{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nmin erfolge, lasse sich ein Ersatzobjekt oft noch gar nicht oder nur mit dem Risiko\neiner doppelten Mietzinsbelastung beschaffen, da Mietobjekte meist nicht auf Jahre hinaus angeboten würden. Hier könne sich eine kurze Erstreckung rechtfertigen, um dem Mieter die erforderliche Punktlandung zu ermöglichen. Alternativ\ndazu habe es das Bundesgericht (in BGE 99 II 167 E. 2b) auch schon als zulässig\nerklärt, das Verfahren zu sistieren, bis sich die Ausgangslage klarer abzeichne. Im\nZeitpunkt jenes Entscheids habe allerdings im Rahmen einer Erstreckung kein\nvorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters während der Erstreckungsdauer, wie es\nheute in Art. 272d OR verankert ist (vgl. aArt. 267a ff. OR) existiert, so dass sich\ndie Frage stelle, inwieweit die zitierte Rechtsprechung der Präzisierung bedürfe\n([MG], E. 5.1). Weiter erwog die Vorinstanz, Erstreckungen über die gesetzliche\nMaximaldauer hinaus seien unzulässig. Es gehe auch nicht an, die Dauer der Erstreckung an einem ungewissen Ereignis festzumachen. Bei der Bemessung der\nErstreckungsdauer werde zulasten des Mieters auch die Zeit einbezogen, die der\nVermieter ihm über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus gewähre, jedenfalls\nsoweit es sich dabei nicht nur um einige Monate handle ([MG], E. 5.1).\n\nIn Bezug auf den konkreten Fall führte die Vorinstanz sodann weiter aus,\ndass der Mieterin aufgrund der acht Jahre im voraus erfolgten Kündigung weit\nmehr Zeit für die Suche eines Ersatzobjektes zur Verfügung stehe als die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für Geschäftsräume, welche gemäss\nArt. 272b Abs. 1 OR nur sechs Jahre betrage. Schon aus diesem Grund scheide\nunabhängig von der übrigen Interessenlage eine Erstreckung des Mietverhältnisses grundsätzlich aus, denn eine solche würde bedeuten, die der Mieterin von der\nVermieterin über die Kündigungsfrist hinaus gewährte Zeit, um sich aus das Vertragsende einzustellen, ausser Acht zu lassen ([MG], E. 5.1). Trotz dieses\nSchlusses ging die Vorinstanz in ihren weiteren Erwägungen zur Erstreckung auf\ndas von der Mieterin vorgebrachte Argument ein, wonach ihr schon deswegen\neine Erstreckung zu gewähren sei, weil die Vermieterin ihr (während der Dauer\ndes noch laufenden Mietvertrages) kein vorzeitiges Auszugsrecht gewähre, wobei\ndie Vorinstanz diesbezüglich festhielt, die Vermieterin habe einem allfälligen vorzeitigen Auszugsrecht der Mieterin entgegen gehalten, ein solches würde der\n- 64 -\n\nMieterin nichts nützen, weil sie einen Teil der streitgegenständlichen Liegenschaft\nan A. untervermietet und sie deshalb bei einem vorzeitigen Auszug den Untermietvertrag nicht einhalten könne. Die Vorinstanz anerkannte im Weiteren, dass\nder Untermietvertrag einen vorzeitigen Auszug der Mieterin aus der streitgegenständlichen Liegenschaft erschwere und hielt fest, gerade deshalb stelle sich die\nFrage, wie dem auf der Ebene des Erstreckungsrechts zu begegnen sei ([MG],\nE. 5.2). Sodann ging die Vorinstanz auf die vom Bundesgericht in BGE 99 II 167\nfür den Fall, dass der Mieter aufgrund einer durch den Vermieter vorzeitigen ausgesprochenen Kündigung seine Möglichkeit, bei Beendigung des Mietverhältnisses neue Räume zu finden, noch nicht zuverlässig beurteilen kann, aufgezeigten\nLösungsvarianten ein, nämlich das Verfahren entweder einstweilen einzustellen\noder sich mit einer kurzfristigen Erstreckung zu begnügen. Die Vorinstanz erwog,\ngegen eine kurze Erstreckung über das Vertragsende hinaus spreche im konkreten Fall die weit über eine Maximalerstreckungsdauer hinausgehende Vorlaufzeit,\nüber welche die Mieterin aufgrund der frühen Kündigung der Vermieterin an sich\nschon verfüge. Eine einstweilige Sistierung des Verfahrens schloss die Vorinstanz\ndeswegen aus, weil damit die Gefahr einer kalten Erstreckung verbunden wäre,\ndie bei einer derart langen Vorlaufzeit für die Vermieterin unzumutbar sei. Auch\nerachtete sie eine derart lange Sistierung des Verfahrens aufgrund des Anspruchs der Parteien auf eine beförderliche Verfahrensführung für rechtstaatlich\nproblematisch. Schliesslich stellte sie sich die Frage, ob aufgrund der Mietrechtsrevision im Jahre 1990, mithin nach Ergehen des vorzitierten Bundesgerichtsentscheides, eine dritte Lösung in Betracht komme, welche das Bundesgericht aufgrund der damaligen Gesetzeslage im genannten Entscheid noch nicht hatte berücksichtigen können. Die Vorinstanz erwog, dass das Gesetz in seinem Art. 272d\nOR seit dem 1. Juli 1990 eine vorzeitige Auszugsmöglichkeit des Mieters im\nRahmen der Erstreckung vorsehe. Wenn man – so die Vorinstanz weiter – die\nzusätzliche Vorlaufzeit aufgrund der frühen Kündigung als erstreckungsähnliche\nVertragsdauer betrachte und in den Erstreckungsentscheid einbeziehe, komme\nauch die Einräumung einer vorzeitigen Auszugsmöglichkeit analog zur genannten\nBestimmung als Lösung für das Problem grundsätzlich infrage. Dieser Weg er-\n- 65 -\n\n"}