{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-10-16", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170010_2017-10-16.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._12.pdf", "Checksum": "8e7cb05917745f4459be5b174cbb39df"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170010"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:16:38", "Checksum": "e220b3624c97e10af8c7259de8ce8f59", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat.\n\n Der Kläger substantiierte die behauptete Missbräuchlichkeit der Sache nach\nauch nicht in zureichender Weise. Unbestritten ist der Mietzins von Fr. 12'000.–\npro Monat, den die Beklagten dem Kläger laut Vertrag zu entrichten haben. Zumindest nicht substantiiert bestritten sind die Untermieteinnahmen von rund\nFr. 20'000.– pro Monat, auch wenn der Kläger vage andeutete, die Einnahmen\nseien wohl höher. Der Hauptmietzins versteht sich exklusive Nebenkosten. Laut\nZiff. 3 der AGB zum Mietvertrag sind nicht nur die Kosten für Heizung und Warmwasser zusätzlich von den Beklagten zu tragen, sondern auch zahlreiche sog.\nBetriebskosten, von Allgemeinstrom und Wasser über Entsorgung bis zur Hauswartung. Weiter verpflichtet der Mietvertrag die Beklagten auch zur Tragung der\n- 13 -\n\nlaufenden Unterhaltsarbeiten an den Appartements inkl. der Möblierung, wobei\nsich die Parteien einig sind, dass davon der strukturelle Unterhalt der Gebäudehülle ausgenommen ist. Bei der Festlegung der Überwälzung von Kostensteigerungen in Art. 13 VMWG legte der Bundesrat seinen Überlegungen das Berechnungsmodell zugrunde, wonach durchschnittlich 70% eines Mietzinses der\nFremd- und Eigenkapitalfinanzierung dienen und 30% der Finanzierung des laufenden Unterhalts und des Betriebs der Liegenschaft. Mit der vertraglichen Übernahme des Unterhalts durch die Beklagten repräsentiert der monatliche Nettomietzins nur gerade 70% der gesamten Kosten der Liegenschaft. Rechnet man\ndie zu bezahlenden Fr. 12'000.– auf 100% hoch, müssen die Beklagten bei Anwendung dieses Modells nur schon mit Erträgen von Fr. 17'143.– pro Monat kalkulieren, um überhaupt alle Rechnungen bezahlen zu können. Da die Vermietung\nvon immerhin 23 Appartements einen nicht unbeträchtlichen Aufwand verursacht,\nda der Unterhalt der Möblierung zu zusätzlichen Aufwendungen führt und da unbestrittenermassen in den Untermietzinsen auch mietfremde Nebenleistungen wie\ndas Wechseln der Bettwäsche enthalten sind, kann von einer missbräuchlichen\nRendite von vornherein nicht die Rede sein. Selbst die vom Kläger kritisierte Erhöhung des Mietzinses für das Erotik-Etablissement im Erdgeschoss nach Übernahme der Liegenschaft durch die Beklagten erweist sich bei näherem Hinsehen\nals nachvollziehbar. Wie der Beklagte 1 überzeugend ausführte, bestand das Lokal aus vier Zimmern, die neu wie alle ähnlichen im Haus für Fr. 1'000.– pro Raum\nvermietet wurden. Dies nährt auch die Vermutung des Beklagten 1, bei den früheren Abmachungen zwischen dem Kläger und den Betreiberinnen des Etablissements sei ein Spezialpreis vereinbart gewesen.\n\n2.4 Was den Vorwurf des Klägers betrifft, die Beklagten unterhielten die Liegenschaft mangelhaft und liessen diese zu einem \"Gammelhaus\" verkommen, sind\nseine Behauptungen über weite Strecken unsubstantiiert oder fallen auf ihn selber\nzurück. Es genügt keineswegs für eine gehörige Substantiierung, dass der Kläger\ngeltend machen lässt, die Liegenschaft sei \"einfach nicht gut unterhalten\", die Beklagten wüssten \"ganz genau, worum es geht\" oder alle wüssten doch, was unter\nordnungsgemässem Unterhalt einer Liegenschaft zu verstehen sei, wie er auf den\ngerichtlichen Substantiierungshinweis hin ausführen liess. Der Mangel lässt sich\n- 14 -\n\nauch nicht durch Durchführung eines Augenscheins oder Anhörung von Zeugen\nbeheben, wie der Kläger dies anstrebt. Bevor das Gericht Beweise abnimmt, bedarf es substantiierter Behauptungen. Auch unter der Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime hat sich das Gericht trotz verstärkter Fragepflicht (Art. 56 und\nArt. 247 Abs. 1 und 2 ZPO) insbesondere bei anwaltlich vertretenen Parteien zurückzuhalten (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; bestätigt in BGer 4A_46/2016 v.\n20.6.2016 E. 7.1.2). Damit ist es nicht vereinbar, Beweise zu erheben, die einer\nPartei die gehörigen Behauptungen erst ermöglichen sollen (\"fishing expedition\").\nEs liegt entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht an den Beklagten zu\nbelegen, welche Unterhaltsaufwendungen sie getätigt haben.\n\n"}