{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Anderseits war die\nVorinstanz im Rahmen der Prüfung der Erstreckungsvoraussetzungen nicht ge-\n- 36 -\n\nhalten, sämtliche von der Vermieterin geltend gemachten Sanierungsarbeiten,\nwelche bereits im Zusammenhang mit der Prüfung der Gültigkeit der Kündigung\nthematisiert worden waren (Dachstockausbau, Errichtung Steigzone, Erneuerung\nder Liftanlage und der Sanitärinstallationen, der haustechnischen Anlagen, der\nElektroinstallationen, der Fenster und Küchen, der Boden- und Wandbeläge, Sanierung des Treppenhauses und der vorhandenen asbesthaltigen Materialien sowie der undichten Stellen im Dach, Ersatz Ölheizung und Brandschutzmassnahmen), zu wiederholen. Sie konnte sich darauf beschränken, auf diese Erwägungen zu verweisen und insbesondere auf jene Arbeiten näher einzugehen, welche\ndie Vermieterin selbst zufolge behaupteter eingetretener Schäden (Dachzinne)\nund behördlicher Auflagen (Liftanlage) als dringlich qualifizierte. Schliesslich ist in\nBezug auf die Erstreckung des Mietverhältnisses die Frage der Dringlichkeit des\nKündigungsgrundes sowohl hinsichtlich des Prinzips als auch der Dauer der Erstreckung massgebend.\n\n4.5 Der Vorinstanz ist in Bezug auf die geltend gemachten rostigen und alten\nLeitungen beizupflichten, dass die Vermieterin nicht geltend gemacht hat, es sei\ndadurch zu Schäden gekommen oder diese würden unmittelbar drohen. Ihre unsubstantiierte Behauptung, es drohe Schaden im ganzen Haus, erhob die Vermieterin erstmals im Berufungsverfahren, ohne darzutun, weshalb dies nicht schon\nvor Vorinstanz vorgebracht werden konnte. Das ist als unzulässiges Novum nicht\nzu berücksichtigen.\n\nMit der Vorinstanz ist weiter davon auszugehen, dass die undichte Dachzinne ohne Weiteres noch vor der Gesamtsanierung repariert werden kann und\nmuss. Unbestritten ist, dass bezüglich der Liftanlage eine Auflage der Baubehörde existiert, welche indes unter Hinweis auf das Sanierungsprojekt hat verschoben werden können. Dass dieser Aufschub nur bis zum 1. April 2019 (geplanter\nBaubeginn) Gültigkeit hat, wurde nicht behauptet. Auch die fehlenden Brandabschottungen lassen die Sanierung nicht per se als dringlich erscheinen, wurde\ndoch nicht geltend gemacht, es läge diesbezüglich eine feuerpolizeiliche Auflage\nvor.\n- 37 -\n\n4.6 Mehrfach äussert die Vermieterin, dass die umfassenden Sanierungsarbeiten, so z.B. die Asbestsanierung, nicht in bewohntem Zustand des Gebäudes\nausgeführt werden könnten. Davon ging auch die Vorinstanz aus und erwog, die\nVermieterin könne mit den geplanten Arbeiten vor dem Auszug der letzten Mietpartei nicht beginnen. Das Problem liesse sich mit Zwischenvermietungen lösen.\nZutreffend ist, dass für eine solche Zwischenvermietung zwar keine Gewähr besteht, wie die Vermieterin einwendet, dass diese gänzlich ausgeschlossen sei,\nmachte sie nicht geltend, weshalb ihre pauschale Rüge, der diesbezügliche\nStandpunkt der Vorinstanz sei verfehlt, unbehelflich ist.\n\nWeder bezifferte die Vermieterin die von ihr geltend gemachten drohenden\nVerluste, noch machte sie geltend, dass ihr daraus eine bedeutende finanzielle\nBelastung entstehen würde. Vielmehr erwägt sie, leerstandsbedingte Kosten\ndurch die Erhöhung zukünftiger Mietzinsen aufzufangen.\n\n4.7 Das Argument der Verteuerung der eigentlichen Baukosten ist insofern nicht\nstichhaltig, als die Vermieterin zum Bau bzw. zum aktuellen Stand des Grossprojektes keinerlei Angaben machen konnte und folglich auch nicht geltend machte,\ndass bereits Detailpläne für die umfassende Sanierung vorliegen und die entsprechenden Bauaufträge vergeben wurden, die im Falle einer Bauverzögerung nicht\neingehalten werden könnten. Dasselbe gilt für ihre pauschale Behauptung, bei\neiner Verzögerung seien Unternehmer allenfalls nicht mehr abkömmlich.\n\n4.8 Einzig das Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung spricht insofern für\ndie Dringlichkeit des Sanierungsvorhabens, als mit den Umbauarbeiten noch vor\nAblauf der Gültigkeitsdauer der Baubewilligung begonnen werden sollte (vgl.\nSVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N 62 zu 272 OR).\n\n5. Interessenabwägung / Erstreckungsart und -dauer\n\n5.1 In Bezug auf die Art und Dauer der Erstreckung kam die Vorinstanz zum\nSchluss, für den Mieter zeichne sich noch keine Lösung ab und bedürfe eine solche, wenn sie einmal gefunden worden sei, der Vorbereitung. Mit Blick auf die\nVergleichsbemühungen habe er vor dem Gerichtsentscheid wenig Anlass zu in-\n- 38 -\n\ntensiven Bemühungen um eine Ersatzlösung gehabt. Nach der Rechtsprechung\nkomme nur eine Ersterstreckung infrage, da auch die Interessen der Vermieterin\neiner solchen Lösung nicht entgegen stünden. Die Erstreckung sei in Würdigung\naller Umstände auf 2 Jahre zu bemessen.\n\n"}