{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2017-10-16", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170010_2017-10-16.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2017_Nr._12.pdf", "Checksum": "8e7cb05917745f4459be5b174cbb39df"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170010"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:16:38", "Checksum": "e220b3624c97e10af8c7259de8ce8f59", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 16.10.2017 MB170010\nRegeste:\nZMP 2017 Nr. 12: Nichtigkeit (Ungültigkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat.\n\nZMP 2017 Nr. 12\n\nArt. 266g OR; Art. 257f OR; Art. 262 OR; Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Nichtigkeit\n(Unwirksamkeit) einer Kündigung aus \"wichtigen Gründen\", welche der Kündigende wesentlich mitverschuldet hat. Verfahrensart bezüglich der vermögensrechtlichen Folgen der Kündigung.\n\nDie Mieterseite kann im vereinfachten Verfahren über die Gültigkeit einer Kündigung aus wichtigen Gründen für den Fall der Gültigkeit auch ihre Entschädigungsforderung nach Art. 266g Abs. 2 OR geltend machen (E. III.3.1).\n\nDie Sondernorm zur Kündigung wegen Pflichtverletzungen hat grundsätzlich Vorrang vor einer Kündigung aus wichtigen Gründen (E. IV.1.2). Der Vermieter kann\nsich unabhängig von der angerufenen Kündigungsbestimmung nicht auf eine Untervermietung der Sache im Bereich des Sexgewerbes berufen, wenn er diese Art\nder Nutzung vor Abschluss des Mietvertrages selber initiierte und während der\nVertragsdauer jahrelang duldete und wenn die Nutzung bereits mehrere Monate\nvor der Kündigung beendet wurde (E. IV.2.2). Eine vorzeitige Kündigung wegen\nUntervermietung zu missbräuchlichen Bedingungen setzt den Nachweis der\nmissbräuchlichen Bedingungen durch den Vermieter voraus. Sie scheidet aus,\nwenn der Hauptvermieter den Mietern hinsichtlich der Konditionen der Untervermietung freie Hand gelassen hat (E. IV.2.3). Trotz Übertragung der Unterhaltsverpflichtung auf die Mieter kann sich der Vermieter nicht auf mangelnden Unterhalt\nberufen, wenn die aufgetretenen Schäden vorwiegend auf die Vernachlässigung\nder bei ihm verbliebenen Pflicht zum Unterhalt der Gebäudehülle zurückzuführen\nsind (E. IV.2.4).\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts MB170010-L vom 16. Oktober 2017 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Gasche, Meier; Gerichtsschreiberin Musarra):\n\n\"I. Ausgangslage. Prozessgeschichte\n\n1. Mit Vertrag vom 9. Oktober 2008 vermietete der Kläger den Beklagten die\nLiegenschaft N-strasse (…) in Zürich zum Betrieb eines Appartement- und Geschäftshauses zu einem Mietzins von Fr. 144'000.– pro Jahr. Der Vertrag war be-\n-2-\n\nfristet bis Ende 2013. Den Beklagten wurden indessen zwei Optionen auf Verlängerung des Vertrages bis Ende 2018 bzw. Ende 2023 eingeräumt, von denen sie\nbislang die erste ordnungsgemäss ausübten. Der Mietvertrag sieht vor, dass die\nUnterhaltsarbeiten grundsätzlich von den Beklagten durchzuführen sind. Die Parteien sind sich einig, dass dies nur den laufenden Unterhalt betrifft, konkret die\ntechnischen Installationen im Haus sowie ästhetische Unterhaltsarbeiten wie das\nStreichen der Zimmer oder die Instandhaltung der Möbel, während aperiodische\nUnterhaltsarbeiten etwa an der Gebäudehülle im Verantwortungsbereich des Klägers liegen. Dieser investierte nach Einleitung des vorliegenden Verfahrens im\nJahre 2017 Fr. 300'000.– in die Sanierung des Dachs, das undicht geworden war.\nEntsprechend dem vertraglichen Verwendungszweck der Mietsache ist den Beklagten die Untervermietung der insgesamt 23 Einheiten im Haus gestattet. Lediglich für die Untervermietung der Liegenschaft als Ganzes bedingte sich der Kläger\nseine Zustimmung aus.\n\nIm Jahre 2014 sprach der Kläger zweimal Kündigungen bezüglich des vorliegenden Mietvertrages aus. Auf entsprechende Klage der Beklagten hin erklärte\ndie Schlichtungsbehörde die Kündigungen mit Urteilsvorschlägen vom 17. April\nund 28. August 2014 für ungültig. Mit dem dafür vorgesehenen amtlich bewilligten\nFormular kündigte der Kläger sodann am 22. Juli 2016 den Mietvertrag auf den\n31. Januar 2017 unter Berufung auf Art. 266g OR. Diese Kündigung ist Thema\ndes Prozesses.\n\n(…)\n\nIII. Prozessuales\n\n1. Zuständigkeit und Verfahrensart\n\nDas Kollegialgericht des Mietgerichts Zürich ist zur Beurteilung des vorliegenden\nRechtsstreits örtlich und sachlich unbestrittenermassen zuständig, denn das Mietobjekt befindet sich in Zürich und der Streitwert beläuft sich auf mehr als\nFr. 30'000.– (Art. 33 und 35 Abs. 1 lit. b ZPO; § 21 GOG). Anwendbar ist das vereinfachte Verfahren. Dies gilt auch für den Eventualantrag der Beklagten, den\n-3-\n\nKläger im Falle einer gültigen Kündigung zu einer Entschädigung von\nFr. 276'000.– zu verpflichten, denn die Frage der Entschädigung nach Art. 266g\nAbs. 2 OR ist eng mit derjenigen nach der Gültigkeit einer Kündigung aus wichtigem Grund verknüpft und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist es\nnach Möglichkeit zu vermeiden, dass die Parteien in Fällen, wo sämtliche gestellten Anträge einen Bezug zum Kündigungsschutz aufweisen, mehrere Verfahren\ngegeneinander führen müssen (BGE 142 III 478 E. 4.2, gültige Ausübung einer\nOption).\n\n2. Res iudicata\n\n2.1 Die Beklagten machen geltend, der Kläger habe schon am 17. April und 28.\nAugust 2014 insgesamt drei Kündigungen aus wichtigem Grund ausgesprochen.\nDie Schlichtungsbehörde habe den Parteien in allen drei Fällen Urteilsvorschläge\nunterbreitet, mit welchen die Kündigungen für nichtig bzw. ungültig erklärt worden\nseien. Keine Partei habe die Verfahren jeweils vor Gericht getragen. Die geltend\ngemachten Gründe seien teils die gleichen gewesen wie heute, darunter auch der\nVorwurf eines missbräuchlichen Ertrages aus der Untermiete. Eine materielle Behandlung der Klage durch das Mietgericht verbiete sich in diesem Punkt, denn es\nbestehe eine abgeurteilte Sache (res iudicata).\n\n"}