{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Nur so lasse sich das\nBauvorhaben angemessen planen. Es verstehe sich von selbst, dass nach Ablauf\nder Lebensdauer von Bauteilen (rostige Leitungen, Auflage bezüglich Liftanlage)\njederzeit ein Schaden entstehen könne, was schnellstmöglich zu verhindern sei,\nweshalb sie wissen müsse, wann sie mit der Sanierung beginnen könne. Der\nBaubeginn sei auf den 1. April 2019 geplant. Die Kosten für die Gesamtsanierung\nseien erheblich und beliefen sich gemäss Totalunternehmerofferte auf\nFr. 4'115'000.–. Aus wirtschaftlichen Interessen und Gründen der Planungssicherheit dränge sich nur eine definitive Erstreckung bis spätestens Ende März\n2019 auf, selbst wenn ein mieterseitiger Härtefall bejaht und dieser fortdauern\nwürde. Auch die nicht allzu grossen Suchbemühungen des Mieters würden nur\neine definitive Erstreckung gebieten, was auch dann gelte, wenn die Parteien\nVergleichsgespräche geführt hätten. Sollte dennoch eine erstmalige Erstreckung\nzugesprochen werden, sei diese angemessen zu kürzen, da sich eine solche nur\nfür ein Jahr ab Kündigungstermin, mithin bis Ende September 2018 rechtfertige.\n\n5.3 Die Dauer der Erstreckung beträgt für Geschäftsräume höchstens sechs\nJahre (Art. 272b Abs. 1 OR), wobei im Rahmen der Höchstdauer eine oder zwei\nErstreckungen gewährt werden können, welche Möglichkeit es dem Richter erleichtern soll, eine den besonderen Umständen des Einzelfalls angemessene Lösung zu treffen. Ob eine erstmalige oder eine definitive Erstreckung zu gewähren\nist, entscheidet sich – wie die Frage, ob überhaupt eine Erstreckung zu gewähren\n- 39 -\n\nist und gegebenenfalls für wie lange – aufgrund der Abwägung der Interessen der\nParteien im Einzelfall. Dabei verfügt der Richter über einen grossen Ermessensspielraum (vgl. BGer 4A_522/2009 vom 13. Januar 2010, E. 3.1; BGer\n4A_368/2017 vom 19. Februar 2018, E. 7.1; BGer 4A_105/2009 vom 5. Juni\n2009, E. 3.2).\n\n5.4.1 Die Vermieterin rügt zu Recht, dem von der Vorinstanz zitierten Entscheid\ndes Bundesgerichts 4A_62/2010 lasse sich nicht entnehmen, eine definitive Erstreckung sei die Ausnahme und erweise sich als bundesrechtswidrig, wenn sich\nfür den Mieter im Urteilszeitpunkt noch keine konkrete Lösung abzeichne. Vielmehr hielt das Bundesgericht im zitierten Entscheid fest, ob eine erstmalige oder\ndefinitive Erstreckung zu gewähren sei, entscheide sich aufgrund der Abwägung\nder Interessen der Parteien im Einzelfall, weshalb nicht allgemein von einem Re-\ngel-Ausnahmeverhältnis gesprochen werden könne. Gemäss Rechtsprechung\nund Lehre sei eine einmalige Erstreckung angezeigt, wenn dem Vermieter selbst\nim Falle des möglichen Fortbestandes der Härte für den Mieter eine weitere Erstreckung – z.B. wegen Eigenbedarfs – nicht mehr zugemutet werden könne. Dagegen spreche für eine erstmalige Erstreckung, wenn im Zeitpunkt des Entscheids nur schwer abgeschätzt werden könne, ob innert der gewährten Erstreckung ein geeignetes Ersatzobjekt gefunden werden könne, was namentlich dann\nzutreffen könne, wenn Ersatzobjekte bestimmte Eigenschaften aufweisen müssten, welche nicht oft angeboten würden, und – namentlich unter Berücksichtigung\nder Suchbemühungen des Mieters – zu einem späteren Zeitpunkt mit Blick auf die\nörtlichen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt zusätzliche Anhaltspunkte zu erwarten seien (BGer 4A_62/2010 vom 13. April 2010, E. 6.1.2 m.w.H.).\n\n5.4.2 Eine einmalige Erstreckung kann gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter\ndie Mietliegenschaft einer Totalsanierung – bei der den Mietern der Verbleib in\nder Liegenschaft nicht zugemutet werden kann – unterziehen will, weil er dabei für\ndie Planung der Arbeiten auf einen verbindlichen Endtermin der Mietverhältnisse\nangewiesen ist (vgl. SPIRIG, Grundsätze im Erstreckungsrecht, mp 2008 S. 216).\nDas Bundesgericht bejahte dies in Fällen, in welchen der Zeitpunkt des Baubeginns mit hinreichender Bestimmtheit prognostizierbar war (vgl. BGer\n- 40 -\n\n4A_621/2009 vom 25. Februar 2010, E. 2.4.1-3, in: MRA 4/10 S. 157 ff. und BGer\n4A_67/2016 vom 7. Juni 2016, E. 7.1; für das zweistufige Vorgehen im umgekehrten Fall vgl. BGE 135 III 121 E. 5 = Pra 98 [2009] Nr. 88) bzw. die Baubewilligung\nbereits vorlag (vgl. BGer 4A_447/2015 vom 31. März 2016, E. 5.3.1 = Pra 106\n(2017) Nr. 79 und BGer 4A_58/2017 vom 23. Mai 2017, E. 3.1-2, in MRA 3/17 S.\n152). Im Unterschied zum vorliegenden Fall lag den zitierten Entscheiden eine\nEigenbedarfskündigung zugrunde und fiel insbesondere auch ins Gewicht, dass\ndie Kündigungen lange im Voraus ausgesprochen wurden und die Mieter zusammen mit der gewährten Erstreckungsdauer genügend Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt hatten. So wird in der Literatur (SVIT-Kommentar Mietrecht, 4.\nAufl. 2018, N 67 zu Art. 272 OR) auch darauf hingewiesen, dass der expliziten\nErwähnung des Eigenbedarfs (Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) ausserhalb der \"persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse\" des Vermieters (Art. 272\nAbs. 2 lit. c OR) im Rahmen der Mieterstreckung eine besondere Bedeutung zukomme.\n\n"}