{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Angesichts der Ertragslage seines Unternehmens ist\ner nur eingeschränkt in der Lage, die auf dem Markt geforderten Zinsen zu bezahlen, denn einen höheren Mietzins als bis dato wird er sich kaum leisten können.\nInsofern ist von einer erheblichen Härte auszugehen. Sodann ist der Mieter darauf\nangewiesen, dass das Ersatzobjekt bestimmten Raumbedürfnissen genügt (Verkaufslokal im Parterre mit grossen Schaufensterfronten inkl. Lagerfläche) und an\neiner Passantenlage gelegen ist, da nach seinen unbestrittenen Angaben ein Drittel des Umsatzes auf die Laufkundschaft entfällt, was weiter härtebegründend\nhinzu kommt. Dass es gerichtsnotorisch sei, dass im Kreis x genügend solcher\nMietobjekte zu einem bezahlbaren Preis leer stünden, hat die Vorinstanz zu Recht\nverneint.\n\nAm vorstehend Gesagten ändert entgegen der Ansicht der Vermieterin\nselbst dann nichts wesentlich, wenn der Mieter auf der Suche nach Ersatzlösungen all seine Aktivitäten (Ladenlokal, Grosslager von 180 m2 in Zürich und Produktionsraum von ca. 200 m2 in Y./AG, …) auf einen einzigen Standort konzent-\n- 27 -\n\nrieren würde, da er für die Finanzierung eines Objektes von dieser beträchtlichen\nGrösse und den vorerwähnten Raum- und Lagebedürfnissen ebenfalls auf einen\nMietpreis im bisherigen Rahmen von insgesamt rund Fr. 4'250.– pro Monat angewiesen ist.\n\n3.1.6 Zwar verfügt der Mieter über ein Vermögen von knapp über Fr. 200'000.–\n(auf welchen Betrag dieses weiter geschrumpft sein soll, wurde nicht substantiiert,\nmachte in diesem Zusammenhang aber geltend, über keine zweite Säule und nur\nüber Fr. 13'000.– im Umfang des 3a-Sparens zu verfügen, was den Schluss zulässt, dass das Vermögen insbesondere im Hinblick auf die Altersvorsorge gebildet wurde. Dass er es für den Mietzins aufbraucht, kann dem Mieter nicht zugemutet werden und würde die ihm zuzubilligende Härte weiter verstärken. Sodann\nist bei Geschäftsraummieten wie gesagt primär ohnehin die Ertragssituation massgebend.\n\n3.1.7 Der Rüge der Vermieterin, aus den vorinstanzlichen Erwägungen ergebe\nsich nicht, aus welchem Grund Arbeitsplätze gefährdet sein sollen, zumal der Mieter gar nicht behauptet habe, dass bei einer Verlegung des Standortes die von\nihm angebotenen Arbeitsplätze verloren gehen würden bzw. die Arbeitsverhältnisse gekündigt werden müssten und am neuen Standort nicht mehr abgeschlossen werden könnten, ist entgegenzuhalten, dass die Vorinstanz die Gefährdung\nder Arbeitsplätze nicht an eine Standortverlegung an sich anknüpfte, sondern\nvielmehr daran, dass der Mieter bis zum Kündigungstermin umständebedingt keine angemessene Ersatzlösung findet und somit letztlich an die Gefährdung seines Betriebes. Dem ist angesichts seiner individuellen Zwangslage (vgl. Ziff.\nIII.3.1.5), welche für den Mieter existenzbedrohend werden kann, beizupflichten.\n\n3.1.8 Nach dem Gesagten ist auf Seiten des Mieters von einer erheblichen wirtschaftlichen Härte auszugehen.\n\n3.2 Investitionen\n\n3.2.1 Vor Vorinstanz berief sich der Mieter auf finanzielle Einbussen zufolge nicht\namortisierter Investitionen. Er reichte eine Investitionstabelle ein und machte In-\n- 28 -\n\nvestitionen in das Mietobjekt in Höhe von Fr. 40'000.– geltend für die Instandstellung des Holzbodens, die Installation von Stromleitungen, die Behandlung aller\nOberflächen aus Holz und Stein, die Erneuerung der Rollladensteuerung sowie\nden Einbau von Schiefer-Fenstersimsen. Des Weiteren berief er sich auf Kosten\nfür die Ladeneinrichtung in Höhe von knapp Fr. 79'000.–.\n\n3.2.2 Gestützt auf die provisorische Jahresrechnung 2016, gemäss welcher auf\nden Laden entfallende Sachanlagen per Ende 2016 noch Fr. 26'400.– betrugen,\nkam die Vorinstanz zum Schluss, der Mieter habe die Investitionen in den Laden\nim Vergleich zum Vorjahr um Fr. 8'700.– abgeschrieben, und bei linearer Abschreibung würden diese Investitionen, die eine gewisse Zwangslage begründeten, bis Ende 2019 amortisiert sein. Dass sie ohne Zustimmung der (damaligen)\nVermieterschaft erfolgt sein sollten, sei nicht zu hören, da nicht anzunehmen sei,\ndass die Arbeiten in den öffentlich zugänglichen Räumen des Mieters der früheren Eigentümerschaft während mehr als zehn Jahren verborgen geblieben seien,\nso dass die Berufung auf eine fehlende Zustimmung oder die fehlende Schriftform\nmit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren wäre. Das Verhalten der früheren Eigentümerinnen müsse sich die Vermieterin als Folge des gesetzlichen Vertragsübergangs beim Eigentümerwechsel anrechnen lassen.\n\n"}