{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-12-04", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170024-L_2018-12-04.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr._7.pdf", "Checksum": "7c00dd13da239e861090957818bb4d8c"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170024-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 04.12.2018 MB170024-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 04.12.2018 MB170024-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 04.12.2018 MB170024-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 7: Kündigung wegen Unverträglichkeit der Parteien. 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Missbräuchliche Bierbezugsverpflichtung des Restaurantmieters.\n\neine Kündigung vor, wenn im Haus Spannungen herrschen, nachdem die Beziehung zwischen einem Mitglied der vermietenden Personengesellschaft und der\nMieterin in die Brüche gegangen ist und beide Beteiligten – die Mieterin mit ihrem\nneuen Freund – nach wie vor im Haus wohnen. Hier erübrigt sich für gewöhnlich\neine nähere Prüfung der Ursachen, denn es würde auch unter dem Aspekt von\nTreu und Glauben zu weit führen, beim Auseinanderbrechen einer Liebesbeziehung nach einem Verschulden zu forschen (BGer 4A_421/2017 vom 27.9. 2017 E.\n4.4). Ungültig ist die Kündigung hingegen, wenn die Missstimmung zur Hauptsache auf das vertragswidrige Verhalten der kündigenden Partei zurückzuführen ist\n(BGer 4A_269/2015 vom 2.11.2015 E. 3.2.2), denn diesfalls muss die Kündigung\nals blosser Vorwand und damit als treuwidrig eingestuft werden. Selbst wenn die\nUnverträglichkeit auch zu einem nicht unerheblichen Teil auf das Verhalten der\ngekündigten Partei zurückzuführen ist, kann ein Verstoss gegen Treu und Glauben als Ausfluss des Verbots widersprüchlichen Verhaltens dennoch vorliegen,\nwenn entgegen begründeten Vertrauens der Gegenseite gekündigt wird (vgl. ZK-\nHIGI, Art. 271 OR N 60, 69 und 71 ff.).\n\n4.1.4 Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR.\nEine Konkretisierung findet sich in Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR, wo bestimmte\nKündigungsmotive als treuwidrig definiert werden (sachlicher Kündigungsschutz).\nEiner davon ist eine sog. Vergeltungs- oder Rachekündigung im Sinne von\nArt. 271a Abs. 1 lit. a OR, die ausgesprochen wird, um den Mieter dafür zu bestrafen, dass er Ansprüche aus Vertrag oder Gesetz geltend macht. Die Bestimmung\nsoll dafür sorgen, dass die Mieterschaft ihre Rechte wahrnehmen kann, ohne eine\nKündigung befürchten zu müssen (Mietrecht für die Praxis/THANEI, 9. Aufl., Zürich\n2016, S. 794 f.). Der Ausdruck \"Ansprüche\" ist weit zu verstehen und umfasst alle\nArten von Forderungen (positive wie negative, d.h. solche zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden), soweit sie sich auf Gesetz oder Vertrag stützen (SVIT-\nKomm.-FUTTERLIEB, Art. 271a N 9). Sie müssen allerdings ein gewisses Gewicht\nhaben; es darf sich nicht um Bagatellen handeln (ZK-HIGI, Art. 271a OR N 41;\nMietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O, S. 794 f.). Blosse Reklamationen genügen\nnicht. Verlangt wird ferner ein Kausalzusammenhang zwischen der ausgesprochenen Kündigung des Vermieters und der Geltendmachung der Ansprüche aus\n- 10 -\n\ndem Mietverhältnis. Ob ein solcher Zusammenhang besteht, hängt von den Umständen der Kündigung ab. Gewichtiges Indiz ist etwa ein naher zeitlicher Zusammenhang (BGE 111 II 384 E. 2, BGE 113 II 460, BGE 115 II 484; die Entscheide sind alle noch unter der Herrschaft des BMM [Bundesbeschluss über\nMassnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen] ergangen). Ein direkter Bezug\nbesteht auch zum geltend gemachten Kündigungsgrund: Erweist sich der geltend\ngemachte Grund als nicht überzeugend oder fehlt gar jede Begründung, so legt\ndies ein Rachemotiv in Zusammenhang mit einem vorausgegangenen Streit nahe\n(BGE 111 II 384 E. 2b und 2d). Die Würdigung der entsprechenden Umstände ist\nTat-, nicht Rechtsfrage (BGE 115 II 484).\n\n4.1.5 Art. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Art. 271a Abs. 2 OR sehen sodann eine\nErweiterung des Kündigungsschutzes während eines mietrechtlichen Schlich-\ntungs- oder Gerichtsverfahrens sowie während dreier Jahre nach dessen Abschluss vor (zeitlicher Kündigungsschutz). Sind die gesetzlichen Voraussetzungen\nerfüllt, ist eine Kündigung auch aufzuheben, wenn sie – an den herkömmlichen\nMassstäben gemessen – mit Treu und Glauben vereinbar wäre (BGE 141 III 101\nE. 2.2; BGE 131 III 33 E. 3.3-5). Als Forderung aus dem Mietverhältnis ist dabei\njeder mietrechtliche Anspruch zu werten, der eine gewisse Bedeutung aufweist.\nNach herrschender Lehre sind mit den sperrfristrelevanten Verfahren primär zivile\nSchlichtungs- und Gerichtsverfahren in Mietsachen gemeint. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts reicht es allerdings aus, dass ein Zusammenhang des\nVerfahrens \"mit der Mietsache\" besteht, denn der Zweck der Regelung liegt darin,\ndie Beendigung eines missliebigen Verfahrens mittels Kündigung durch den Vermieter zu verhindern sowie dem Mieter die Durchsetzung seiner mietrechtlichen\nAnsprüche zu ermöglichen, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen. Dies\nspricht gegen eine einschränkende Auslegung der Kündigungssperre (BGE 141 III\n101 E. 2.2 und 2.7). Selbst der einer weiten Interpretation der Norm skeptisch gegenüberstehende Teil der Lehre anerkennt zumindest, dass auch Verwaltungsund Strafprozesse zu einer Sperrfrist führen können, soweit sie unmittelbar mietrechtliche Ansprüche zum Gegenstand haben, wie etwa im Falle einer adhäsionsweisen Geltendmachung von Zivilansprüchen im Strafverfahren (ZK-HIGI,\nArt. 271a N 244; SVIT-Komm.-FUTTERLIEB, der bei Art. 271a in N 32 a.E. auf HIGI\n- 11 -\n\nverweist). Die gleichen Autoren anerkennen zudem, dass sich ob der vergleichbaren Interessenlage selbst bei Ablehnung einer Sperrfrist die Frage einer Missbräuchlichkeit nach Art. 271 Abs. 1 stellt (a.a.O., jeweils unter Berufung auf BAR-\nBEY, Commentaire du droit du bail, chap. III, Protection contre les congés concer-\n\nnant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Genf 1991, Art. 271a N\n108).\n\n"}