{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nentsprechenden Antrags der Mieterin verweigert hatte, abzulehnen ist. Wie beide\nParteien zu Recht festhalten, besteht für einen derartigen Eingriff des Gerichts in\ndie vertragliche Beziehung der Parteien keine Rechtsgrundlage. Die Vorinstanz\nbetreibt in ihrer Argumentation eine Art Lückenfüllung, ohne sich mit der Frage\nauseinanderzusetzen, ob überhaupt eine entsprechende Lücke besteht. Zwar ist\nder Vorinstanz dahingehend zuzustimmen, dass in Fällen wie dem vorliegenden,\nin welchem die Kündigung Jahre vor Mietende erfolgt ist, die Beurteilung des Erstreckungsbegehrens Schwierigkeiten bereiten kann (dazu eingehend nachfolgend Ziff. III.2.4). Für die von der Vorinstanz als gangbar erachtete Lösung besteht indes kein Raum, bezieht sich Art. 272d OR – wie die Mieterin zu Recht vorbringt – doch explizit nur auf die \"Kündigung während der Erstreckung\" (vgl. Marginalie zu Art. 272d OR). Wenn die Vorinstanz ausführt, die Einräumung einer\nArt. 272d analogen Kündigungsmöglichkeit während der restlichen Vertragslaufdauer greife weniger stark in die Rechtsstellung des Vermieters ein als die Gewährung einer Erstreckung, ist ihr zu erwidern, dass eine Erstreckung des Mietverhältnisses ein gesetzlich vorgesehener Eingriff in das Vertragsgefüge der Parteien darstellt. Ein solcher Eingriff durch das Gericht wäre nur bei veränderten\nVerhältnissen möglich, die indessen bei Konstellationen, wie sie hier gegeben\nsind, nicht vorliegen – die Mieterin musste nach dem Vereinbarten davon ausgehen, dass das Mietverhältnis 2024 enden kann. Ihrem Antrag auf vorzeitigen Auszug stünde daher auch das Prinzip der Vertragstreue (pacta sunt servanda) entgegen. Doch selbst wenn eine entsprechende Lückenfüllung für einen gerichtlichen Eingriff als möglich erachtet würde, könnte (wenn kein Anlass besteht) ein\nentsprechender Anspruch der Mieterin nicht mangels Antrag abgewiesen werden.\nDenn sie müsste – ebenso wenig wie die Vermieterin – nicht mit einer solchen\nRechtsfortbildung durch die Vorinstanz rechnen und wäre es ihr\n– und auch der Vermieterin – deshalb hierzu vorab das rechtliche Gehör zu gewähren gewesen.\n\n2.3 Insgesamt hat es die Vorinstanz nach dem Gesagten zu Unrecht unterlassen, eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 272 OR vorzunehmen, weshalb\ndiese nachzuholen ist. Dabei ist einerseits zu beurteilen, ob die Vertragsauflösung\n- 70 -\n\nfür die Mieterin eine Härte zu begründen vermag und andererseits zu berücksichtigen, inwieweit dem Interessen der Vermieterin an der freien Verfügung über das\nMietobjekt entgegen stehen. Ferner ist zu prüfen, ob die Erstreckung als solche\ndie sog. Härte zu mildern vermag (HIGI, a.a.O., Art. 272 N 52 f., N 82, N 86,\nN 107 ff.). In verfahrenstechnischer Hinsicht stellt sich sodann die Frage, ob die\nentsprechende Prüfung durch die Kammer als Berufungsinstanz nachzuholen\noder die Sache hierzu an die Vorinstanz zurückzuweisen ist (vgl. Art. 318 ZPO).\n\n2.3.1 Wie bereits im Beschluss der Kammer vom 16. Mai 2019 ausgeführt, sind\nim Rahmen der Interessenabwägung gemäss Art. 272 OR Aspekte zu prüfen, die\nbis zu einem gewissen Grad aktuell sein müssen, da die Interessenabwägung\nund die Milderung von Härten durch den Zeitablauf (die Erstreckung) letztlich in\neiner Prognose münden. Hier stellt sich die Frage, ob diese für die Interessenabwägung notwendige Prognose heute bereits mit der erforderlichen Sicherheit stellen lässt, endet das Mietverhältnis der Parteien doch erst am 31. Dezember 2024.\nIn diesem Zusammenhang hat die Mieterin vor Vorinstanz geltend gemacht, sie\nkönne heute die Möglichkeit, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Ersatzlösung gefunden zu haben, noch nicht zuverlässig beurteilen, weil sie aktuell noch\nnicht abschätzen könne, wie sich der Markt an Geschäftsliegenschaften dannzumal (also per Ende 2024) präsentieren werde. Auch sei es ihr nicht möglich, so\nweit im Voraus bereits eine entsprechende Ersatzliegenschaft zu mieten. Vielmehr seien aus diesem Grund Suchbemühungen erst zwei oder drei Jahre vor\nAblauf der fixen Mietdauer erfolgsversprechend. Die Vermieterin hat sich demgegenüber auf dem Standpunkt gestellt, der Mieterin erwachse aus der frühen Kündigung kein Nachteil, stünde ihr doch ganz im Gegenteil genügend Zeit für die\nSuche nach einer Ersatzliegenschaft oder zur Modifikation ihres Geschäftskonzepts zur Verfügung.\n\n2.3.2 Diesem Standpunkt der Vermieterin kann nicht ganz gefolgt werden, lässt\ner doch – wie der Standpunkt der Vorinstanz – ausser Acht, dass sich die Mieterin\neine Ersatzliegenschaft aktuell bzw. generell vor Mietende nur mit dem Risiko einer langdauernden doppelten Mietzinsbelastung beschaffen könnte. Die Mieterin\n- 71 -\n\n"}