{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nauch nicht in der gleichen Rechtsform – ein Modegeschäft in der streitgegenständlichen Liegenschaft an der X.strasse führt, umgeben von weiteren Geschäften im gehobenen Segment. Das aktuelle Mietobjekt verfügt über insgesamt 3'500\nm2 auf mehreren Etagen, wobei die Mieterin davon 485 m2 im Erdgeschoss, 249\nm2 im Zwischengeschoss sowie eine Stellfläche von 22 m2 in der ersten Etage an\nA. untervermietet hat. Das Sortiment der Mieterin ist nach eigenen Angaben gezielt auf den Standort ausgerichtet, weshalb sie auch künftig auf eine Lage an der\nX.strasse oder in der unmittelbaren Umgebung angewiesen sei. Der Mieterin ist\ndeshalb eine erhöhte Standortgebundenheit zuzugestehen.\n\nAuch kann eine der Mieterin entstehende Härte entgegen der Vermieterin\nnicht alleine deshalb verneint werden, weil es sich beim Standort der Mieterin in\nder Liegenschaft an der X.strasse nicht um ihre einzige Filiale handelt. Vielmehr\nhat die Mieterin vor Vorinstanz ausgeführt, dass es sich bei der Filiale an der\nX.strasse um ihre umsatzstärkste Filiale handelt, wobei sie belegt hat, dass sie in\ndieser Filiale zwischen Februar 2017 und Januar 2018 einen Umsatz von rund\nFr. 27 Mio. erzielt hat, was fast einem Viertel des mit allen Filialen erzielten Gesamtumsatzes der Mieterin aus dem Vorjahr entspricht, in welchem sie einen Gesamtumsatz von rund Fr. 117 Mio. erzielt hatte. Belegt ist ausserdem, dass die\nMieterin in der Liegenschaft an der X.strasse im Geschäftsjahr 2017/2018 einen\nGewinn von rund Fr. 1.78 Mio. erzielte, während sie im Geschäftsjahr 2016/2017\nmit allen Filialen einen Verlust von rund Fr. 3.9 Mio. eingefahren hatte. Zwar hat\ndie Vermieterin die Richtigkeit der Umsatz- und Gewinnzahlen der Filiale in Zürich\nvor Vorinstanz pauschal bestritten und geltend gemacht, es handle sich dabei um\nein Dokument, welches von einer beliebigen Person im Excel hätte erstellt werden\nkönnen, doch liegen weder Anhaltpunkte dafür vor, dass die Mieterin tatsächlich\ngefälschte Zahlen vorgelegt haben könnte, noch ist dies offensichtlich; entsprechend ist nicht davon auszugehen, die Mieterin habe vor Vorinstanz gefälschte\nUmsatz- und Gewinnzahlen eingereicht. Dass die Schliessung der Filiale in der\nstreitgegenständlichen Liegenschaft erhebliche Auswirkungen auf das Geschäft\nder Mieterin hat, ist damit dargetan.\n- 74 -\n\nZur Beurteilung der durch die Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden finanziellen Härte als irrelevant erweist es sich entgegen den am \"Rande erfolgten\" Ausführungen der Vorinstanz ([MG], E. 5.2) sowie entgegen der Meinung\nder Vermieterin sodann, welchen Anteil des Umsatzes bzw. Gewinns der Filiale\naus dem Untermietverhältnis mit der Firma A. stammt. So bildet dieses Untermietverhältnis Teil des aktuellen Konzepts der Mieterin für die Filiale an der\nX.strasse. Ob die Mieterin dieses Konzept in Zukunft wird ändern müssen, ist –\nwie bereits gesagt – heute noch nicht klar, weil derzeit noch nicht vorhergesehen\nwerden kann, wie sich der Markt für Geschäftsliegenschaften per Ende 2024 präsentieren wird. Ob die fragliche Filiale – wie die Vorinstanz annimmt ([MG], E. 5.2)\n– bei Wegfall dieses Untermietverhältnisses nicht mehr rentabel wäre, sondern\nvielmehr einen Verlust erzielen würde, ist sodann nicht feststellbar und die entsprechenden Ausführungen sind somit spekulativ.\n\nIm Ergebnis ist auf Seiten der Mieterin eine Härte, die durch eine Erstreckung gemildert werden könnte, heute zumindest nicht ausgeschlossen. Hinzuweisen ist lediglich noch, dass die Erstreckung keine \"Sanierungsmassnahme\"\nder Vermieterin zugunsten der Mieterin darstellen dürfte. Das wäre von Art. 272\nOR nicht gedeckt.\n\n2.3.3 Einer auf Seiten der Mieterin bestehenden Härte gölte es im Rahmen der\nInteressenabwägung gemäss Art. 272 OR nunmehr den Interessen der Vermieterin gegenüberzustellen. Hierzu ist der Vollständigkeit halber anzufügen, dass die\nVermieterin vor Vorinstanz zu ihren eigenen Interessen einzig ausgeführt hat, \"Eigenbedarf\" an der Liegenschaft zu haben, da sie die Liegenschaft erworben habe,\num sie den zu ihrer Firmengruppe gehörenden Unternehmungen zum Verkauf\nihrer Produkte zur Verfügung zu stellen. Wie konkret dieses Vorhaben per Ende\n2024 realisiert werden kann, ist ebenfalls heute noch unklar.\n\nDer in den Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a Abs. 3 lit. a OR und Art. 272\nAbs. 2 lit. d OR vorkommende Begriff des Eigenbedarfs ist grundsätzlich für alle\nBestimmungen gleich auszulegen (BGE 118 II 50 E. 3a; BGE 142 III 336\nE. 5.2.1), wobei vorliegend bereits ausführlich dargelegt wurde, weshalb die Zur-\n- 75 -\n\nverfügungstellung der streitgegenständlichen Liegenschaft an andere Gesellschaften der K. Gruppe zwar einen legitimen (ordentlichen) Kündigungsgrund,\naber keinen Eigenbedarf im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen und damit\nauch nicht im Sinne von Art. 272 Abs. 2 lit. d OR darstellt. Da die Vermieterin\ndeshalb einzig Drittinteressen, aber keine überwiegenden eigenen Interessen an\nder Beanspruchung der Liegenschaft geltend macht, kann eine Erstreckung des\nMietverhältnisses heute auch nicht bereits durch überwiegende Interessen der\nVermieterin ausgeschlossen werden.\n\n"}