{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Es hielt (in Bindung an seine Feststellung in BGer 4A_447/2015) fest, dass zufolge Vorliegens\nder zwischenzeitlich erteilten Baubewilligung für die im Hinblick auf die Eigennutzung erforderliche Umgestaltung der dringende Eigenbedarf des Vermieters die\nInteressen des Mieters überwiege, und lehnte jedwelche Erstreckung ab (BGer\n4A_58/2017 vom 23. Mai 2017, E. 3.1-2).\n\nDa gemäss konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichts unter den Erstreckungsarten kein allgemeines Regel-Ausnahmeverhältnis besteht, kann ein\nsolches auch den zitierten Entscheiden nicht zugrunde liegen. Der Schluss ist\ndaher nicht zulässig, im Rahmen einer Sanierungskündigung müsse die zugebilligte Erstreckung bei Vorliegen einer Baubewilligung zwingend eine definitive sein.\nÜber das Prinzip, die Dauer wie auch die Art der Erstreckung ist allein gestützt auf\n- 41 -\n\ndie Interessensabwägung im konkreten Einzelfall zu entscheiden, wobei das Gericht wie dargelegt über einen grossen Ermessenspielraum verfügt. Es verletzt nur\ndann Bundesrecht, wenn es die vom Gesetz festgelegten Grenzen überschreitet,\nwenn es sich von Erwägungen leiten lässt, die mit der anwendbaren Bestimmung\nnichts zu tun haben, wenn es wesentliche Elemente nicht berücksichtigt oder\nwenn es derart unhaltbare Schlussfolgerungen zieht, dass von einer rechtsmissbräuchlichen Ausübung des Ermessens gesprochen werden muss (vgl. BGer\n4C.343/2004, E. 4.1, in mp 2/05 S. 100).\n\n5.5 Die mit der Erstreckung abzuwendende Härte besteht letztlich darin, dass\nder Mieter unverschuldet sein Geschäft nicht mehr betreiben kann. Im vorliegenden Fall ist auf Seiten des Mieters das Interesse an der Aufrechterhaltung seines\nBetriebes und damit seiner Existenzgrundlage von zentraler Bedeutung. Dabei\nfällt zusätzlich ins Gewicht, dass er auf ein Ersatzobjekt mit spezifischen Raumund Standorteigenschaften angewiesen ist, was nicht nur mit einem gewissen\nZeitaufwand bei der Suche nach einem geeigneten Objekt verbunden ist, sondern\nauch durch seine begrenzten finanziellen Möglichkeiten weiter erschwert wird.\nWann er ein solches finden wird, ist höchst unsicher. Er wird seine Ansprüche an\nein Ersatzobjekt und unter Umständen auch sein Geschäftsmodell anpassen\nmüssen, was Zeit braucht und für eine längere Erstreckung spricht.\n\nDie Interessen der Vermieterin, welche die Mietliegenschaft als Investitionsanlage erworben hat, an einer raschen Abwicklung der Sanierung und nachfolgenden Neuvermietung der Liegenschaft bzw. baldigen Realisierung der vorgesehenen Ertragssteigerung können sich gegen die Härtegründe des Mieters, welcher vier Personen beschäftigt, die Lokalität, welche seine Existenzgrundlage bildet, seit 14 Jahren mietet und Schwierigkeiten haben wird, ein geeignetes Ersatzlokal zu finden, nicht durchsetzen. Die Vermieterin machte zwar finanzielle Einbussen im Falle einer Rückgabe des Mietobjekts nach dem 31. März 2019 bzw.\neines späteren Baubeginns geltend, bezifferte diese indes nicht und zieht deren\nKompensation durch höhere Mietzinsen nach der Sanierung in Erwägung. Zumindest hat sie nicht behauptet, aus einem Ausfall würde eine bedeutende finanzielle\n- 42 -\n\nBelastung resultieren. Zudem wäre eine solche - anders als beim Mieter - nicht\nexistenzieller Natur.\n\n5.6 Die Vorinstanz gewährte eine Erstreckung von zwei Jahren bis zum\n30. September 2019. Damit beschränkt sich die Erstreckungsdauer auf einen Drittel der möglichen Höchstdauer und trägt den Umständen Rechnung, dass zwischen dem Kündigungsschreiben und dem Kündigungszeitpunkt nur die kurze,\nvertragliche Zeitspanne von sechs Monaten lag und dass vom Mieter angesichts\nder vorliegenden Ausnahmesituation bis zum erstinstanzlichen Entscheid noch\nkeine intensiven Suchbemühungen zu verlangen waren. Entgegen der Ansicht\nder Vermieterin ist die Zeit zwischen der Mieterorientierung vom 27. September\n2016 und der Kündigung vom 28. Februar 2017 nicht relevant, zumal auch die\nDarstellung der Parteien in Bezug auf diese divergieren und im Anschluss die\nFortsetzung des Mietverhältnisses im Raum stand.\n\nWenn auch die zuerkannte erstmalige Erstreckung für die Vermieterin mit\neiner Planungsunsicherheit einhergeht, lässt sie die Baubewilligung nicht hinfällig\nwerden. Diese hat bis Juli 2020 Gültigkeit, sofern bis dahin mit der Ausführung\nbegonnen wurde (vgl. § 322 Abs. 1 und 3 PBG). Dieser Umstand wird insbesondere von Bedeutung sein, sollte sich die Frage einer Zweiterstreckung stellen. Im\nHinblick darauf müsste der Mieter seine Suchbemühungen seit dem erstinstanzlichen Entscheid zudem massiv intensivieren.\n\n"}