{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. 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Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\n4.1. Das (erstinstanzliche) Mietgericht erwog, die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für\nGeschäftsräume betrage gemäss Art. 272b Abs. 1 OR sechs Jahre. Der Beschwerdegegnerin\nstehe aufgrund der frühzeitigen Kündigung weit mehr Zeit für die Suche nach Ersatzräumlichkeiten\nzur Verfügung. Bereits aus diesem Grund scheide \"unabhängig von der übrigen Interessenlage\"\neine Erstreckung des Mietverhältnisses aus.\n\n4.2. Das Obergericht führte aus, es sei zutreffend, dass die Zeit zwischen der Kündigung und dem\nVertragsende bei der Beurteilung einer Erstreckung des Mietverhältnisses \"bis zu einem gewissen\nGrad zu berücksichtigen\" sei. Ein linearer Abzug der durch eine frühzeitige Kündigung freiwillig\neingeräumten Vorlaufzeit vom Erstreckungsanspruch gemäss Art. 272b Abs. 1 OR sei jedoch\nnicht haltbar. Es dürfe nicht ausser Acht gelassen werden, dass der Mieter ein Ersatzobjekt vor\ndem Beendigungstermin nur mit dem Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung beschaffen könne\nund das Ziel einer \"Punktlandung\" auf das Mietende seine Suchbemühungen erschwere. Der\nüberwiegende Teil der Lehre wolle deshalb die Beantwortung der Frage, ob beziehungsweise\ninwieweit eine vorzeitig ausgesprochene Kündigung bei der Interessenabwägung nach Art. 272\nOR zu berücksichtigen sei, davon abhängig machen, ob der Vermieter dem Mieter während der\nrestlichen Vertragslaufzeit ein vorzeitiges Auszugsrecht gewähre. Ein solches Auszugsrecht habe\ndie Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin nicht eingeräumt (und könne dieser - mangels\nRechtsgrundlage - auch nicht vom Gericht in analoger Anwendung von Art. 272d OR gewährt\n- 83 -\n\nwerden). Die Vorinstanz habe es aus diesen Gründen zu Unrecht unterlassen, die von Art. 272\nOR geforderte Interessenabwägung vorzunehmen.\nDabei sei zu berücksichtigen, dass die mieterseitige Suche nach einer Ersatzlösung \"wohl erst ca.\ndrei Jahre vor Mietende\" erfolgsversprechend sein werde. Zum jetzigen Zeitpunkt sei aufgrund der\n\"derzeit noch nicht abschätzbaren Entwicklung auf dem Markt für Geschäftsliegenschaften bis\nEnde 2024\" noch nicht beurteilbar, ob und wie hart die Vertragsauflösung die Beschwerdegegnerin tatsächlich treffen werde. Jedenfalls könne zurzeit angesichts des Standorts an der Strasse\nU.________ und des Umsatzes, den die Beschwerdegegnerin dort erziele, nicht ausgeschlossen\nwerden, dass die Beendigung des Mietvertrags eine Härte zur Folge habe. Auf der anderen Seite\nsei heute noch unklar, wie konkret das - zur Begründung der Kündigung angeführte - Vorhaben\nder Beschwerdeführerin, die Verkaufsfläche für eigene Zwecke zu nutzen, realisiert werden könne.\nEs fehle daher an den für die Interessenabwägung nach Art. 272 OR notwendigen Sachverhaltselementen. Die Sache sei insoweit an die Vorinstanz zwecks \"Klärung dieser offenen Sachverhaltsfragen\" zurückzuweisen. Dabei werde es sich mit Blick auf Art. 126 ZPO \"wohl als zweckmässig\" erweisen, das Erstreckungsverfahren \"einstweilen zu sistieren\". Der Gefahr, dass das\nVerfahren bis über das eigentliche Ende des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2024 hinaus\nverzögert werde, könne vorgebeugt werden, indem die Vorinstanz \"die Sistierung um die Mitte des\nJahres 2022\" aufhebe und den Parteien dann Gelegenheit gebe, \"ihre für eine allfällige Erstreckung massgeblichen Gesichtspunkte vorzutragen\".\n\n4.3. Auch die Beschwerdegegnerin hält es nicht für richtig, einzig auf die Frühzeitigkeit der Kündigung abzustellen. Sie ergänzt, die Gründe, welche eine Erstreckung ausschlössen, seien in Art.\n272a OR abschliessend aufgezählt. Komme - wie dies das Mietgericht angenommen habe - eine\nErstreckung per se nicht in Betracht, wenn die Kündigung eine gewisse Zeit im Voraus ausgesprochen werde, stelle dies eine unzulässige Erweiterung von Art. 272a OR dar. Die \"Dauer der\nKündigungsfrist\" sei überdies nur eines von mehreren Kriterien, die im Rahmen der Interessenabwägung nach Art. 272 OR zu würdigen seien. Sodann führe diese Lösung zu einer \"arbiträre[n]\nUngleichbehandlung\", wenn man mit Konstellationen vergleiche, in denen kurzfristiger gekündigt,\naber dennoch eine lange Erstreckung gewährt werde.\nDie Auffassung des Mietgerichts habe sodann - so die Beschwerdegegnerin weiter - zur Folge,\ndass der Vermieter die \"Steuerung\" des Erstreckungsanspruchs in der Hand habe. Insbesondere\nkönne er bei einem Mietvertrag, der auf mehr als sechs Jahre abgeschlossen worden sei, bei Vertragsabschluss gleich wieder kündigen, um so jegliche Erstreckung auszuschliessen. Im Übrigen\nkönne auch ein auf lange Zeit abgeschlossenes befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Ferner\nmüsse ein Mieter auf das \"Recht zur Erstreckung des Mietverhältnisses\" vertrauen können und es\nkönne nicht sein, dass sich ein Mieter bereits \"während einem erheblichen Teil der Restlaufzeit\nseines Mietvertrags voll und ganz um das Auffinden eines Ersatzobjekts\" kümmern müsse.\nSchliesslich bringt die Beschwerdegegnerin vor, die Beschwerdeführerin habe die Liegenschaft im\nJahr 2014 erworben und dabei \"ganz gewiss\" gewusst, dass das Mietverhältnis womöglich um bis\nzu sechs Jahre erstreckt werde.\n\n5.\n\n"}