{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. Kriterien für die Gültigkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:16", "Checksum": "632929de260d6a8784f8a4395e22a662", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. Kriterien für die Gültigkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses.\n\n3.4.5 Die Ersatzlösung im Erstreckungsrecht besteht im Regelfall im Erlangen\neines angemessenen, d.h. in Bezug auf Preis, Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung gleichwertigen und insoweit zumutbaren Ersatzobjekts, nicht aber eines\nabsolut \"gleichwertigen\". Von einer angemessenen Ersatzlösung kann somit nur\ndann die Rede sein, wenn sie in etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige Mietobjekt aufweist (vgl. ZK-HIGI, N 100, 102, 206 zu Art. 272 OR m.w.H.; BGer\n4A_699/2014 vom 7. April 2015, E. 3.6.3). In diesem Sinne darf mit der\nVorinstanz erwartet werden, dass der Mieter sich auf der Suche nach Ersatzlösungen flexibel zeigt, was er auch tat, als er sich auch nach grösseren Objekten\numschaute, welche die Integration all seiner bisherigen Standorte (Ladenlokal,\nGrosslager und Produktionsstätte) erlauben würden. Schliesslich soll in jedem\nFall verhindert werden, dass er sein Geschäft aufgeben muss. So muss er nach\ndem Gesagten seine Suche entgegen der Darstellung der Vermieterin nicht auf\nObjekte beschränken, welche wie bisher 75 m2 Laden- und 25 m2 Lagerfläche\naufweisen, er hat seine Bemühungen aber auch – so die Vorinstanz zutreffend –\nauf mit dem jetzigen Objekt vergleichbare Objekte auszuweiten.\n\n3.4.6 Auch wenn aufgrund der vorliegenden Ausnahmesituation die Suchbemühungen des Mieters im konkreten Fall keine unmittelbaren Rückschlüsse auf die\n- 34 -\n\nVerhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume zulassen, ist wie erwähnt härtebegründend zu berücksichtigen, dass er auf ein Ersatzobjekt mit bestimmten Raum- (Ladenlokal mit grossen Schaufensterfronten inkl. Lagerfläche)\nund Standorteigenschaften (vgl. Ziff. III.3.1.5 und 3.3.4) angewiesen ist, sowie\ndass anderseits seine finanziellen Mittel knapp sind, was die Suche nach einem\ngeeigneten Ersatzobjekt zwangsläufig erschwert.\n\n4. Interessenlage der Vermieterin\n\n4.1 Die Vermieterin, welche eigenen Angaben zufolge nicht vor dem 1. April\n2019 mit der Realisierung des Bauprojektes beginnen wird, anerkannte einen Erstreckungsanspruch des Mieters bis zu diesem Zeitpunkt. Zur eigenen Interessenlage führte sie vor Vorinstanz aus, es bestehe ein erhebliches Interesse, dass die\nzum Teil durchgerosteten Leitungen saniert werden können und ebenso der Lift,\nwelcher gemäss Auflage der Stadt Zürich bis Ende August 2017 zu sanieren gewesen wäre, bezüglich dessen jedoch im Hinblick auf das Bauprojekt eine Verlängerung habe erreicht werden können. Auch eine undichte Dachzinne müsse\ndringend saniert werden. Sodann würden Brandabschottungen fehlen. Aus Sicherheitsgründen sei dringender Sanierungs- und Handlungsbedarf angezeigt.\nEine definitive Erstreckung bis zum 31. März 2019 sei fair und grosszügig. Die\nDringlichkeit der Sanierung wurde vom Mieter bestritten.\n\n4.2 Die Vorinstanz berücksichtigte auf Vermieterseiten das Interesse am rechtzeitigen Baubeginn. Unter Verweisung auf die sanitären Installationen, welche ein\nAlter von über 80 Jahren aufweisen, ging sie von einem aktuellen Sanierungsbedarf aus, verneinte aber die Dringlichkeit der Sanierung, habe die Vermieterin\ndoch nicht behauptet, dass es zu Schäden gekommen sei oder solche drohen\nwürden. Die Umsetzung der behördliche Auflage bezüglich der Liftanlage habe\nunter Hinweis auf das Sanierungsprojekt verschoben werden können. Und die\nundichte Dachzinne könne und müsse problemlos separat repariert werden. Die\nrechtskräftige Baubewilligung und deren gesetzliche Befristung auf drei Jahre seien bei der Interessenabwägung kein stark ins Gewicht fallendes Element. Selbst\n- 35 -\n\nwenn die Erstreckungsdauer zu einem Ablauf der Bewilligung führen würde, könne das Projekt unverändert ein zweites Mal eingegeben werden.\n\nKeine Rolle spiele, weder in die eine noch in die andere Richtung, wann die\nVermieterin bereit sei für einen Baubeginn und wie sich die Beendigung der übrigen Mietverhältnisse in der Liegenschaft gestalte, da einzig die Verlängerung der\nVertragsbeziehungen zwischen den Prozessparteien massgebend sei. Zwar könne die Vermieterin mit den geplanten Arbeiten vor dem Auszug der letzten Mietpartei nicht beginnen, das Problem lasse sich aber ohne Weiteres durch Zwischenvermietungen lösen.\n\n4.3 Diese Erwägungen erachtet die Vermieterin als unvollständig und verfehlt.\nZusammengefasst macht sie geltend, die Sanierung sei zufolge des Alters der\nLiegenschaft und der seit Jahrzenten aufgeschobenen Überholung (mind. 80 Jahre) sowie drohender Schäden im ganzen Haus dringlich. Von Bedeutung seien in\nerster Linie ihre wirtschaftlichen Interessen am raschen Beginn der geplanten Sanierung und der baldigen Realisierung der vorgesehenen Ertragssteigerung. Verzögere einzig noch der Mieter den Beginn der Sanierung der leer gekündigten\nLiegenschaft, habe dies erhebliche Verluste, Verteuerungen der Baukosten und\neine Erhöhung der zukünftigen Mietzinsen bei der Wiedervermietung zur Folge.\nÜberdies liege eine zeitlich befristete, rechtskräftige Baubewilligung vor und sei\nder Baubeginn auf den 1. April 2019 geplant, was ein aktuelles und legitimes\nVermieterinteresse indiziere und für die Dringlichkeit spreche. Die Vorinstanz\nübersehe, dass der Ablauf der zeitlich befristeten Baubewilligung mit erneuten,\nbeträchtlichen Planungskosten und Bewilligungsgebühren verbunden sei und das\nRisiko bestehe, dass neue Nachbarn/Drittpersonen gegen den Bauentscheid Rekurs erheben oder neue Bauvorschriften in Kraft treten könnten.\n\n"}