{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\n5.2.3. Die Vorinstanz ist der Auffassung, es sei schwierig, eine Ersatzliegenschaft im Sinne einer\n\"Punktlandung\" genau auf den Kündigungstermin zu finden. Die Beschwerdegegnerin laufe daher\n- werde ihr die Erstreckung verweigert - Gefahr, ein Ersatzobjekt schon vor dem Mietvertragsende\nbeschaffen zu müssen, verbunden mit einer \"langdauernden doppelten Mietzinsbelastung\".\nDies ist indes ein Problem, das jeder Mietvertragskündigung inhärent ist und daher als solches\nnicht zu einer Härte führt. Gleich verhält es sich, wenn die Vorinstanz zu den Härtegründen ausführt, bei der Beschwerdegegnerin handle es sich um \"ein traditionsreiches Modehaus\", welches\nseit dem Jahr 1913 ein Modegeschäft in der streitgegenständlichen Liegenschaft betreibe, ihr\nSortiment gezielt auf den Standort an der Strasse U.________ in V.________ ausgerichtet habe,\nderen im Streit stehende Filiale die \"umsatzstärkste\" sei und der aus diesen Gründen eine \"erhöhte Standortgebundenheit\" zuzugestehen sei. All diese Umstände mögen zwar das Interesse der\nBeschwerdegegnerin erklären, den Standort beibehalten zu wollen. Sie werden indes auch am\nEnde eines allfällig erstreckten Mietvertrags noch bestehen. Dass der Umzug später - nach einer\nVerlängerung des Mietvertrags - weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der ordentlichen\nKündigungsfrist per 31. Dezember 2024 wäre, wurde von der Beschwerdegegnerin in den vorinstanzlichen Verfahren dagegen nicht behauptet (jedenfalls tut sie in ihrer Beschwerdeantwort\nnichts dergleichen dar) und ist auch den Akten nicht zu entnehmen.\nInsbesondere ist keine Notsituation dargetan, die sich nicht per 31. Dezember 2024, wohl aber bis\nzu einem späteren Zeitpunkt beheben liesse (beispielsweise, weil sich erst dann Ersatzräume\nfinden lassen, die sich vorerst noch im Bau befinden; vgl. BGE 102 II 254 S. 255 f.). Der Wunsch,\nvon einem preisgünstigen oder rentablen Mietobjekt möglichst lange profitieren zu können, vermag keinen Grund für eine Erstreckung zu bilden (siehe BGE 116 II 446 E. 3a S. 448; 105 II 197\nE. 3b S. 197; Urteile 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_556/2015 vom 3. Mai 2016\nE. 4.2), ebenso wenig die obergerichtliche Feststellung, dass die mieterseitigen Suchbemühungen\n\"wohl erst ca. drei Jahre vor Mietende\" erfolgsversprechend sein werden. Eine Härte im eben dargestellten Sinn ist auch nicht dadurch belegt, dass es - wie die Beschwerdeführerin im erst- und im\nzweitinstanzlichen Verfahren vorbrachte - \"schwer vorhersehbar\" sei, \"wie der Markt für Geschäftsliegenschaften in acht Jahren aussehen\" werde (abgesehen davon beruht der Entscheid\nüber die Erstreckung eines Mietverhältnisses praktisch immer auf einer Prognose; vgl. Urteil\n4A_443/2019 vom 20. Januar 2020 E. 9). Vielmehr hätte die Beschwerdegegnerin dartun müssen,\nweshalb sich mit einer Erstreckung Nachteile abwenden liessen, die (nur) bei einer ordentlichen\nBeendigung des Mietverhältnisses per 31. Dezember 2024 entstehen würden. Dies hat sie unterlassen.\n- 85 -\n\n5.2.4. Hinzu kommt Folgendes: Die Bestimmungen über die Erstreckung des Mietverhältnisses\nbezwecken in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm\nnach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448; 105 II\n197 E. 3b S. 197; Urteile 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A_699/2014 vom 7. April\n2015 E. 3.5). Indem die Beschwerdeführerin mehr als acht Jahre vor dem angedachten Beendigungstermin kündigte, steht der Beschwerdegegnerin - wie bereits das Mietgericht zutreffend ausführte - für die Suche nach Ersatz weit mehr Zeit zur Verfügung, als dies bei Gewährung der maximalen gesetzlichen Erstreckungsdauer für Geschäftsräume von sechs Jahren der Fall gewesen\nwäre. Richtig ist zwar, dass die während der Erstreckung bestehenden Kündigungsmodalitäten\ndem Mieter eine erhöhte Flexibilität ermöglichen, da er das bisherige Mietverhältnis gestützt auf\nArt. 272d OR erleichtert auflösen kann. Insofern ist für den Mieter eine Erstreckung vorteilhafter\nals eine lange Vorlaufzeit, die aus einer frühzeitigen Kündigung resultiert. Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann denn auch nicht geschlossen werden, dass die freiwillig eingeräumte\nVorlaufzeit in jedem Fall linear von der Erstreckungsdauer abzuziehen wäre (siehe BGE 125 III\n226 E. 4c; Urteile 4A_639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4C.343/2004 vom 22. Dezember\n2004 E. 4.3). Jedenfalls vermag aber der Umstand allein, dass - umgekehrt - dem Mieter kein\nvorzeitiges Kündigungsrecht im Sinne von Art. 272d OR zusteht, keine Härte zu begründen, zumal\nbei derart lange im Voraus erfolgter Kündigung.\nDas alte Mietrecht kannte im Übrigen das Institut der Erstreckung des Mietverhältnisses, nicht\naber dieses vorzeitige Kündigungsrecht. Es wurde mit der Überlegung eingeführt, dass die Erstreckung ein Übergangszustand ist, während dem der Mieter gesetzlich verpflichtet ist, sich nach\neiner neuen Unterkunft umzusehen, und es daher folgerichtig erschien, ihm den Wegzug zu erleichtern (Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 1464\nZiff. 421.22). Dass damit aber eine indirekte Lockerung der Erstreckungsvoraussetzungen angestrebt worden wäre, ergibt sich aus den Materialien nicht.\n\n"}