{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Ausserdem sei sein Geschäftsmodell nur erfolgsversprechend,\nwenn die Marktnische wie aktuell nicht bereits durch einen Konkurrenten belegt\nsei.\n\n3.3.4 Zu Recht attestierte die Vorinstanz dem Mieter gestützt auf den Umstand,\ndass er sein Lokal seit 14 Jahren in den Mieträumlichkeiten betreibe und 20%\nseines Umsatzes durch Quartierbewohner und 30% durch Laufkundschaft generiere, eine gewisse Standortverbundenheit, was auch die Vermieterin nicht in Abrede stellt.\n\nNebst seiner lokalen Kundschaft (Quartierbewohner und Laufkundschaft)\nbesteht das Kundensegment des Mieters laut unbestrittenen eigenen Angaben\nzur (anderen) Hälfte aus zahlungskräftigen Kunden, welche aus den Kreisen 1 bis\n4 stammen oder gar von weiter her anreisen (Genf oder Deutschland), um seine\nProdukte zu kaufen. Da der Mieter ein exklusives Geschäft betreibt – er sei der\nXY-Laden der Stadt Zürich und habe ein europaweit einmaliges Konzept – ist davon auszugehen, dass das Verlassen des angestammten Standortes allein nichts\nWesentliches an der Treue der Stammkunden ändern wird, zumal ein Kundenverlust durch die Erstreckung ohnehin nicht abgewendet, sondern höchstens hinausgezögert werden kann. Der Vermieterin ist sodann beizupflichten, dass der Mieter\nangesichts seines Kundenstammes nicht auf einen Standort im Kreis x angewiesen ist, machte er doch selbst geltend, das Ersatzlokal müsse in den Kreisen 1\nbis 5 liegen, was die Standortgebundenheit relativiert.\n\nDem Mieter ist jedoch unter Berücksichtigung seines Kundenstammes entgegen der Vorinstanz zuzugestehen, dass er sich bei der Suche nach einem Ersatzlokal auf eine Lage in der Stadt Zürich im Umkreis seiner bestehenden Kundschaft beschränken darf. Denn von einer angemessenen Ersatzlösung kann nur\ndann die Rede sein, wenn diese in etwa die gleichen Vorteile wie das bisherige\nMietobjekt aufweist (vgl. Ziff. III.3.4.5). Dass er auf der Suche nach Lösungen, um\ndas Geschäft und damit seine einzige Einnahmequelle nicht aufgeben zu müssen,\n- 32 -\n\nseine Suchbemühungen in geographischer Hinsicht auch auf Gebiete ausserhalb\nder Stadt Zürich ausdehnte, ändert daran nichts. Nach dem Gesagten ist die\nAuswahl an geeigneten Ersatzobjekten begrenzt. Zufolge seiner knappen finanziellen Leistungskraft wird der Mieter nicht nur seine Anforderungen in Bezug auf\ndie Nähe zum Stadtzentrum anpassen, sondern eigenen Angaben zufolge auch\nsein Geschäftskonzept neu ausrichten müssen, wobei Letzteres härtebegründend\nins Gewicht fällt.\n\n3.4 Suchbemühungen /Verhältnisse auf dem örtlichen Markt\n\n3.4.1 Unbestritten ist, dass sich der Mieter erfolglos um ein Ladenlokal im Projekt\n\"P.-haus\" im Zürcher Stadtkreis y bemüht hat. Weitere erfolglose Suchbemühungen wurden nicht substantiiert dargelegt.\n\n3.4.2 Die Vorinstanz hielt fest, der Mieter habe seine Suchbemühungen mit Blick\nauf die Verhandlungen der Parteien über eine Fortsetzung bzw. Erneuerung des\nMietverhältnisses sowie das Begehren um Kündigungsschutz im engeren Sinn\nnoch nicht allzu weit getrieben, erachtete diese aber angesichts des Umstandes,\ndass die Parteien unbestrittenermassen bis zur Hauptverhandlung und noch darüber hinaus Vergleichsgespräche über einen neuen Mietvertrag geführt hatten,\nals genügend.\n\n3.4.3 Die Vermieterin hingegen erachtet die Suchbemühungen des Mieters als\nklar ungenügend, habe er doch nur ein Ersatzobjekt im Projekt \"P.-haus\" erwähnt.\nDer Mieter habe seine Suchbemühungen trotz der zwischen den Parteien geführten Vergleichsgespräche aufrecht erhalten müssen, da er nicht auf das Zustandekommen eines Vergleichs habe vertrauen dürfen. Sodann habe er auch nicht\nnach vergleichbaren Objekten (75 m2 Lade- und 25 m2 Lagerfläche) gesucht und\ndaher auch den Nachweis nicht erbringen können, dass vergleichbare Objekte\nschwierig zu finden seien. Die Marktlage sowie die aktuellen Mietzinsen von vergleichbaren Objekten liessen sich folglich nicht nachvollziehen, weshalb diesbezüglich nicht von einem Härtefall ausgegangen werden könne.\n- 33 -\n\n3.4.4 Wenn auch Vergleichsgespräche einen Mieter nicht grundsätzlich von\nSuchbemühungen zu entbinden vermögen, fällt vorliegend ins Gewicht, dass die\nParteien diese selbst noch nach der Hauptverhandlung vom 1. Februar 2018 weitergeführt geführt haben. Diese Vergleichsgespräche beschränkten sich sodann\nnicht nur auf die Wiederaufnahme des Mietvertrages. Vielmehr stand auch eine\nProjektmodifikation in Bezug auf die Sanierung der Ladenlokalität im Raum (was\nwird gemacht und von wem [Mieter oder Vermieterin] übernommen), zu welchem\nZweck der Mieter gemäss unbestrittener Darstellung auch einen Architekten beizogen hatte. In Bezug auf die Suchbemühungen kann daher im konkreten Fall mit\nder Vorinstanz von einer Ausnahmesituation ausgegangen werden. Trotz der intensiven Vergleichsgespräche ist der Mieter sodann nicht gänzlich untätig geblieben und zudem musste er zeitgleich auch ein Ersatzobjekt für seine Mietwohnung\nfinden.\n\n"}