{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-01-04", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170022-L_2018-01-04.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_6.pdf", "Checksum": "a0e1dfe859ff902e863c21bd4121053e"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170022-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 04.01.2018 MB170022-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 04.01.2018 MB170022-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 04.01.2018 MB170022-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 6: Kündigung wegen Sanierung. Angebot eines vorübergehenden Auszugs durch den Mieter."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:11:13", "Checksum": "b97fee5110278bf93502c6caa9e3e7c5", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 04.01.2018 MB170022-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 6: Kündigung wegen Sanierung. Angebot eines vorübergehenden Auszugs durch den Mieter.\n\nWenn der Vermieter, der eine umfassende Sanierung vornehmen will, die Kündigung zwecks Räumung der Liegenschaft und rascher Durchführung der Arbeiten\neiner länger dauernden Sanierungsphase mit Mietzinsreduktionen vorzieht, so ist\ndas an sich nicht treuwidrig. Ohne schützenswerten Grund bzw. schonungslos\nund daher treuwidrig ist die ordentliche Vermieterkündigung dagegen dann, wenn\nsie im Hinblick auf Modernisierungsarbeiten erfolgt, deren Durchführung durch\nden Verbleib des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder\nverzögert würde. Entscheidend für die Anfechtung einer ordentlichen Kündigung,\nzu deren Begründung der Vermieter Umbauarbeiten angibt, sind somit die Auswirkungen, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf die Durchführung\nder Arbeiten hätte. Um diese Auswirkungen einzuschätzen und sich über eine\nAnfechtung der Kündigung schlüssig zu werden, ist der Mieter auf den Erhalt von\nInformationen über das Sanierungsprojekt angewiesen. Das bedingt ein einigermassen ausgereiftes Projekt, da der Mieter etwa aus der blossen Absicht des\nVermieters, eine Liegenschaft zu renovieren, keine sachdienlichen Rückschlüsse\nüber den Umfang der geplanten Arbeiten ziehen kann. Das Bundesgericht verlangt für die Begründung der Sanierungskündigung daher ein greifbares, handfestes Sanierungsprojekt des kündigenden Vermieters. Fehlt ein solches Projekt, so\nwird die Treuwidrigkeit der Kündigung nach Art. 271 Abs. 1 OR bejaht (BGE 142\nIII 91 E. 3.2.1, BGE 140 III 496 E. 4 = Pra 104 (2015) Nr. 12 m.H.a. BGE 135 III\n112).\n\nMissbräuchlich kann die Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder Sanierungsarbeiten auch dann sein, wenn die Vermieterschaft sie ausspricht, obwohl\nsie die Garantie hat, dass die Mieterschaft während den Arbeiten anderswo wohnen wird. Dabei muss es sich allerdings um ein ernsthaftes Angebot handeln, und\nder Mieter muss dieses machen, bevor die Kündigung ausgesprochen wird. Die\nVermieterschaft ist nicht gehalten, aufgrund vager Versprechungen der Mieterschaft von einer Kündigung abzusehen. Umstände, die sich erst nach der Kündigung ereignen, können eine ursprünglich zulässige Kündigung nicht im Nachhinein zu einer missbräuchlichen machen (vgl. BGer 4A_127/2017 E. 3.2 m.w.H.\nund BGer 4A_126/2012 E. 4.2 übersetzt in mp 2013 S. 32 ff.).\n- 12 -\n\nNach den Regeln zur Beweislast (Art. 8 ZGB) ist es allgemein Sache des\nKündigungsempfängers (hier der Mieter), den Beweis dafür zu erbringen, dass die\nKündigung in Verletzung von Treu und Glauben ausgesprochen wurde. Der Kündigende (hier die Vermieterin) hat nur die Pflicht, bei der Wahrheitsfindung loyal\nmitzuwirken. Er muss alle in seinem Besitz befindlichen Urkunden vorlegen, die\nfür die Überprüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsgrundes notwendig sind. Der Kündigende hat demnach den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu machen (BGE 142 III 91 E. 3.2.1, BGE 140 III 496 E. 4.1 = Pra 104 (2015)\nNr. 12, BGE 138 III 59 E. 2.1, BGE 135 III 112 E. 4.1, BGer 4A_518/2010 vom\n16. Dezember 2010, E. 2.4.2, übersetzt in MRA 2011 S. 59 ff., S. 63). Das kann\nauch erst nach der Aussprache der Kündigung erfolgen (vgl. Art. 271 Abs. 2 OR).\nVon einer vollen Beweislast der Vermieterin ist danach entgegen den Ausführungen der Mieter nicht auszugehen. Der Vermieter, der unter Hinweis auf ein Sanierungsprojekt kündigt, hat den entsprechenden Willensentschluss vielmehr nur\nglaubhaft zu machen. Weiter hat der Vermieter glaubhaft darzulegen, dass sein\nBauvorhaben durch den Verbleib des Mieters im Mietobjekt kompliziert, verzögert\noder verteuert würde. Daran sind zur Vermeidung einer faktischen Beweislastumkehr keine zu hohen Anforderungen zu stellen (vgl. OGer ZH NG140010 vom\n21. April 2015 E. II.3.4.2.).\n\n2.\n\n2.1. [Vorinstanzliche Erwägungen]\n\n2.2. Zu den – nicht das Dachgeschoss betreffenden – Sanierungsarbeiten führen\ndie Mieter im Wesentlichen aus, die mit \"Renovationskonzept vom 16.02.2017\"\nüberschriebene Urkunde stelle lediglich eine Analyse des Zustands der Liegenschaft dar, die mit Empfehlungen für Erneuerungs- und Sanierungsarbeiten verbunden sei. Im Zeitpunkt dieser Zustandsanalyse habe die Vermieterin zwar gewusst, in welchen Bereichen und Gebäudeteilen Sanierungsbedarf bestehe, sie\nhabe aber noch nicht darüber entschieden gehabt, wie und inwieweit sie diesen\nHandlungsspielraum auszugestalten gedenke. Sodann würden die in der Begründung der Kündigungen aufgeführten Arbeiten an den Böden, Decken und Wän-\n- 13 -\n\nden mit der umfassenden denkmalpflegerischen Unterschutzstellung der Liegenschaft kollidieren. Um die Bewilligungsfähigkeit sowie die Realisierbarkeit prüfen\nzu können, seien detaillierte Angaben zu den Sanierungsvorhaben erforderlich.\n\n"}