{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\n b) Die Beanstandungen der Mieterin dazu, ob der Kündigungsgrund der\nVermieterin echt oder bloss vorgeschoben sei, zielen grösstenteils an den Erwägungen der Vorinstanz vorbei, weil sich die Mieterin darauf beschränkt, geltend zu\nmachen, die Vermieterin habe mit den von der Vorinstanz gewürdigten Anhaltspunkten für die Ernsthaftigkeit des Kündigungsgrundes keinen Eigenbedarf im\nSinne der gesetzlichen Bestimmungen rechtsgenügend dargetan. Um unnötige\nWiederholungen zu vermeiden, ist auf das zu dieser Beanstandung bereits Gesagte zu verweisen. Zu den Ausführungen der Mieterin zum Beweisthema ist der\nVollständigkeit halber anzumerken, dass im vorliegenden Fall einer ordentlichen\nKündigung weder ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes noch eine Dringlichkeit\ndesselben zu beweisen ist und es für die Annahme eines treuwidrigen Verhaltens\nder Vermieterin keine Rolle spielen kann, ob die Gesellschaften, welche nach\nDarstellung der Vermieterin ihre Produkte künftig in der streitgegenständlichen\nLiegenschaft verkaufen sollen, eine andere Liegenschaft hätten finden können.\nDass mit dem von der Vermieterin vorgelegten Konzept der künftigen Nutzung der\nEigenbedarf auch im Prozess nicht nachgewiesen wurde, ist deshalb entgegen\nder Mieterin irrelevant. Die einzig relevante Frage ist, ob die Vermieterin der Mieterin (behauptungsgemäss) in der ernsthaften Absicht kündigte, die streitgegenständliche Liegenschaft künftig anderen Gesellschaften der K. Gruppe zur Verfügung zu stellen und ob diese Gesellschaften den Einzug in die streitgegenständliche Liegenschaft auch tatsächlich beabsichtigen. Im Zusammenhang mit der\nErnsthaftigkeit des angegebenen Kündigungsgrundes kann der Berufung der Mieterin sodann im Weiteren entnommen werden, dass sie der Ansicht ist, die Vermieterin habe im vorinstanzlichen Verfahren kein Kündigungsmotiv nachgewiesen. Soweit sie sich in ihren Ausführungen darauf bezieht, dass die Vermieterin\nals Kündigungsgrund vorgebracht habe, sie (selbst) wolle in der Liegenschaft\nkünftig Produkte verkaufen, erweist sich diese Kritik als appellatorisch und es ist\nwiederum auf das zum Kündigungsgrund bereits Gesagte zu verweisen.\n\nBeweisrechtlich stellt sich die Mieterin sodann auf den Standpunkt, die Vermieterin trage sowohl für den Kündigungsgrund als auch für dessen Wahrheitsgehalt die Beweislast. Dies ist nicht zutreffend. Zwar obliegt der kündigenden Par-\n- 50 -\n\ntei und damit vorliegend der Vermieterin die Beweislast für alle Tatsachen, deren\nVerwirklichung nötig ist, damit von einer gültigen Kündigung ausgegangen werden\nkann (HIGI, a.a.O., Art. 271 N 162). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben wird\nbei einer Kündigung, welche ausserhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a lit. d\nOR ausgesprochen wird, jedoch nicht vermutet, weshalb ein solcher gemäss\nArt. 8 ZGB grundsätzlich vom Kündigungsempfänger zu beweisen ist, der daraus\ndie Anfechtbarkeit der Kündigung ableitet. Mithin obliegt es dem Mieter zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund\nerfolgte bzw. dass die angegebenen Begründung bloss vorgeschoben wurde, um\neinen unzulässigen Kündigungsgrund zu kaschieren (BGE 138 III 59, E. 2.2.2).\nDa der Grundsatz von Treu und Glauben ein Rechtsbegriff ist, hat der Kündigungsempfänger genau genommen Tatsachen zu substantiieren bzw. zu beweisen, aus welchen er einen Verstoss gegen diesen Grundsatz ableitet. Der Kündigungsempfänger hat daher nachzuweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten Grund oder ohne schützenswerten Grund ausgesprochen wurde. Der\nKündigende hat gemäss der Rechtsprechung jedoch zur Wahrheitsfindung beizutragen, indem er die Gründe der Kündigung nennt und gemäss Art. 274d Abs. 3\nOR alle in seinem Besitz befindlichen Beweisstücke zur Verfügung stellt, die für\ndie Prüfung des von ihm behaupteten Kündigungsgrundes notwendig sind. In diesem Sinne hat der Kündigende den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft zu\nmachen (vgl. BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_525/2009 vom 15. März 2010,\nE. 10.1; BGer 4A_345/2007 vom 8. Januar 2008, E. 2.4.3; BGer 4A_198/2016\nvom 7. Oktober 2016, E. 4.2.2; BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.4.2;\nje mit weiteren Hinweisen). Vor Vorinstanz hatte demnach die Vermieterin glaubhaft zu machen, dass sie die streitgegenständliche Liegenschaft künftig tatsächlich in der von ihr angegebenen Weise nutzen will, wobei eine Tatsache bereits\ndann glaubhaft gemacht ist, wenn für deren Vorhandensein gewisse Elemente\nsprechen, selbst wenn das Gericht noch mit der Möglichkeit rechnet, dass sie sich\nnicht verwirklicht haben könnte (BGE 130 III 321, E. 3.3 m.w.H.). Dagegen war\ndurch die Mieterin zu beweisen, dass die Vermieterin das von ihr geltend gemachte Kündigungsmotiv nur vorgeschoben hat, um den Mietvertrag mit der Mieterin\n- 51 -\n\nauflösen zu können, dass hinter der Kündigung mithin andere Absichten der Vermieterin stehen bzw. dass die Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung gar nicht\nbeabsichtigte, die Liegenschaft künftig anderen Gesellschaften der K. Gruppe zur\nVerfügung zu stellen. Die Mieterin hätte also die bloss glaubhaft zu machenden\nVorbringen der Vermieterin zum Kündigungsgrund umstossen müssen.\n\n"}