{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Der Mieter könne\nnicht beweisen, dass für Mieterausbauten die absolut zwingende schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft gemäss Art. 260a OR vorgelegen habe, weshalb\ndie Investitionen als nicht gegeben bzw. nicht bewilligt zu betrachten seien. Eine\nbloss mündliche Zustimmung bewirke nicht die Zulässigkeit der im Vertrauen darauf vorgenommenen Änderungen/Erneuerungen, ein Dulden schon gar nicht. Die\nBerufung auf die Formvorschrift sei weder treuwidrig noch rechtsmissbräuchlich,\nwie dies die Vorinstanz zu Unrecht suggeriere.\n- 29 -\n\n3.2.4 Die vom Mieter auf eigenes Risiko und eigene Gefahr getätigten Investitionen in die gemieteten Geschäftsräumlichkeiten, welche infolge Kündigung nicht\namortisiert werden können, sind nicht härtebegründend zu berücksichtigen (BGer\n4A_129/2015 vom 10. Juli 2015, E. 2.2; BGer 4A_85/2008 vom 12. Juni 2008, E.\n4.2, in MRA 4/09 S. 123). Dasselbe gilt für vom Vermieter zu entschädigende Investitionen im Sinne von Art. 260a Abs. 3 OR (BGer 4C.251/2004 vom 7. September 2004, E. 2.3.1). Investitionen in Einrichtungsgegenstände können bei Geschäftsraummieten nur bedingt berücksichtigt werden (vgl. ZK-HIGI, N 145 zu Art.\n272 OR).\n\n3.2.5 Entscheidend im vorliegenden Fall ist, dass unsubstantiiert blieb, wie sich\ndie in der provisorischen Jahresbilanz 2016 verbuchten Sachanlagen in Höhe von\nFr. 26'400.– konkret zusammensetzen, d.h. ob es sich um Investitionen in die\nSubstanz und/oder Ladeneinrichtung handelt.\n\nNicht zu berücksichtigen sind nämlich die nicht amortisierten Aufwendungen\nfür Einrichtungsgegenstände, welche zum grössten Teil erst im Verlauf der Mietdauer bzw. in den Jahren 2011 und 2012 getätigt wurden, da das Risiko, Einrichtungsgegenstände nicht weiter verwenden zu können, grundsätzlich der Mieter\nträgt (vgl. BGer 4A_662/2012 vom 7. Februar 2013, E. 7.2; ZK-HIGI, N 145 zu Art.\n272 OR). Des Weiteren blieb unbestritten, dass die Gegenstände an einem neuen\nOrt übernommen werden können.\n\nHinsichtlich der Investitionen in das Mietobjekt führte der Mieter aus, das\nMietverhältnis habe Elemente einer Rohbau-Miete gehabt. Der Mietzins sei vergleichsweise günstig gewesen, indes habe er Ausbau und Renovation etc. selber\nfinanzieren müssen. Aus der Investitionstabelle ist ersichtlich, dass grössere Investitionen insbesondere in den ersten drei Jahren seit Abschluss des Mietverhältnisses im Jahre 2003 getätigt wurden (ca. Fr. 15'000.–) und hernach wieder in\nden Jahren 2011 und 2012 im Umfang von ca. Fr. 9'500.– und ca. Fr. 8'900.–.\nAufgrund des Zeitablaufs kann mit der Vermieterin davon ausgegangen werden,\ndass die geltend gemachten Mieterausbauten (grossmehrheitlich) ohnehin bereits\namortisiert sind und sich daher nicht härtebegründend auswirken.\n- 30 -\n\nNach dem Gesagten ist der Vermieterin im Ergebnis insofern beizupflichten,\nals die vom Mieter geltend gemachten Investition nicht härtebegründend ins Gewicht fallen.\n\n3.3 Dauer des Mietverhältnisses / Standortgebundenheit\n\n3.3.1 Die Vermieterin bestritt und bestreitet eine Standortgebundenheit des Mieters. Auch die Mietdauer von 14 Jahren stelle für sich allein keine Standortgebundenheit, sondern lediglich eine gewisse Verbundenheit dar. Selbst die vorinstanzlichen Erwägungen würden keine überwiegende Standortgebundenheit indizieren.\n\n3.3.2 Die Vorinstanz erachtete die Standortverbundenheit des Betriebs des Mieters als schwer einschätzbar. Rund die Hälfte des Umsatzes erziele er durch\nLiebhaber, die weite Wege zum Laden in Kauf nehmen würden, weshalb davon\nauszugehen sei, dass ein Umzug an der Treue solcher Kunden nichts Wesentliches zu ändern vermöchte. Unter diesen Umständen sei auch nicht anzunehmen,\ndass nur ein Standort in der Stadt Zürich infrage komme, zumal der Mieter seine\nSuche auch auf Gebiete ausserhalb der Stadt ausdehne. Weiter dürfte die Bedeutung des vom Mietobjekt aus betriebenen Web-Shops in Zukunft zunehmen, so\ndass der Standort des Betriebs weniger wichtig werde, wenn auch erst mittelfristig. Insgesamt sei der Mieter jedenfalls darauf angewiesen, einen Standort mit\nattraktiver Passantenlage zu finden, an dem er sich auch wieder einen Stamm\nvon Quartierkunden erarbeiten und Laufkundschaft ansprechen könne. Unter diesem Gesichtspunkt könne von ihm nicht erwartet werden, dass er das erste beliebige Lokal miete, welches ihm angeboten werde.\n\n3.3.3 Für sich allein ist eine lange Dauer des Mietverhältnisses noch kein Härtegrund. Damit eine lange Mietdauer eine Härte bewirken kann, muss sie deshalb\nals weiteres Element dazu geführt haben, dass eine besondere Verwurzelung des\nMieters zum Ort der Mietsache entstanden ist (vgl. HAP Immobiliarmietrecht-RUF,\nN 4.33 S. 178 m.w.H.). Der Mieter verwies hierfür auf sein Kundensegment, welches einerseits aus Quartierbewohnern und anderseits aus zahlungskräftigen,\nqualitätsbewussten Kunden bestehe. Sein Laden sei ein Treffpunkt. Um die gutbetuchte Kundschaft aus den Kreisen 1 bis 4 halten zu können, sei er auf einen\n- 31 -\n\n"}