{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-10-16", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170010_2017-10-16.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._12.pdf", "Checksum": "8e7cb05917745f4459be5b174cbb39df"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170010"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:16:38", "Checksum": "e220b3624c97e10af8c7259de8ce8f59", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat.\n\n1.2 Die offenere Formulierung gegenüber dem vor dem 1. Juli 1990 geltenden\nRecht (aArt. 269 OR) schafft Abgrenzungsprobleme zu anderen ausserordentlichen Kündigungen, insbesondere zu den Kündigungen wegen Pflichtverletzungen\ndes Mieters und des Vermieters (Art. 257d, 257f und 259b lit. a OR). Die genannten Bestimmungen setzen z.T. explizit für die Kündigung voraus, dass das entsprechende vertragswidrige Verhalten zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des\nMietverhältnisses für den Vertragspartner führt. Ein Teil der Lehre nimmt aufgrund\nder unterschiedlichen Modalitäten einer Kündigung nach Art. 266g OR im Vergleich zu den anderen ausserordentlichen Kündigungen an, die Kündigungsmöglichkeiten konkurrierten echt miteinander (CALAMO, a.a.O., S. 279 f.).\n\nDies würde aber zum widersprüchlichen Resultat führen, dass man die Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kündigenden aufgrund\ndesselben Verhaltens der Gegenpartei unter dem Aspekt von Art. 266g OR verneinen, unter demjenigen der übrigen ausserordentlichen Kündigungsgründe jedoch bejahen könnte – und umgekehrt. Richtigerweise sind daher die übrigen\nausserordentlichen Kündigungsmöglichkeiten als leges speciales zu Art. 266g OR\nzu betrachten (Mietrecht für die Praxis/SPIRIG, S. 734 f.; CHK-HEINRICH, Art. 266g\nOR N 4; ZK-HIGI, Art. 257f OR N 87, Art. 266g OR N 13 f.; SVIT-Komm., Art. 266g\nN 3 ff.; KUKO OR-BLUMER, N 3; BLUMER, SPR VII/3, Rz 910; BGE 123 III 124; Pra\n2000 Nr. 49 E. 2c; BGer 4A_536/2009 v. 2.2.2010, E. 2.2). Vorbehalten bleibt die\nfalsche Bezeichnung der Kündigung (BGE 135 III 441 E. 3.1 = Pra 2010 Nr. 30).\nAuf Art. 266g OR kann in solchen Fällen lediglich zurückgegriffen werden, wo zusätzliche Elemente die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung beeinflussen, etwa\nwenn eine ordentliche Kündigung vertraglich auf längere Zeit ausgeschlossen ist\n(ähnlich Botschaft Mietrecht, 1451, wo die Fälle als selten bezeichnet werden, in\ndenen der wichtige Grund in der Person der gekündigten Partei liegt). Nur in diesem Sinne lässt sich die vorliegende Bestimmung als Auffangtatbestand zu den\nübrigen ausserordentlichen Kündigungsmöglichkeiten begreifen (SPIRIG, mp 2012,\nS. 9). Beispiele wären etwa schleppende Mietzinszahlungen des Mieters oder die\n-7-\n\ndauernd verletzte Unterhaltspflicht des Vermieters in einem Mietverhältnis, das\nerst drei Jahre später ordentlich gekündigt werden kann (BGer 4C.395/2006 v.\n23.1.2007; vgl. ZK-HIGI, Art. 257d N 30, Art. 266g N 51; SVIT-Komm., Art. 266g\nOR N 16; krit. SPIRIG, mp 2012, 10). Das Bundesgericht grenzt die verschiedenen\nausserordentlichen Kündigungen deutlich voneinander ab, räumt Art. 266g OR\ndabei allerdings insofern eine selbständige Stellung ein, als es den Anwendungsbereich von Art. 257f OR auf unsorgfältigen und vertragswidrigen Gebrauch der\nSache beschränkt (BGE 132 III 109, s. dazu Art. 257f N 6; BGer 4C.255/2004 v.\n17.11.2004, E. 5.3; ROHRER, MRA 2005, 51 ff.; SPIRIG, mp 2012, 9 ff.). Richtigerweise sollten Vertragsverletzungen der einen wie der anderen Partei allerdings,\nwenn immer möglich, an den darauf zielenden ausserordentlichen Kündigungsmöglichkeiten des Gesetzes gemessen werden und nicht an der vorliegenden\nNorm (SPIRIG, mp 2012, 16 ff.; A. KOLLER, AJP 2010, 847).\n\nWas das Verhältnis zwischen Art. 266g OR (Kündigung aus wichtigem\nGrund) und Art. 257f OR (Kündigung wegen Pflichtverletzungen des Mieters) angeht, ist daran zu erinnern, dass nach allgemeinen vertraglichen Regeln eine\nKündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund zwar grundsätzlich keine Abmahnung voraussetzt. Fehlt es allerdings an einer Abmahnung, so\nmuss der Kündigungsgrund besonders schwer wiegen, damit die Kündigung einer\nÜberprüfung stand hält (BGE 138 III 305 E. 7, zum Markenschutz). Die gleiche\nallgemeine Regel hat in Art. 257f Abs. 3 und 4 OR ihren Niederschlag gefunden.\nDanach ist eine (fristlose) Kündigung nur möglich, wenn der Mieter der Sache\nvorsätzlich schweren Schaden zufügt, während der Vermieter von Wohn- oder\nGeschäftsräumen nur nach Abmahnung und mit einer kurzen Frist von 30 Tagen\nauf ein Monatsende kündigen kann, wenn die Vertragsverletzung weniger schwer\nwiegt. Selbst wenn man annehmen würde, Art. 257f OR als speziellere Norm gehe Art. 266g OR nicht vor, wäre folglich eine Kündigung nach Art. 266g OR ohne\nvorgängige Abmahnung nur bei besonders schweren Pflichtverletzungen zulässig.\n\n2.1 Die Kündigung des Klägers vom 22. Juli 2016 hält einer Überprüfung nach\nden genannten Kriterien nicht stand. Unbestritten ist zunächst, dass die Kündigung auf behaupteten Pflichtverletzungen beruht, die ohne Ausnahme in den An-\n-8-\n\nwendungsbereich von Art. 257f OR fallen. Deren Voraussetzungen sind offensichtlich nicht erfüllt, denn der Kündigung ging keine Abmahnung voraus und eine\nvorsätzliche Zufügung von schwerem Schaden im Sinne von Abs. 4 der genannten Norm ist nicht ersichtlich (dazu später). Selbst wenn man von einer alternativen Anwendbarkeit der Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung nach\nArt. 257f OR und der Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR ausgehen wollte, fehlt es jedenfalls als Folge der fehlenden Abmahnung an einer besonders schwer wiegenden Pflichtverletzung, die die Kündigung zu rechtfertigen\nvermöchte. Wie es sich damit genau verhält, braucht aber nicht geprüft zu werden, denn die Kündigung hielte unter allen Titeln einer Prüfung auch nicht stand,\nwenn eine Abmahnung erfolgt wäre, wie sogleich zu zeigen ist.\n\n"}