{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-10-16", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170010_2017-10-16.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._12.pdf", "Checksum": "8e7cb05917745f4459be5b174cbb39df"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170010"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:16:38", "Checksum": "e220b3624c97e10af8c7259de8ce8f59", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat.\n\n2.2 Soweit der Kläger als Kündigungsgrund anführt, die Beklagten hätten den\nBetrieb eines sexgewerblichen Lokals geduldet, ist einzuräumen, dass ein solches Vorgehen grundsätzlich einen schweren Verstoss gegen die Vertragspflichten darstellt, soweit es der vertraglichen Abmachung der Parteien widerspricht.\nDas Bundesgericht hat zur Kündigung nach Art. 257f OR entschieden, dass die\nvertragswidrige Umnutzung eines Büros in einen erotischen Massagesalon per se\nzur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Vermieter führe (BGE 132 III\n109). Der vorliegende Fall verhält sich hingegen anders. Der Kläger räumte anlässlich seiner Befragung an der Hauptverhandlung ein, dass die fraglichen Mieterinnen schon vor Beginn des Mietvertrags zwischen den Parteien in den Räumlichkeiten im Erdgeschoss wohnten. Anfänglich hätten sie auch nur dort gewohnt,\nals dann aber \"diese Gogo-Läden\" nicht mehr so gut gelaufen seien, hätten sie\ndas Geschäft in die Mietliegenschaft verlagert, wörtlich \"dies [d.h. die gemieteten\nZimmer] irgendwie in ein Studio umgewandelt\". Der Kläger habe sich gedacht,\ndas seien transsexuelle Personen, das seien auch Randständige, die immer versucht hätten anständig und ruhig zu sein. Später habe er gedacht, das gehe nicht\nmehr so, denn \"dadurch bekommen Sie nirgendwo einen Kredit\". Also habe er\nden betreffenden Mieterinnen gekündigt. Anfangs Februar 2009 wäre der Mietvertrag ausgelaufen, wenn die Beklagten ihn nicht zu einem um Fr. 1'200.– höheren\nMietzins erneuert hätten. Auf die Frage, seit wann er gewusst habe, dass der Salon nach wie vor bestehe bzw. zu einem höheren Zins weiterhin vermietet gewe-\n-9-\n\nsen sei, antwortete er zunächst mit \"unmittelbar danach, vielleicht drei bis vier\nMonate später\". Auf die weitere Frage, ob er sich auf die Übernahme der Sache\ndurch die Beklagten beziehe, wich der Kläger aus. Auf etliche Nachfragen meinte\ner, er habe \"erst viel später\" davon erfahren. Auf die weiteren Fragen, ob es 2009\ngewesen sei oder Monate oder Jahre später, wiederholte er nur \"viel später\" bzw.\n\"ein paar Jahre später\". Auch der weiteren Frage, ob er es schon zur Zeit der\nKündigungen im Jahre 2014 gewusst habe, wich er zunächst aus (\"Also gut. Ich\nweiss es nicht haargenau. Ich habe nur gedacht, es sei eine riesige Sauerei.\").\nSchliesslich bestätigte er doch noch, dass er im Zeitpunkt der Kündigungen im\nJahre 2014 gewusst habe, dass \"die Transsexuellen\" noch im Haus gewesen seien. Deshalb habe er auch gekündigt. Für die Zeit davor machte er sinngemäss\ngeltend, wegen seiner schweren Autoimmunerkrankung habe er sich nicht um die\nLiegenschaft kümmern können; dabei räumte er ein, dass er in der Zeit zwischen\n2008 und 2014 bisweilen zumindest versuchte, in die Liegenschaft zu gelangen.\nEr sei aber nicht hineingekommen, weil der Beklagte 1 zu einem Termin nicht erschienen sei. Auf den Vorhalt, die Beklagten machten geltend, der Kläger habe\nsie um die Fortführung des Mietvertrages mit den Betreiberinnen des Salons gebeten, meinte er nur, die Beklagten sollten ihm etwas Schriftliches dazu bringen.\nDie Nachfrage, ob die Behauptung der Beklagten wahr sei, verneinte er. Weiter\nbestätigte er auf Vorhalt der beiden Schreiben der Baupolizei vom 8. und 18.\nMärz 2016, dass das fragliche Etablissement vor Abfassung der Briefe und damit\nzumindest mehrere Monate vor der Kündigung polizeilich geräumt worden war.\nDarum gehe es auch nicht, so der Kläger weiter, sondern darum dass die Beklagten keine Bewilligung für den Betrieb des illegalen Bordells eingeholt hätten und\ndadurch den Ruf des Hauses und den Kredit des Klägers geschädigt hätten.\n\nDamit steht zumindest fest, dass der Kläger in einem Gesundheitszustand,\nder eine Intervention erlaubt hätte, mindestens zwei Jahre vor der Kündigung\nKenntnis davon hatte, dass der erotische Massagesalon, der schon zu seiner Zeit\nals Betreiber des Hauses bestanden hatte, auch gestützt auf einen Vertrag der\nUntermieterinnen mit den Beklagten weiterhin betrieben wurde. Der Betrieb endete sodann auf Intervention der Baupolizei zu einem unbekannten Zeitpunkt vor\ndem 8. März 2016, mithin mindestens 4 ½ Monate vor der Kündigung, die der\n- 10 -\n\nKläger am 22. Juli 2016 aussprach. Was den Ruf des Hauses betrifft, räumte der\nKläger überdies ein, dass er als Betreiber seiner Liegenschaft schon vor der Vermietung an die Beklagten Wohnungen an Tänzerinnen vermietet hatte, die ihm\nüber eine Tänzerinnenagentur vermittelt worden waren. Damit steht nicht nur fest,\ndass der Kläger selber eine erhebliche Mitverantwortung daran hat, wenn die\nMietliegenschaft heute einen zweifelhaften Ruf hat, denn er duldete zunächst die\nUmfunktionierung der blossen Wohnnutzung durch Tänzerinnen in ein Erotik-\nEtablissement und schaffte durch die Beherbergung der Tänzerinnen schon zuvor\nzumindest eine äusserlich wahrnehmbare Nähe des Hauses zum Sex-Gewerbe.\nSchon wegen seiner Mitverantwortung für das Geschehen im Haus und seiner\njahrelangen Untätigkeit bis zur Kündigung kann daher nicht gesagt werden, die\nVermietung der Räume im Erdgeschoss als Massagesalon habe ihm die Fortsetzung des Mietvertrages nach Treu und Glauben unzumutbar gemacht. Dies gilt\numso mehr, als die umstrittene Nutzung im Zeitpunkt der ausserordentlichen\nKündigung vom 22. Juli 2016 schon seit Monaten nicht mehr bestand.\n\n"}