{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nscheine zudem deshalb mit den Wertungen des Gesetzes durchaus vereinbar\nund sei gegenüber einer Sistierung oder der Gewährung einer kurzen Erstreckung\nallein zur Erleichterung der Ausgangslage sogar vorzuziehen, weil eine analoge\nAnwendung von Art. 272d OR weniger stark in die Rechtsstellung des Vermieters\neingreife als eine Erstreckung des Mietverhältnisses ([MG], E. 5.2). In einem weiteren Überlegungsschritt schloss dann die Vorinstanz die Anwendung der von ihr\nzuvor als gut befundenen analogen Anwendung von Art. 272d OR auf die restliche Vertragslaufdauer im konkreten Fall jedoch wieder aus, weil die anwaltlich\nvertretene Mieterin keinen entsprechenden Antrag gestellt habe, sondern nur die\nEinräumung eines Kündigungsrechts während der Dauer der von ihr eventualiter\nbeantragten Erstreckung beantragt habe ([MG], E. 5.2).\n\nSchliesslich schloss die Vorinstanz, ob der langen Vorlaufzeit durch die frühe Kündigung erübrige sich eine Prüfung weiterer Härtegründe und sie wies das\nErstreckungsbegehren der Mieterin ab.\n\n2.2.2 Die Mieterin hält diesen Ausführungen im Wesentlichen entgegen, die Vorinstanz habe die Art. 272 OR i.V.m. Art. 272a OR verletzt, indem sie sich auf den\nStandpunkt gestellt habe, eine acht Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses\nausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses schliesse eine Erstreckung\nunabhängig von der Interessenlage aus. Ausserdem habe sie das Legalitätsprinzip bzw. das Willkürverbot verletzt, indem sie ohne ersichtliche Grundlage in der\nRechtsprechung oder Literatur eine eigene Rechtsprechung zum Erstreckungsrecht begründet und ihr dann vorgeworfen habe, keinen entsprechenden Antrag\ngestellt zu haben. Schliesslich rügt die Mieterin, dass die Vorinstanz die von den\nParteien vorgebrachten Härtegründe nicht geprüft habe.\n\n2.2.3 Die Vermieterin argumentiert demgegenüber im Wesentlichen, der Schluss\nder Vorinstanz, wonach eine Erstreckung vorliegend aufgrund der acht Jahre im\nvoraus erfolgten Kündigung ausgeschlossen sei, sei zutreffend, weil gemäss\nArt. 272 Abs. 1 OR als unabdingbare Voraussetzung für die Gewährung einer\nMieterstreckung eine Härte für den Mieter oder seine Familie vorliegen müsse.\nFehle es an einer Härte, so schliesse dies eine Erstreckung des Mietverhältnisses\n- 66 -\n\nvollkommen aus, ohne dass es auf die Interessen des Vermieters ankomme. Im\nweiteren stellt sich die Vermieterin auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe den\nAnspruch der Mieterin auf Gewährung einer Mieterstreckung nicht abgewiesen,\nweil sie angenommen habe, diese sei gewissermassen gesetzlich ausgeschlossen, sondern deshalb, weil es angesichts der von ihr frühzeitig erklärten Kündigung auf Seiten der Mieterin an einer Härte und damit an einer Grundvoraussetzung für die Gewährung der Mieterstreckung fehle. Mithin habe die Vorinstanz\nnicht verkannt, dass der theoretische Anspruch auf Gewährung der Mieterstreckung ab dem Zeitpunkt, auf welchen gekündigt worden sei, geltend gemacht\nwerden könne, sondern sie habe zu Recht das Bestehen einer Härte verneint und\ndabei hauptsächlich ins Feld geführt, dass der Mieterin aufgrund der frühzeitig\nerklärten Kündigung genügend Zeit für die Suche nach einem Ersatzobjekt zu\nVerfügung stehe, eben mehr Zeit, als nach der Wertung des Gesetzgebers einem\nMieter, der von einer aussergewöhnlichen Härte betroffen werde, zur Verfügung\ngestellt werden müsse, sofern seitens des Vermieters keine gewichtigen Interessen an der Auflösung des Vertragsverhältnisses auf den Kündigungszeitpunkt\ngeltend gemacht werden könnten. Weiter argumentiert die Vermieterin, die für die\nMieterin eingetretene Situation nähere sich aufgrund der von ihr frühzeitig erklärten Kündigung sehr stark einem befristeten Mietverhältnis an. Bei solchen Mietverhältnissen rechtfertige sich die Gewährung einer Mieterstreckung nur mit\ngrösster Zurückhaltung, weil – je nach Zeitraum, welcher der Mieterin für die Umstellung auf die durch die Beendigung des Vertragsverhältnisses eingetretene\nSituation verbleibe – keine oder höchstens noch eine geringfügige Härte bestehen\nkönne. Schliesslich stellt sich die Vermieterin auf den Standpunkt, es fehle an einer gesetzlichen Grundlage, die es erlaubte, der Mieterin ein vorzeitiges Auszugsrecht zu gewähren. Es sei deshalb irrelevant, dass die Vorinstanz kein vorzeitiges\nAuszugsrecht gewährt habe, mit der Begründung, die Mieterin habe keinen entsprechenden Antrag gestellt. Unabhängig davon vertrete sie die Auffassung, dass\nein entsprechender Antrag, wie ihn die Mieterin nunmehr in ihren Berufungsanträgen stelle, einer unzulässigen Klageänderung entspreche, weshalb darauf nicht\neinzutreten sei.\n- 67 -\n\n"}