{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die (termingerechte) Beendigung der Miete für ihn\noder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in Abs. 2 von Art. 272 OR erwähnten Umstände zu berücksichtigen.\n\nUm Wiederholungen zu vermeiden, kann auf die ausführlichen rechtlichen\nErwägungen der Vorinstanz verwiesen werden. Ergänzend ist festzuhalten, dass\nbei der Beurteilung von Mieterstreckungen zunächst zu prüfen ist, ob auf Seiten\ndes Mieters Härtegründe gegeben sind. Zu würdigen sind dabei auch seine\nSuchbemühungen. Der Begriff der Härte indiziert eine eigentliche Notsituation, in\ndie ein Wohn- oder Geschäftsmieter gerät, weil er angesichts der bestehenden\nindividuellen Sachzwänge bezüglich der finanziellen Verhältnisse, der Raumbedürfnisse und allfälliger objektiv nachvollziehbarer Einschränkungen des geografischen Suchrayons Schwierigkeiten hat, bis zum Kündigungstermin ein für ihn geeignetes Ersatzobjekt zu finden, auf das er im Falle der Geschäftsraummiete existenziell angewiesen ist. Als Härtegründe fallen nur Umstände in Betracht, die sich\ndurch die Gewährung einer Mieterstreckung abwenden oder wesentlich vermindern lassen. Kann eine gewisse Härte dargetan werden, so ist diese den Interessen des Vermieters gegenüber zu stellen (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 4.\nAufl. 2018, N 15 f. zu Art. 272 OR). Bei der Interessenabwägung ist auch der\nZweck der Erstreckung zu berücksichtigen, der darin besteht, die nachteiligen\nFolgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit\nfür die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird. Für den Erstreckungsentscheid ist massgebend, welche Interessen\nim Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen. Dabei kommt\n- 25 -\n\ndem Gericht ein grosser Ermessensspielraum zu (vgl. BGer 4A_368/2017 vom\n19. Februar 2018, E. 7.1).\n\nDie für die Erstreckung von Wohnräumen konzipierten Regeln entsprechen\nsinngemäss denjenigen bei der Geschäftsraummiete, wobei die zu berücksichtigenden Verhältnisse des Mieters (Art. 272 Abs. 2 lit. c OR) vorab in den konkreten Bedürfnissen des betroffenen Geschäftsbetriebes zu suchen sind (vgl. SVIT-\nKommentar zum Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N 47 zu Art. 272 OR).\n\n3. Interessenlage des Mieters\n\n3.1 Wirtschaftliche Verhältnisse\n\n3.1.1. Die Vorinstanz attestierte dem Mieter eine wirtschaftliche Härte von mehr\nals nur mittleren Grades. Dabei würdigte sie seine Einkommens- und Vermögenssituation sowie die vom Mieter getätigten Investitionen. Ebenfalls unter diesem\nTitel wurden das Kundensegment und die vierzehnjährige Mietdauer berücksichtigt und eine gewisse Standortverbundenheit bejaht.\n\n(…) [Zusammenfassung der vorinstanzlichen Erwägungen]\n\n3.1.2 Die Vermieterin sieht in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters keinen Härtefall, zumal er in der Lage sei, pro Monat mindestens Fr. 4'250.– an\nMietzinsen zu zahlen. Sie rügt, aus den vorinstanzlichen Erwägungen ergebe sich\nnicht in schlüssiger Weise, inwiefern diese eine Härte von mehr als mittleren Grades indizieren könnten und aus welchem Grund konkret Arbeitsplätze gefährdet\nsein sollten.\n\n3.1.3 Wenn auch die Vermieterin bestritten hat, dass das im Mietobjekt vom Mieter selber betriebene Geschäft dessen Existenzgrundlage bilde, machte und\nmacht sie nicht geltend, seine Einkommens- und Vermögensangaben seien\nfalsch. Vielmehr ging sie selbst davon aus, dass bei einer Stilllegung des Ladens\nder Mieter keine Einnahmen mehr hätte. Es ist mit der Vorinstanz daher von den\nin der provisorischen Jahresrechnung 2016 ausgewiesenen Zahlen sowie auch\n- 26 -\n\ndavon auszugehen, dass das in den Mieträumlichkeiten betriebene Geschäft die\nExistenzgrundlage des Mieters bildet.\n\n3.1.4 Bei Geschäftsraummieten ist mit den wirtschaftlichen Verhältnissen in erster Linie die Ertragssituation des in den Geschäftsräumlichkeiten betriebenen Unternehmens massgebend, aus der sich ableiten lässt, in welchem finanziellen Bereich sich ein Ersatzobjekt bewegen kann (vgl. SVIT-Kommentar Mietrecht, 4.\nAufl. 2018, N 48 zu Art. 272 OR; ZK-HIGI, N 175 zu Art. 272 OR). Der Betriebsgewinn des Mieters betrug im Durchschnitt der letzten sieben Jahre knapp Fr.\n41'000.– und stellt unbestrittenermassen sein gesamtes Einkommen dar.\n\n"}