{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-10-16", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170010_2017-10-16.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._12.pdf", "Checksum": "8e7cb05917745f4459be5b174cbb39df"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170010"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:16:38", "Checksum": "e220b3624c97e10af8c7259de8ce8f59", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat.\n\n Damit sprechen gleich mehrere Argumente gegen einen wichtigen Grund in\nForm der Untervermietung als Massagesalon: Der Kläger initiierte diese ursprünglich, indem er vor Mietbeginn eine gleichartige Nutzung zumindest duldete, er intervenierte mindestens zwei Jahre seit eingestandener Kenntnis nicht gegen die\nfragliche Nutzung und er sprach die Kündigung erst Monate nach Beendigung des\nUntermietverhältnisses aus. An sich könnte es daher dahingestellt bleiben, aber\neine Inhaltsanalyse liefert gewichtige Hinweise dafür, dass der Kläger die Ereignisse heute uminterpretiert: So ist unbestritten, dass er den Vertrag über das\nEtablissement vor der Übergabe des Mietobjektes kündigte. Dass das Motiv damals aber das heute Angegebene ist, erscheint mehr als zweifelhaft, denn es ist\nebenso unbestritten, dass der Kläger auch alle anderen Mietverhältnisse kündigte, um den Beklagten den Betrieb des Apartment- und Geschäftshauses zu ermöglichen und bei der Untervermietung freie Hand zu lassen. Der Mietvertrag\nzwischen den Parteien machte die Kündigung der bestehenden Mietverträge sogar zur Bedingung für den Beginn der (weiteren) Vertragspflichten. Nach eigenen\nAngaben hat der Kläger sich an der Nutzung der Räume im Erdgeschoss als erotischer Massagesalon denn auch erst gestört, als er sich um seine Kreditwürdig-\n- 11 -\n\nkeit und damit um den Ruf der Liegenschaft zu sorgen begann. Kreditbedarf hatte\ner nach eigenen Angaben aber nicht schon zur Zeit des Mietbeginns, sondern erst\nJahre später, als es unter anderem um die anstehende Dachsanierung ging. Dies\nbestätigen auch die vom Kläger eingereichten und erst kürzlich erstellten Unterlagen, gemäss welchen Fachleute sich Gedanken zum Wert der Liegenschaft gemacht haben. Auch der Beklagte 1 führte aus, der Kläger habe den Beklagten\n\"irgendwann in den letzten fünf Jahren\" die Liegenschaft zum Kauf angeboten,\nwodurch die Finanzierung zu einem Thema geworden sei.\n\nSoweit der Kläger sodann bezüglich des Rufs des Hauses einwendet, die\nBeklagten hätten nichts gegen die nach wie vor im Internet zu findenden Hinweise\nauf die ehemalige Nutzung der fraglichen Räume unternommen, bestritt er zwar\ndie Darstellung der Beklagten, dass sie entsprechende Interventionen unternommen hätten, die aber fruchtlos geblieben seien. Da der Kläger aber für den Ruf\nder Liegenschaft wegen seiner eigenen Vermietungspraxis und der jahrelangen\nDuldung derjenigen der Beklagten in erheblicher Weise mitverantwortlich ist, obläge es ihm mindestens so sehr wie den Beklagten, für die Tilgung der Spuren\ndes Erotik-Etablissements besorgt zu sein. Einen wichtigen Kündigungsgrund\nkönnte er aus einer Unterlassung der Beklagten daher so oder anders nicht ableiten. Zudem ist es bekanntermassen nicht einfach, alle Spuren von nicht mehr aktuellen Einträgen aus dem Internet entfernen zu lassen, besonders wenn die Urheber der entsprechenden Informationen nicht zur Kooperation bereit sind.\n\n2.3 Die Frage der Untervermietung eines Teils der Räume für eine sexgewerbliche Nutzung steht in engem Zusammenhang mit dem Vorwurf des Klägers, die\nBeklagten erzielten aus der Untervermietung einen missbräuchlichen Ertrag. Besonders in Zusammenhang mit dem ehemaligen Etablissement im Erdgeschoss\nmacht der Kläger geltend, er selber habe für die Räume Fr. 2'800.– pro Monat\nverlangt, die Beklagten dann Fr. 4'000.–.\n\nZwar ist nach Art. 262 OR die Untervermietung von Gesetzes wegen von\nder Zustimmung des Hauptvermieters abhängig. Dieser kann seine Einwilligung\nu.a. verweigern, wenn der Untervermieter aus der Untermiete einen missbräuchlichen Ertrag erzielt (Art. 262 Abs. 2 lit. b OR). Dies schliesst es indessen nicht\n- 12 -\n\naus, dass der Hauptvermieter die Bewilligung voraussetzungslos erteilt. Dies kann\nauch im Hauptmietvertrag geschehen. Da die Zustimmung keiner bestimmten\nForm bedarf, ist auch eine stillschweigende Zustimmung oder eine konkludente,\nd.h. eine solche durch ein Verhalten möglich, aus dem die Zustimmung zu\nschliessen ist. Im vorliegenden Fall ist die Untervermietung der Appartements\noder Geschäftsräume just der Zweck des Hauptmietvertrages. Die entsprechende Vertragsklausel enthält zwar auch die Einschränkung, die Vermietung der Appartements habe \"unter Einhaltung der gesetzlichen Vorlagen\" zu erfolgen. Explizit wurde das Erfordernis einer Zustimmung des Klägers zur Untervermietung\naber nur für den Fall der Vermietung des ganzen Gebäudes vereinbart. Dies\nschliesst es zwar nicht aus, dass der Kläger soll einschreiten können, falls die\nUntervermietung tatsächlich zu im Vergleich zum Hauptmietzins missbräuchlichen\nBedingungen erfolgt, denn dies gehört letztlich zu den gesetzlichen Vorgaben im\nweiteren Sinne. Zwischen den Parteien ist jedoch unbestritten, dass nicht für jede\nAppartement-Vermietung eine Zustimmung eingeholt wurde und dass während all\nder Jahre der Kläger auch nie darauf bestanden hat, dass ihm die Untermietverträge zur Genehmigung unterbreitet werden. Unter diesen Umständen vermögen\ndie Konditionen der bestehenden Untermietverhältnisse von vornherein keine objektive Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kläger zu\nbegründen, denn selbst wenn die Konditionen missbräuchlich wären, hätten die\nParteien dies durch die Vertragsgestaltung und der Kläger zudem durch sein Verhalten nach dem Vertragsschluss hingenommen.\n\n"}