgang im Sinne von Art. 4 BewG bzw. Art. 1 BewV vorliegt und\ndrittens der Gegenstand des in Frage stehenden Rechtsgeschäftes ein\nGrundstück im Sinne von Art. 2 und 4 BewG ist.\n\nGemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung enthält Art. 4 BewG\nkeinen numerus clausus von Vorgängen, welche als Grundstückerwerb zu\nqualifizieren sind. In einem neueren Entscheid hielt das Bundesgericht fest,\ndass die Vergrösserung einer Wohnfläche eines Gebäudes, welches sich im\nEigentum einer Person im Ausland befindet, sei es durch Sanierung oder\n- 2-\n\nAufstockung, als Erwerb im Sinne des BewG gilt (BGr, 10. Juli 2020,\n2C_639/2019, E. 6-7).\n\nKeiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn das Grundstück als ständige\nBetriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach\nkaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines\nfreien Berufes dient (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG). Beim Erwerb von Grundstücken\nnach Absatz 2 Buchstabe a können durch Wohnanteilsvorschriften\nvorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben\nwerden (Art. 2 Abs. 3 BewG).\n\nZu Recht ist unbestritten geblieben, dass es sich bei der Rekurrentin um\neine Person im Ausland im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG und Art. 6 BewG\nhandelt.\n\n4.3 Vorab ist zu prüfen, ob die Fläche im 2. Dachgeschoss beim Erwerb\nder Liegenschaft im Jahr 2014 bereits für durch Wohnanteilsvorschriften\nvorgeschriebene Wohnungen reserviert war, wie dies die Rekurrentin geltend\nmacht.\n\nDas streitbetroffene Grundstück liegt gemäss BZO in der Kernzone U und\nist mit einer Mindestwohnanteilsvorschrift von 20 % belegt. (…)\n\nDie Umschreibung im Gesetz, wonach «reservierte Flächen für durch\nWohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen» miterworben werden\nkönnen, suggeriert, dass der vom Nutzungsplan vorgeschriebene Wohnanteil\nim Zeitpunkt des Erwerbs der Liegenschaft noch nicht erreicht ist. Dies ist\nvorliegend (…) nicht der Fall. Der Wohnanteil betrug im Zeitpunkt des Erwerbs\ndurch die Rekurrentin bereits mindestens 31 %. Es kann daher nicht davon\nausgegangen werden, dass die Fläche im 2. Dachgeschoss im\nErwerbszeitpunkt für durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene\nWohnungen reserviert war. Dasselbe gilt auch unter Berücksichtigung von\nArt. 40 Abs. 2 BZO, wonach anrechenbare Flächen im Dachgeschoss dem\nWohnen dienen müssen, wenn ein Wohnanteil vorgeschrieben ist. Gemäss\nAbs. 3 dieser Bestimmung darf die Wohnfläche nämlich innerhalb des\nGebäudes (…) verlegt werden. Das vorliegend strittige Gebäude verfügt bereits\nheute über mindestens 11 % mehr als der Mindestanteil an Wohnfläche,\nweshalb ohne Weiteres davon ausgegangen werden könnte, die Fläche sei\nbereits innerhalb des Gebäudes verlegt worden und sei nicht zwingend im\nDachgeschoss zu erstellen.\n\n"}