{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-04-10", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170023-L_2018-04-10.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_18.pdf", "Checksum": "ac75a2893155580e8a77349d10d89592"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170023-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 10.04.2018 MB170023-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 16: Sanierungskündigung bei der Miete von Geschäftsräumen. 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Auf der faktischen\nEbene hat die Begründungsobliegenheit jedoch oft eine zentrale Bedeutung: Wird\nim Laufe des Verfahrens ein ganz anderer Grund genannt als noch in der Kündigung selbst, oder bleibt der angegebene Grund vage und pauschal, obwohl der\nkündigenden Partei nähere Angaben bei Ernsthaftigkeit des genannten Motivs\nmöglich sein müssten, so kann dies ein Indiz dafür bilden, dass die Kündigung\nohne schützenswertes Interesse erfolgt ist (BGE 143 III 344 E. 5.3.3-4).\n\nSowohl nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als auch nach der herrschenden Lehre ist eine Sanierungskündigung grundsätzlich nicht missbräuchlich, sofern ein baureifes und durchführbares Sanierungsprojekt vorliegt und ein Verbleib\nder Mieter im Mietobjekt nicht möglich oder zumutbar ist. In diesem Fall wird dem\nVermieter ein schützenswertes Interesse zugestanden, die Mietverhältnisse\nzwecks Räumung aufzulösen, um die geplanten Sanierungsarbeiten ohne Verzögerungen bzw. erhöhte Kosten ausführen zu können. Nur wenn untergeordnete\nBauarbeiten einen Verbleib des Mieters im Objekt erlauben, erweist sich eine\nKündigung als unverhältnismässig und daher anfechtbar (BGE 135 III 112, E. 4;\nTHANEI, a.a.O., S. 790; FUTTERLIEB, Kündigung bei umfassender Überholung,\nMRA 2008, S. 28 f.; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N 3a zu Art. 271-271a OR). Zur\nBejahung der Baureife ist das Vorliegen einer Baubewilligung nicht zwingend vorausgesetzt (Urteil des Bundesgerichts 4A_327/2015 vom 9. Februar 2016, E. 3;\nHULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N 3a zu Art. 271-271a OR), wohl aber ein konkretes\nund ausgereiftes Projekt. In BGE 140 III 496 und BGE 142 III 91 hat das Bundesgericht Kündigungen aufgehoben, die zwar mit einer Totalsanierung der Liegenschaft begründet worden waren, ohne dass aber ein plausibles Projekt vorlag o-\nder auch nur dargetan war, dass die vagen Pläne in Einklang geständen wären\nmit dem öffentlichen Baurecht. In den fraglichen Entscheiden hat das Gericht u.a.\nausgeführt, die Mieterseite habe das Recht, innert der Anfechtungsfrist von Art.\n-7-\n\n273 Abs. 1 OR eine Begründung von einer Qualität zu erhalten, welche ihr die\nChancen einer Anfechtung zu beurteilen erlaube (BGE 140 III 496 E. 4.2.2; BGE\n142 III 91 E. 3.2.1). Vor kurzem hat das Bundesgericht präzisiert, dass auch bei\nSanierungskündigungen die Begründung im Laufe des Verfahrens verdeutlicht\nwerden kann. Von einer Treuwidrigkeit der Kündigung kann nur gesprochen werden, wenn zur Zeit der Kündigung kein genügend konkretes, umsetzbares und\nrealitätsnahes Projekt besteht, die Kündigung also \"auf Vorrat\" erfolgt (BGE 143\nIII 344 E. 5.3.3; ebenso das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich\nNG170019-O v. 9.3.2018, E. 4.2 und 7.2). Eine Sanierungskündigung kann überdies missbräuchlich sein, wenn der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung die Garantie hat, dass der Mieter während der Sanierungsarbeiten das Mietobjekt verlässt (Urteil des Bundesgerichts 4A_126/2012 vom 3. August 2012, mp 1/2013 S.\n32 ff.). In diesem Fall behindert der Mieter die Sanierung nicht, so dass dem Vermieter ein schützenswertes Interesse an der Kündigung fehlt. Vorausgesetzt ist\njedoch die verbindliche Zusage des Mieters im Zeitpunkt der Kündigung, während\nein blosses Angebot nicht zu genügen vermag (THANEI, a.a.O., S. 790).\n\n4.2. Im vorliegenden Fall begründete die Beklagte die Kündigung vom\n28. Februar 2017 mit dem kompletten Ausbau des bestehenden Dachgeschosses\nder Liegenschaft sowie mit einer umfassenden Innensanierung, welche den Ersatz von Küchen und Bädern, die Auswechslung sämtlicher Leitungsinstallationen\nsowie die Erneuerung von Wand- und Bodenbelägen etc. beinhalte und sich nicht\nin bewohntem Zustand bewerkstelligen lasse. Dabei verwies sie auf die Mieterinformation vom 27. September 2016, an welcher auch der Kläger teilnahm.\n\nAuch der Kläger stellt grundsätzlich nicht in Abrede, dass die Beklagte über ein\nernsthaftes, von der zuständigen Baubehörde mit Entscheid vom 7. Juni 2017\nrechtskräftig bewilligtes Bauprojekt verfügt. Dass es schon zur Zeit der Kündigung\nexistierte, resultiert schon aus dem Datum der Baueingabe, welche wenige Tage\nvor der Kündigung erfolgte. Aus dem Bauentscheid geht zwar hervor, dass sich\ndie Mehrzahl der bewilligungspflichtigen Arbeiten auf die Umgestaltung der Mansarden im Dachgeschoss in Wohnstudios bezieht. Im Entscheid selbst wird je-\n-8-\n\ndoch auch die neue Steigzone erwähnt, die durch das ganze Gebäude und auch\nden zum Mietobjekt gehörenden Hinterraum des Ladens führen soll.\n\n"}