{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. Kriterien für die Gültigkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:16", "Checksum": "632929de260d6a8784f8a4395e22a662", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. Kriterien für die Gültigkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses.\n\n4.5. Nach dem Gesagten kann der Beklagten kein treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden. Die Kündigung vom 28. Februar 2017 per Ende September 2017\nerweist sich demnach als gültig und die Klage ist in diesem Punkt abzuweisen.\n\n5. Erstreckung\n\n5.1. Nach Art. 272 Abs. 1 und Art. 272b Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur\nFolge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.\nIm Rahmen der Höchstdauer kann das Gericht eine oder zwei Erstreckungen gewähren. Das Gericht entscheidet über das Begehren nach Ermessen (Art. 4\nZGB), d.h. unter Berücksichtigung aller Umstände, namentlich des Vertragsinhaltes und der Umstände des Vertragsschlusses, der Dauer des Mietverhältnisses,\nder persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und\nderen Verhalten sowie der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohnräume\n(Art. 272 Abs. 2 OR; BGE 136 III 190 E. 6; BGE 135 III 121 E. 2; BGE 125 III 226\nE. 4b). Die üblicherweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten\nstellen für gewöhnlich keine Umstände im Sinne von Art. 272 Abs. 1 OR dar, weil\nsie durch eine Erstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert\nwerden können. Eine Mieterstreckung rechtfertigt sich nur, wenn damit eine Milderung der Folgen der Kündigung zu erwarten ist (BGE 136 III 190 E. 6, BGE 135\n- 15 -\n\nIII 121 E. 2, BGE 125 III 226 E. 4b; BGE 105 II 197 E. 3a; 102 II 254 S. 254; s.\nauch BGE 116 II 446 E. 3b; Urteil des Bundesgerichts 4A_452/2010 vom\n22. November 2010). Die Erstreckung hat nicht den Zweck, den Mieter möglichst\nlange von günstigen Konditionen profitieren zu lassen (BGE 105 II 197). Dieser\nmuss deshalb im Normalfall diejenigen Suchbemühungen unternehmen, die man\nvernünftigerweise von ihm erwarten kann, um die Folgen der Kündigung abzuwenden, und zwar trotz des Wortlauts von Art. 272 Abs. 3 OR grundsätzlich auch,\nwenn er eine erste Erstreckung des Mietverhältnisses beantragt (s. BGE 125 III\n226 E. 4c; vgl. zum früheren Recht BGE 110 II 249 E. 4, BGE 116 II 448). Die\nVerhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume können sehr zuverlässig\ngestützt auf die vom Mieter konkret nachgewiesenen Suchbemühungen und deren Resultat beurteilt werden, so dass diese letztlich ein Beweismittel für das\nAusmass der Härte sind, die den Mieter infolge der Kündigung trifft. Anerkannt ist\ndabei, dass der Mieter sich für eine Ersterstreckung – abgesehen von Ausnahmefällen – nach einem gleichwertigen Objekt umsehen darf (BGE 116 II 446 E. 3a;\nBGE 110 II 249 E. 4; ZK-HIGI, N 102 zu Art. 272 OR). Umgekehrt ist eine Erstreckung nach Art. 272a Abs. 2 OR in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz anbietet.\n\nIn Ausnahmefällen können Suchbemühungen allerdings nicht verlangt werden,\ndenn die Folgen einer Kündigung lassen sich nicht ausschliesslich mit einer (direkten) Ersatzbeschaffung mildern und von gewissen Mietern können Bemühungen vernünftigerweise nicht verlangt werden (BGE 116 II 446 E. 3b: \"Contrairement à ce que la cour cantonale croit pouvoir en déduire, cette jurisprudence ne\nsignifie nullement qu'une prolongation ne puisse être accordée que dans la\nmesure où les perspectives de trouver de nouveaux locaux, citées comme\nexemple, existent réellement.\"). Das Bundesgericht hat auch jüngst wieder bestätigt, dass eine Erstreckung zwar normalerweise den Zweck hat, dem Mieter Zeit\nfür die Suche nach Ersatz zu verschaffen. Gleichberechtigt daneben steht aber\nauch das alternative Ziel, die nachteiligen Folgen der Vertragsbeendigung zu mildern (BGE 142 III 336 E. 5.3.1). Diese zweite Variante liegt zum Beispiel vor,\nwenn für betagte Mieter nur noch ein Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim in Be-\n- 16 -\n\ntracht kommt und entsprechende Wartelisten bestehen. Auch hilflosen Personen\ndarf eine Erstreckung nicht deshalb verweigert werden, weil sich (noch) niemand\nfür sie um Ersatz bemüht hat. Bei Geschäftsmieten kann ein Verlust durch eine\nRestbetriebsdauer minimiert werden, auch wenn die Geschäftsaufgabe letztlich\nunvermeidlich ist. Der Bezug eines Neubaus kann sich verzögern, so dass eine\nErsatzsuche geradezu unvernünftig wäre (BGE 110 II 249 E. 4). Schliesslich ist\neine Ausnahme auch zu machen bei Mietern, die die Kündigung angefochten haben und damit reale Erfolgsaussichten hatten. So hat das Bundesgericht etwa zu\nrecht in die Interessenabwägung einbezogen, dass die Schlichtungsbehörde\n(nach damaligem Recht) die Kündigung noch für ungültig erklärt hatte (Urteil des\nBundesgerichts 4C.343/2004 vom 22.12.2004 E. 4.2: \"il convient toutefois de tenir\ncompte du fait que la Commission de conciliation avait annulé la résiliation\"; seither wiederholt bestätigt, s. etwa Urteil 4A_454/2012 v. 10.10.2012, E. 3.4). Im\nzuletzt zitierten Urteil hat das Bundesgericht aber auch klargestellt, dass die Bemühungen intensiviert werden müssen, nachdem ein erstinstanzliches Gericht\nzum Schluss gekommen ist, die Kündigung sei gültig.\n\n"}