{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\n2.2.4 Entgegen der Zusammenfassung des vorinstanzlichen Entscheides durch\ndie Vermieterin trifft es nicht zu, dass sich die Vorinstanz mit den von den Parteien vorgebrachten Härtegründen auseinandergesetzt und nach Vornahme der entsprechenden Interessenabwägung eine auf Seiten der Mieterin bestehende Härte\ninsbesondere aufgrund der der Mieterin zur Suche einer Ersatzliegenschaft zur\nVerfügung stehenden Zeit verneint hätte. Vielmehr hat die Vorinstanz eine Erstreckung ohne Vornahme einer Interessenabwägung im Sinne von Art. 272 OR alleine deswegen ausgeschlossen, weil der Mieterin für die Suche nach einer Ersatzlösung weit mehr Zeit als die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für Geschäftsräume von sechs Jahren zur Verfügung stehe; die Vorinstanz vertrat damit\ndie Ansicht, eine Erstreckung sei deshalb unabhängig von der übrigen Interessenlage ausgeschlossen ([MG], E. 5.2). Zwar ist der Vorinstanz insoweit zuzustimmen, als bei der Beurteilung des Erstreckungsanspruchs des Mieters die weit im\nVoraus ergangene Kündigung grundsätzlich zu berücksichtigen ist, besteht der\nSinn und Zweck einer Erstreckung des Mietverhältnisses doch gerade darin, dem\nMieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm bei der Einhaltung\nder bloss ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Gleiches tut der\nVermieter, wenn er lange vor dem letztmöglichen Tag kündigt (BGE 102 II 254,\nBGE 99 II 167 E. 2b). Da der Mieter nach Erhalt der Kündigung nicht passiv bleiben darf, sondern sich vielmehr aktiv um eine Ersatzlösung bemühen muss, besteht in Literatur und Rechtsprechung Einigkeit darüber, dass die Zeit zwischen\nder Kündigung und dem Auslaufen des Vertrages bei der Frage einer Erstreckung\ndes Mietverhältnisses bis zu einem gewissen Grad zu berücksichtigen ist (BGE\n125 III 226 E. 4c; BGE 102 II 254; LACHAT ET AL., Mietrecht für die Praxis,\n9. Aufl. 2016, Rz. 30.8.5; BSK OR I-W EBER, 6. Aufl., Basel 2015, Art. 272 N 14;\nHIGI, a.a.O., Art. 272 N 217 f.; ANITA THANEI, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zürich 1990, S. 25; SVIT Kommentar-HULLIGER, 4. Aufl. 2018, Art. 272b\nN 13; CHK OR-HULLIGER/HEINRICH, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 272b\nN 2).\n\nEin linearer Abzug der durch eine frühzeitige Kündigung freiwillig eingeräumten Vorlaufzeit vom Erstreckungsanspruch gemäss Art. 272b Abs. 1 OR ist\n- 68 -\n\njedoch gemäss Bundesgericht bei Vorliegen weiterer Härtegründe nicht haltbar.\nVielmehr muss eine frühzeitige Kündigung als eines unter mehreren Kriterien bei\nder Interessenabwägung gemäss Art. 272 OR gewertet werden (BGer\n4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004, E. 4.2-4, in: mp 2/05 S. 100 ff.). Bei der\nFrage, inwieweit die dem Mieter durch eine frühzeitig erfolgte Kündigung des\nVermieters zur Suche einer Ersatzlösung zusätzlich zur Verfügung stehende Zeit\nbei der Dauer der Erstreckung zu berücksichtigen ist, vertritt die Literatur zu Recht\ndie Ansicht, es dürfe in diesem Zusammenhang nicht ausser Acht gelassen werden, dass der Mieter vor dem Beendigungstermin ein Ersatzobjekt nur mit dem\nRisiko einer doppelten Mietzinsbelastung beschaffen könne und deshalb die\n\"Punktlandung\" auf das Mietende seine Suchbemühungen erschwere. Der überwiegende Teil der Literatur will deshalb die Frage, ob bzw. inwieweit die vorzeitig\nausgesprochene Kündigung bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist,\ndavon abhängig machen, ob der Vermieter dem Mieter während der restlichen\nVertragslaufzeit ein vorzeitiges Auszugsrecht gewährt oder nicht (LACHAT ET\nAL.,a.a.O., Rz. 30.8.5; WEBER, a.a.O., Art. 272 N 14; HIGI, a.a.O., Art. 272 N 217\n\nf.; ANITA THANEI, a.a.O., S. 25; HULLIGER, a.a.O., Art. 272b N 13; HULLI-\nGER/HEINRICH, a.a.O., Art. 272b N 2). Vorliegend hat die Vorinstanz bei der Beur-\n\nteilung des Erstreckungsanspruchs der Mieterin einzig auf die frühzeitig erfolgte\nKündigung abgestellt und die der Mieterin zusätzlich zur Verfügung stehende Zeit\nzur Suche einer Ersatzlösung linear vom Erstreckungsanspruch in Abzug gebracht, obwohl die Vermieterin der Mieterin gemäss unbestrittener, vorinstanzlicher Sachverhaltsfeststellung kein vorzeitiges Auszugsrecht während der\nrestlichen Vertragslaufzeit eingeräumt hat und obwohl die Mieterin andere Härtegründe geltend gemacht hat, auf welche die Vorinstanz nicht eingegangen ist.\nUnter diesen Umständen kann der vorinstanzliche Ermessenentscheid nicht geschützt werden. Die Berufung der Mieterin erweist sich insoweit als begründet.\n\n2.2.5 Bereits an dieser Stelle ist der Vollständigkeit halber anzufügen, dass die\nEinräumung eines vorzeitigen Auszugsrechts während der restlichen Vertragslaufzeit durch das Gericht, wie es die Vorinstanz in analoger Anwendung von\nArt. 272d OR zunächst als angemessen befunden, jedoch schliesslich mangels\n- 69 -\n\n"}