{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-02-13", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB170006-L_2018-02-13.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_1_04.pdf", "Checksum": "c7315bce2e5911ae9301728dedbd2aec"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB170006-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 13.02.2018 MB170006-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 13.02.2018 MB170006-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 13.02.2018 MB170006-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 1: Verrechnung nach Ansetzung einer Nachfrist. Anfechtbarkeit einer Zahlungsverzugskündigung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:08:01", "Checksum": "ecf0072c4efd8eeb0d92aae75d4c9a9d", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 13.02.2018 MB170006-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 1: Verrechnung nach Ansetzung einer Nachfrist. Anfechtbarkeit einer Zahlungsverzugskündigung.\n\nnehmen, umso mehr als die Verwaltung gar seinem Wunsch nachgegeben hatte,\ndie Besprechung nicht mit der zuständigen Bewirtschafterin C.C., sondern mit\nderen Teamleiter B.B. und gar dem Leiter der Zürcher Niederlassung der Verwaltung A.A. zu führen. Gerade wenn B.B. und A.A. ob ihrer Funktionen kurz vor\nWeihnachten 2016 nicht über viele offene Termine verfügten, wie die Beklagte\ngeltend macht, unterstrich gerade die Tatsache, dass sie trotzdem kurzfristig Gespräche zu führen bereit waren, das besondere Gewicht der Besprechung. Indirekt schuf auch der von der Beklagten gemachte Terminvorschlag selbst bei einem vorsichtigen Empfänger den Eindruck, es seien Gespräche zur Lösung aller\noffenen Fragen geplant und vorher würde insbesondere nicht schon mit einer\nZahlungsverzugskündigung ein fait accompli geschaffen: Mit dem Hinweis [in einer E-Mail], wegen der grossen vorweihnachtlichen Belastung von B.B. und A.A.\nkönne man \"nur noch folgende Terminvorschläge unterbreiten\", stellte die Beklagte selber zumindest indirekt einen Bezug zur Nachfrist her, die – wie alle Beteiligten schon wussten – vor den beiden vorgeschlagenen Terminen ablaufen würde.\nIn dieser Situation wäre die Beklagte bzw. die Verwaltung deshalb nach Treu und\nGlauben gehalten gewesen, bei oder nach der Terminvereinbarung explizit darauf\nhinzuweisen, die signalisierte Gesprächsbereitschaft ändere nichts daran, dass\nsie – kurz vor dem Besprechungstermin – eine Zahlungsverzugskündigung auszusprechen gedenke, wenn der Kläger den Mietzinsrückstand nicht innert Frist\nbegleiche. Dass sie dies getan hat, geht aus der Korrespondenz der Parteien\nnicht hervor. Dass es mündlich geschehen wäre, behauptet die Beklagte nicht.\nZwar liess sie die Behauptung des Klägers bestreiten, ihm sei nicht gesagt worden, er müsse den Rückstand unabhängig vom Gesprächstermin begleichen, und\nsie macht auch geltend, keiner der Funktionäre der Beklagten habe je die angesetzte Nachfrist relativiert, vielmehr hätten alle immer auf der Zahlung der Ausstände bestanden. Sie legte aber nicht dar, wer wann und bei welcher Gelegenheit zwischen der Vereinbarung des Termins und dem Zeitpunkt der Kündigung\nmit welchen Worten klargestellt haben soll, dass man ungeachtet der Besprechung oder deren Ergebnisses zwei Tage vor derselben eine Kündigung aussprechen werde, wenn keine Zahlung erfolge. Auch wenn die Funktionäre der Verwaltung dem Kläger nicht explizit gesagt haben, \"dass er die Miete nicht bezahlen\nmüsse, man sich das anschaue und dann entscheide, was gemacht werde\" [so\n- 12 -\n\ndie Behauptung der Beklagten an der Hauptverhandlung], hatten sie beim Kläger\ndurch ihre signalisierte, thematisch nicht beschränkte Gesprächsbereitschaft gerade zu verstehen gegeben, vor dem Gespräch werde der Konflikt nicht auf die\nSpitze getrieben. Gerade wenn B.B. und A.A. \"stets\" gesagt haben sollten, \"es\ngehe um einen Augenschein und man wolle sich einen Überblick zu den Mieterausbauten verschaffen\", hätten sie dem Kläger mit aller Deutlichkeit zu verstehen\ngegeben, man gehe auf den Wunsch des Klägers ein, die Ausbauten zu beurteilen und in eine einvernehmliche Lösung einzubeziehen. Dies gilt umso mehr, als\nLiegenschaftenverwalter für gewöhnlich über einige Erfahrung mit der Bewertung\nvon Bauarbeiten verfügen, was auch einen der Gründe bildet, weshalb die Gesetzgeber von Bund und Kanton Zürich Vertrauen in paritätisch zusammengesetzte Mietbehörden setzen. Dass die Beklagte ohne explizite Warnung im Rahmen\nder Vereinbarung des Gesprächs zwei Tage vor demselben die Zahlungsverzugskündigung vom 5. Dezember 2016 aussprach, ist mit Treu und Glauben nicht\nzu vereinbaren, denn dies stellte einen Verstoss gegen die Schutzpflichten in Zusammenhang mit Verhandlungen dar und erweist sich mit den Erwägungen der\nSummarinstanzen im vorliegenden Fall auch im Lichte der bundesgerichtlichen\nRechtsprechung in vergleichbaren Fällen zugleich als widersprüchliches Verhalten (OG ZH, Urteil LF170028-O v. 26.6.2017, S. 10 f.; BGer, Urteil 4C.65/2003 v.\n23. September 2003 E. 4.2.1). Dass man der Beklagten bzw. der Verwaltung wohl\neher keine Hinhaltetaktik unterstellen kann, spielt keine Rolle, denn schon ein\nfahrlässiges Verhalten ist wie gezeigt als schuldhaft und damit unter dem Aspekt\nvon Treu und Glauben als relevant zu erachten. Abgesehen davon bestehen\ndurchaus Indizien für eine gegenteilige Annahme, denn die Beklagte bzw. die\nVerwaltung hatte eingestandenermassen seit Oktober 2016 Kenntnis vom Betreibungsregisterauszug des Klägers und damit ein Motiv, die Kündigung zu forcieren. Zudem folgte die Kündigungserklärung am letzten Tag der Nachfrist und damit ausgesprochen eilig. Auffallend ist auch, dass die Beklagte ihrer Darstellung\nzufolge nichts dabei findet, eine Besprechung zu vereinbaren, wo es doch angeblich nach ihrer heutigen Darstellung nichts zu besprechen gab.\n\nSelbst wenn der Kläger sich bei der Vereinbarung des Gesprächs vorgestellt haben sollte, er müsse die Belege für seine Bautätigkeit dann u.U. nicht mehr bei-\n- 13 -\n\n"}