{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Auf den (irrtümlichen) Vorwurf\nder Beklagten, der Kläger mache heute erstmals geltend, den Laden während der\nBauzeit im Lager an der O.-strasse oder an die Produktionsstätte [seiner] (…)-\nProdukte in Y./AG betreiben zu können, erwiderte der Kläger, er habe dies so\nnicht gesagt. Daraus erhellt, dass der Kläger bis heute – geschweige denn zur\nZeit der Kündigung – keine konkreten Vorstellungen davon hat, wie er seinen\ntemporären Auszug gestalten würde. Dies gilt selbst bezüglich seines Web-\nShops, den er nach seinen Angaben ebenfalls vom Mietobjekt aus betreibt. Eine\nhinreichende Zusicherung, den Laden zu räumen, bildet dies nicht. Selbst wenn\nman daher von einem allgemein gehaltenen Angebot des Klägers anlässlich der\nMieterorientierung vom 27. September 2016 ausgehen und eine Pflicht der Beklagten bejahen würde, vor der Kündigung nochmals nachzufragen, ob der Kläger\nnun eine auf erstes Verlangen realisierbare Ersatzlösung habe, könnte dies der\nBeklagten nicht zum Nachteil gereichen, denn der Kläger verfügt bis heute nicht\nüber einen genügend konkreten Plan. Ein solcher hätte es der Beklagten ermöglichen müssen, mit Sicherheit davon auszugehen, dass das Mietobjekt bei Baubeginn tatsächlich leer sein wird. Auch beim erst nach der Kündigung verfassten\nSchreiben des Klägers vom 5. April 2017 handelt es sich daher nur um ein vages\nAngebot, welches den bundesgerichtlichen Anforderungen nicht zu genügen vermag. Gerade weil dem Kläger bereits seit der Mieterorientierung vom 27. September 2016 bekannt war, dass es zu Kündigungen kommen würde, dürfen und\nmüssen vorliegend höhere Anforderungen an die konkrete Zusicherung gestellt\nwerden. Dieses Ergebnis deckt sich mit dem bereits erwähnten Entscheid\n4A_126/2012 vom 3. August 2012. Dort hielt das Bundesgericht in Erwägung 4.2\nfest, dass eine mündliche Erklärung des Mieters ohne Präzisierungen oder Garantien nicht ausreicht, um die Gültigkeit der Kündigung infrage zu stellen. Selbst\n- 13 -\n\nwenn man dies anders sehen wollte, hätte sich im vorliegenden Fall ein entsprechendes Angebot auch mit der Zeit nach der Rückkehr des Klägers befassen und\ninsbesondere die Bereitschaft enthalten müssen, auf die Nutzung der nach dem\nUmbau nicht mehr zum Mietobjekt gehörenden (Lager-)Räume im Keller zu verzichten, wie die Beklagte zu recht geltend macht.\n\n4.4. Was der Kläger sonst gegen die Kündigung vorbringt, ist ebenfalls nicht geeignet, deren Gültigkeit infrage zu stellen. Dass die Kündigungsbegründung sich\nauch auf die geplanten Arbeiten in den Wohnungen bezieht und sich nicht in erster Linie mit dem Schicksal des Mietobjekts befasst, ändert nichts am ernst gemeinten Projekt, von dem die Beklagte dargetan hat, dass es das Mietobjekt in\nerheblichem Masse beschlägt. Dies gilt selbst für die Arbeiten an Küchen und Bädern in den Wohnungen, denn namentlich die Arbeiten an den Sanitärinstallationen können sehr lärmintensiv sein und daher sehr wohl auch Auswirkungen auf\ndas Ladenlokal des Klägers haben.\n\nSoweit der Kläger der Beklagten unterstellt, sie wolle die Liegenschaft leeren, um\nnach einer Neuvermietung eine unzulässige Rendite zu erzielen, beruft er sich\neinzig auf Geschäftsberichte der Beklagten, in welchem u.a. von Renditen über\nalle Liegenschaften in Höhe von 3.7% und höher die Rede ist. Mit einer solchen\nDarstellung liegt nicht einmal eine ausreichend konkrete Behauptung vor, die Beklagte beabsichtige aus der Mietliegenschaft – geschweige denn aus dem Mietobjekt – durch Vermietung an einen Dritten eine missbräuchliche Rendite zu erzielen\n(dazu BGE 120 II 105 = Pra 1995 Nr. 144). Der Kläger ist daran zu erinnern, dass\ndie allermeisten der heute gültigen Mietzinse nicht auf einer Missbrauchsüberprüfung beruhen, sondern allein auf Parteiabreden. Das Gesetz toleriert dies durchaus und sieht für eine Überprüfung der Mietzinse Verwirkungsfristen vor. Selbst\nwenn man die Renditeangaben der Beklagten im Geschäftsbericht daher als richtig betrachtete, läge darin nicht ohne weiteres etwas Ungewöhnliches oder gar\nTreuwidriges.\n\nAuch von einem erheblichen Interessenmissverhältnis kann nicht gesprochen\nwerden. Zwar ist einzuräumen, dass der Kläger im Mietobjekt seine Existenz-\n- 14 -\n\ngrundlage betreibt und durch die Kündigung zu erheblichen Umstellungen gezwungen wird. Gerade wegen des tiefgreifenden Sanierungsprojektes und des\nschon angesprochenen Alters zentraler Installationen im Mietgebäude scheint es\naus Sicht eines vernünftigen und korrekten Vertragspartners indessen nachvollziehbar, dass die Beklagte die Durchführung der Arbeiten über den Fortbestand\ndes Mietverhältnisses setzt. Zu betonen ist an dieser Stelle erneut, dass eine\nKündigung nicht schon deswegen treuwidrig ist, weil sich unter dem Strich die\nInteressen des Gekündigten gewichtiger ausnehmen als diejenigen des Kündigenden. In solchen Situationen schafft (bei einer Vermieterkündigung) erst das\nErstreckungsrecht einen Ausgleich.\n\n"}