{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nist ja verpflichtet, den Mietvertrag bis zum 31. Dezember 2024 zu erfüllen. Eine\nvorzeitige Rückgabe im Sinne des Art. 264 OR käme auch teilweise nicht ernsthaft in Betracht, sofern damit die Sache einem Ersatzmieter übergeben werden\nkönnte – dieser träte in ein gekündigtes Mietverhältnis ein bzw. könnte als unzumutbar abgelehnt werden. Der Standpunkt der Vermieterin lässt aber ebenfalls\nausser Acht, dass der Mieterin neben der Pflicht zur Erfüllung auch das Recht\nzukommt, das Mietverhältnis bzw. die gemieteten Räume während der gesamten\nvereinbarten Mietdauer zu nutzen, weshalb es der Mieterin entgegen der Vermieterin nicht negativ anzulasten ist, dass einer gesamthaften vorzeitigen Rückgabe\ndes Mietobjektes das durch die Mieterin mit A. ebenfalls bis Ende 2024 geschlossene Untermietverhältnis hindernd entgegen steht. Zwar ist der Vermieterin zuzustimmen, dass der Mieterin durch die vorzeitig erfolgte Kündigung mehr Zeit zur\nSuche einer Ersatzlösung zur Verfügung steht als wenn die Vermieterin mit der\nvertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von 12 Monaten gekündigt hätte, doch\nkann die Mieterin keineswegs die gesamte zusätzliche Zeit zur Suche einer Ersatzlösung nutzen. Vielmehr ist der Mieterin dahingehend zuzustimmen, dass\nentsprechende Suchbemühungen erfahrungsgemäss wohl erst ca. drei Jahre vor\nMietende erfolgsversprechend sein dürften; dass dies zumindest heute noch nicht\nder Fall ist, hat sodann auch die Vermieterin anerkannt. Durch die acht Jahre vor\nMietende ausgesprochene Kündigung wurde die Mieterin deshalb – wie diese zu\nRecht geltend gemacht – \"gezwungen\", eine Erstreckung bereits zu einem Zeitpunkt zu verlangen, in welchem noch nicht klar beurteilt werden kann, wie sich die\nVerhältnisse auf dem örtlichen Markt für Geschäftsräume per Ende 2024 entwickeln werden und ob es ihr deshalb möglich sein wird, eine entsprechende Ersatzliegenschaft zu finden. Zu kurz greift schliesslich auch der Standpunkt der\nVermieterin, wonach die Mieterin durch die frühzeitig erklärte Kündigung in die\ngleiche Lage versetzt werde wie ein Mieter, der ein befristetes Mietverhältnis eingegangen sei. Bei einem solchen wird eine Erstreckung nicht ausgeschlossen,\nsondern eine solche zwar nur zurückhaltend gewährt, weil dem Mieter von Anfang\nan bekannt ist, dass der Vermieter sich nur befristet binden will, weshalb er seine\nPlanung von Anfang an danach ausrichten kann und muss (vgl. BGer\n- 72 -\n\n4A_552/2009 vom 1. Februar 2010, E. 2.5.1; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 213). Hier\nwäre indes die Möglichkeit vorgesehen, das Vertragsverhältnis allenfalls fortzusetzen. Ausserdem lässt die Vermieterin ausser Acht, dass bei einem befristeten\nMietverhältnis eine Erstreckung nicht bereits Jahre im Voraus, sondern erst\n60 Tage vor Ablauf des Mietverhältnisses (vgl. Art. 273 Abs. 2 lit. b OR) und damit\nzu einem Zeitpunkt verlangt werden muss, in welchem die Mieterin die ihr durch\ndas Ende des Mietverhältnisses entstehende Härte bereits zuverlässig beurteilen\nkann.\n\nEntgegen der Auffassung der Vermieterin kann die Mieterin sodann durch\ndie acht Jahre im voraus erfolgte Kündigung nicht bereits vorzeitig zur Anpassung\nihres Konzepts gezwungen werden. Zwar besteht kein Anspruch auf ein absolut\ngleiches bzw. identisches Ersatzobjekt, und die Mieterin kann deshalb ihre Suche\nnicht nach dem idealen Ersatzobjekt ausrichten. Sie hat sich vielmehr auf ein Ersatzobjekt zu konzentrieren, das für sie objektiv als tragbar \"gleichwertig\" und insoweit zumutbar erscheint (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 100 ff.). Indes muss eine Anpassung des Geschäftskonzepts erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn\ndie Aussicht, ein vergleichbares bzw. angemessenes Ersatzobjekt zu finden, mit\ngenügender Wahrscheinlichkeit ausser Betracht fällt. In diesem Fall ist die Mieterin gezwungen, ihre Ansprüche an eine Ersatzlösung zu senken und folglich auch\nihr Geschäftsmodell anzupassen (vgl. BGer 4A_699/2014 vom 7. April 2015,\nE. 3.6). Da es jedoch heute beide Parteien nicht für ausgeschlossen halten, dass\ndie Mieterin dereinst eine geeignete Ersatzliegenschaft finden wird, kann von der\nMieterin – entgegen der anderslautenden Ansicht der Vermieterin – nicht verlangt\nwerden, bereits heute eine andere Ersatzlösung als das Finden einer gleichwertigen Ersatzliegenschaft anzustreben.\n\nDass – wie die Vermieterin weiter geltend macht – das Bestehen von Härtegründen auf Seiten der Mieterin bereits heute ausgeschlossen werden könnte,\nerweist sich sodann als nicht zutreffend. Vielmehr ergeben sich solche bereits\ndaraus, dass es sich bei der Mieterin um ein traditionsreiches Modehaus für\nhochwertige Bekleidungs- und Modeartikel handelt, welches seit 1913 – wenn\n- 73 -\n\n"}