{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. Kriterien für die Gültigkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:16", "Checksum": "632929de260d6a8784f8a4395e22a662", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. Kriterien für die Gültigkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses.\n\nchen Annahme bringt. Soweit er bezüglich des Steigschachtes einwendet, der\nEinbau betreffe nur eine kleine Ecke von 40 x 90 cm, verkennt er, dass die Erstellung notorisch mit lange dauernden und erheblichen Lärm- und Staubimmissionen\nverbunden ist. Gleiches gilt für den Ersatz der sanitären Anlagen, insbesondere\nder Leitungen. Soweit der Kläger monierte, entgegen ihren heutigen Angaben\nhabe die Beklagte ihm gegenüber erklärt, in den Mieträumen würde an den Böden\nnichts verändert und auch das Schaufenster werde nicht ersetzt, liegt die unterschiedliche Wahrnehmung in den Vergleichsverhandlungen zwischen den Parteien begründet: Diese verhandelten nämlich bis zur Hauptverhandlung (und selbst\nnoch danach) über eine Wiederaufnahme bzw. Fortsetzung des Mietverhältnisses\nund eine Ausdehnung auf zusätzliche Flächen, wie auch der Kläger dies bestätigt.\nDiesfalls hätten beide Parteien die Verantwortung für die Arbeiten im Mietobjekt\nnach Massgabe von Art. 256 Abs. 2 OR dem Kläger überbinden wollen. Soweit es\num die Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung geht, dürfen diese bis anhin gescheiterten Bemühungen keine Rolle spielen: Kommt es nicht zu einer Einigung,\ndarf und muss die Beklagte das Mietobjekt so sanieren, dass es für einen beliebigen Dritten (oder allenfalls sie selbst, denn nach Darstellung auch des Klägers\ngab es solche Überlegungen, …) zum Gebrauch taugt. Teils anerkannte der Kläger die Sanierungsbedürftigkeit explizit, etwa bezüglich Liftanlage und Brandschutzmassnahmen. Auch dass rund die Hälfte seiner Lagerräume im Mietobjekt\neiner Waschküche weichen soll, wusste er nach seinen Angaben. Dabei verstrickte er sich in einen unauflösbaren Widerspruch, behauptete er doch zunächst, er\nsei für seinen Betrieb auf das Lager im bisherigen Umfang angewiesen, schwenkte im zweiten Vortrag dann aber auf den Standpunkt um, er könne auf das künftig\nals Waschküche vorgesehene Lager verzichten und auf sein Grosslager ausweichen.\n\nDaraus folgt einerseits, dass von einem ernsthaften und realisierbaren Projekt der\nBeklagten auszugehen ist. Weiter ist klar, dass Arbeiten vom beschriebenen\nAusmass zu erheblichen Lärm- und Schmutzimmissionen auch im Mietobjekt führen werden, so dass eine Benützung der Sache während des Baus ausgeschlossen scheint. Dies gilt ganz besonders für den Einbau des Steigschachts, der zwar\n- 11 -\n\nnur den Hinterraum des Ladens tangiert, aber notorisch zu Immissionen führen\nwird, die vor dem Ladenraum nicht haltmachen. Eine Weiterbenutzung des Mietobjekts wäre jedenfalls mit beträchtlichen bautechnischen und organisatorischen\nErschwerungen verbunden. Unbestritten ist auch, dass der Mietvertrag sich in\nseiner heutigen Form nicht mit dem Umbau verträgt, denn dieser führt zu einer\nanderweitigen Verwendung eines Teils der heutigen Lagerräume des Klägers.\nDass der Abschluss eines modifizierten Mietvertrages oder eine einseitige Vertragsanpassung nicht völlig ausgeschlossen gewesen wären, ändert daran nichts,\ndenn die Beklagte hätte im Falle eines Widerstands des Klägers damit rechnen\nmüssen, dass eine einseitige Vertragsänderung für unzumutbar erklärt würde.\nDas vorliegende Bauprojekt bildet daher ohne weiteres einen gültigen Kündigungsgrund, zumal der Entscheid, die Liegenschaft umfassend zu sanieren, ausschliesslich Sache der Vermieterin ist. Diesbezüglich kann der Beklagten kein\nVerstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden.\n\n4.3. Der Kläger macht allerdings auch geltend, er habe seine Bereitschaft erklärt,\ndie Sache während der Bauarbeiten zu räumen. Die Beklagte habe indessen zur\nKündigung gegriffen, ohne sich bei ihm nach diesem Angebot zu erkundigen.\n\nUmstritten ist, ob der Kläger schon zur Zeit der Mieterorientierung vom 27. September 2016 ein solches Angebot machte oder erst nach der Kündigung vom\n28. Februar 2017 mit seinem Schreiben vom 5. April 2017. Die Frage kann aber\naus rechtlichen Gründen offen bleiben: Bis und mit Hauptverhandlung beschränkten sich die Ausführungen des Klägers auf seine Bereitschaft und Zusicherung,\ndas Mietobjekt während der Sanierungsarbeiten zu räumen. Zugleich behauptete\ner aber stets, sein Auszug sei mit Blick auf den Charakter der geplanten Arbeiten\ngar nicht erforderlich. Wie bereits dargelegt, fordern das Bundesgericht und die\n[kantonale] Rechtsprechung, dass im Zeitpunkt der Kündigung eine konkrete Zusage des Mieters vorliegt, das Mietobjekt zu verlassen (vgl. vorne 4.2.). Selbst\nwenn es schon zur Zeit der Mieterorientierung vom 27. September 2016 eine Zusage des Klägers von der Art gegeben hätte, wie er sie im Schreiben vom 5. April\n2017 oder anlässlich der Hauptverhandlung machte, wäre eine solche nicht ausreichend, da der Kläger keinerlei Angaben zur Ersatzlösung machte, die er sich\n- 12 -\n\n"}