{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Eine definitive Erstreckung erweist sich als bundesrechtswidrig, wenn\nsich zum Zeitpunkt des Entscheides für den Mieter noch keine konkrete Lösung\nabzeichnet (Urteil des Bundesgerichts 4A_62/2010 v. 13.4.2010, E. 6.4), es sei\ndenn der Kündigungsgrund lasse ungeachtet der Härte seitens des Mieters keine\nweitere oder längere Erstreckung zu (Urteile des Bundesgerichts 4C.266/1993 v.\n5.1.1994, E. 5b, sowie 4C.224/2002 v. 16.10.2002, E. 2.2).\n\n5.2. Bezüglich der wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers ist unbestritten, dass\ndieser im Mietobjekt seine im Handelsregister eingetragene Einzelfirma \"H.\" betreibt. Er beschäftigt vier Angestellte mit insgesamt 320 Stellenprozenten, seine\neigene Tätigkeit nicht mitgerechnet. Sein Jahreseinkommen beziffert er mit Fr.\n35'000.– bis Fr. 40'000.–, sein Vermögen auf knapp über Fr. 200'000.–. Die Einkommenszahlen sind belegt durch die provisorische Jahresrechnung 2016 vom 3.\nMärz 2017, welche allerdings einen leicht höheren Betriebsgewinn von knapp Fr.\n- 17 -\n\n50'000.– ausweist, in dessen Rahmen der Kläger Privatbezüge tätigte. Die Beklagte bestritt zwar, dass der Laden die Existenzgrundlage des Klägers bildet,\nmachte aber jedenfalls nicht geltend, die Einkommens- und Vermögensangaben\ndes Klägers seien falsch oder der Kläger verfüge über weitere Einnahmen. Sie\nmachte auch nicht geltend, die Lebenspartnerin des Klägers sei entgegen dessen\nAngaben am Betrieb beteiligt. Das Ansinnen der Beklagten, dem Kläger Einkommen und Vermögen der Partnerin anzurechnen, kann nicht gehört werden, denn\nder Kläger verfügt gegenüber seiner Partnerin über keinerlei (Versorgungs-\n)Ansprüche. Die Partnerschaft wirkt sich allenfalls in Form der Teilung der Lebenskosten aus und verschafft so dem Kläger einen etwas grösseren Spielraum,\nals wenn er seinen Haushalt alleine zu bestreiten hätte.\n\nNach seinen unwidersprochenen Angaben betreibt der Kläger auch seinen\nWeb-Shop vom Mietobjekt aus. Er schätzt, dass etwa 20% seines Umsatzes\ndurch Verkäufe an Quartierbewohner, 30% durch Laufkundschaft und 50% durch\nLiebhaber erzeugt werden, die auch weite Reisen in Kauf nehmen, um seine Produkte zu kaufen. Dies und die lange Mietdauer von 14 Jahren, vor welcher er sich\nschon während drei Jahren als Untermieter im Lokal befand, indizieren eine gewisse Standortverbundenheit. Der Spielraum für Investitionen beläuft sich bestimmt nicht auf Fr. 600'000.–, wie die Beklagte einzig aufgrund gewisser Suchbemühungen anzunehmen scheint. Erhöht wird die Flexibilität des Klägers\ndadurch, dass er ausserhalb des Mietobjekts zwar nicht Verkaufs-, aber doch\nProduktions- und Lagerstätten unterhält, die durch die angefochtene Kündigung\nnicht tangiert sind: Auf Vorhalt der Jahresrechnung 2016 bestätigte er, dass er mit\nden Total Fr. 51'000.–, die unter der Position \"Mietausgaben\" verbucht wurden,\nnur zu gut einem Drittel die Kosten für das vorliegende Mietobjekt deckt, während\nder Rest für eine Produktionsstätte in Y./AG und ein Zentrallager an der O.-\nstrasse x in Zürich anfällt. Dies erhöht seine finanzielle Flexibilität insofern, als er\n(auch) nach einer Lösung sucht, bei der er seine Aktivitäten auf einen einzigen\nStandort konzentrieren und dafür monatlich immerhin rund Fr. 4'250.– an Mietausgaben aufwenden könnte.\n- 18 -\n\nDer Kläger machte sodann Investitionen ins Mietobjekt in Höhe von Fr. 40'000.–\ngeltend und berief sich auf Kosten für die Ladeneinrichtung von knapp\nFr. 79'000.–. Auf Rückfrage bestätigte er, dass in der provisorischen Bilanz 2016\nlediglich Sachanlagen unter den Bezeichnungen \"Laden\", \"Produktion\" und\n\"Webdesign\" im Wert von Fr. 50'900.– verbucht sind. Auf den Laden entfiel per\nEnde 2016 ein Betrag Fr. 26'400.–. Aus dem Vergleich mit den Vorjahreszahlen\nergibt sich, dass er die Investitionen in den Laden im Vergleich zum Vorjahr um\nFr. 8'700.– abgeschrieben hat. Daraus folgt wiederum, dass die Investitionen bei\nlinearer Abschreibung auch in Zukunft bis Ende 2019 amortisiert sein werden. Die\nInvestitionen schaffen durchaus eine gewisse Zwangslage. Dass sie ohne Zustimmung \"der Vermieterin\" erfolgt sein sollen, wie die Beklagte behauptet, ist\nnicht zu hören, denn es ist nicht anzunehmen, dass die Arbeiten in den öffentlich\nzugänglichen Räumen des Klägers der früheren Eigentümerin und deren Verwalterin oder deren Rechtsnachfolgerinnen während mehr als zehn Jahren verborgen\ngeblieben sind, so dass die Berufung auf eine fehlende Zustimmung oder die fehlende Schriftform (Art. 260a OR) mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren wäre.\nDas Verhalten der früheren Eigentümerin/nen muss sich die Beklagte als Folge\ndes gesetzlichen Vertragsüberganges beim Eigentümerwechsel anrechnen lassen (Art. 261 OR).\n\nInsgesamt ergibt sich daraus durchaus eine wirtschaftliche Härte mehr als nur\nmittleren Grades, die durch die vorliegende Kündigung ausgelöst wird. Auch die\nvom Kläger angebotenen Arbeitsplätze scheinen gefährdet, wenn der Kläger keine angemessene Ersatzlösung findet. Auch dieser Umstand ist nach der neueren\nund begrüssenswerten Rechtsprechung des Bundesgerichts bei der Beurteilung\nder wirtschaftlichen Härte mitzuberücksichtigen, auch wenn es sich hier zugegebenermassen um Drittinteressen handelt, die allerdings in den wohlverstandenen\nInteressen des betroffenen Betriebsinhabers mitenthalten sind (Urteile des Bundesgerichts 4C.343/2004 v. 23.12.2004, E. 4 = mp 2005, S. 100 ff. sowie\n4A_62/2010 v. 13.4.2010, E. 6.1.1).\n\n"}