{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nVermietung der streitgegenständlichen Liegenschaft an andere Konzerngesellschaften der K. Gruppe stelle Eigenbedarf der Vermieterin im Sinne des Gesetzes\ndar. In diesem Zusammenhang unterstellt die Mieterin der Vorinstanz auch zu\nUnrecht, sie habe eine Art \"Eigenbedarf im Konzern\", von der Vorinstanz als\n\"Konzernbedarf\" bezeichnet, konstruiert. Zwar verwendete die Vorinstanz tatsächlich den Begriff \"Konzernbedarf\", dies jedoch einzig im Zusammenhang mit der\nFrage, ob glaubhaft sei, dass die Vermieterin die Liegenschaft künftig tatsächlich\nin der von ihr angegebenen Weise nutzen wolle, also ob der von der Vorinstanz\nals entscheidend angesehene Kündigungsgrund, wonach die Vermieterin die\nstreitgegenständliche Liegenschaft künftig für die Geschäftstätigkeit von anderen\nKonzerngesellschaften der K. Gruppe nutzen wolle, echt und nicht bloss vorschoben sei (vgl. …; darauf wird nachfolgend in Ziff. III.1.3.6 einzugehen sein). Hier\nbleibt festzuhalten, dass die Vorinstanz damit keine juristische Bedeutung im Sinne eines Eigenbedarfs im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen innerhalb eines\nKonzerns konstruiert hat, wie die Mieterin behauptet. Wenn die Mieterin in ihrer\nBerufung wiederholt geltend macht, Eigenbedarf bei einer juristischen Person als\nVermieterin setze voraus, dass diese die Räume für ihre wirtschaftliche Tätigkeit\nauf Nutzen und Gefahr dem Gesellschaftszweck entsprechend nutze, widerspricht\ndies nicht dem vorinstanzlichen Entscheid.\n\nDer Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass\ndie Frage, ob die künftige Nutzungsart dem Gesellschaftszweck der Vermieterin\nentspricht, für die Frage der Gültigkeit der Kündigung entgegen der Mieterin irrelevant ist, muss die künftige Nutzung doch insbesondere dann vom Gesellschaftszweck der kündigenden Vermieterin gedeckt sein – und darauf zielt die\nArgumentation der Mieterin ab –, wenn eine juristische Person als Vermieterin\nEigenbedarf im Sinne des Gesetzes (vgl. Art. 261 Abs. 2 lit. a OR, Art. 271a\nAbs. 3 lit. a OR oder Art. 272 Abs. 2 lit. d OR) geltend macht. Dies ist hier jedoch\n– wie gesehen – nicht der Fall. Im Übrigen hat die Vorinstanz in anderem Zusammenhang richtigerweise festgestellt, dass die geltend gemachte künftige Nutzung sehr wohl vom Gesellschaftszweck der Vermieterin gedeckt sei, bezwecke\ndiese doch neben dem Kauf und Verkauf von Liegenschaften insbesondere auch\n- 46 -\n\nderen Bewirtschaftung, bestehend aus Vermietung und Verwaltung, worunter\nauch die Nutzung der gehaltenen Liegenschaften für Konzernzwecke zu subsumieren sei (vgl. dazu [MG], E. 4.2.2). Zwar macht die Mieterin zu Recht geltend,\ndass auch die Vermietung an sie selbst von diesem Gesellschaftszweck gedeckt\nwäre, was jedoch irrelevant ist, weil die Vorinstanz von diesem Umstand nicht auf\ndas Vorliegen eines Eigenbedarfs im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen geschlossen hat, sondern – wie bereits gesagt – vielmehr festgehalten hat, dass\nsich die Vermieterin bei der Kündigung nicht auf ihr eigenes, sondern auf das Interesse ihrer Konzernschwestern berufe, womit sie das Bestehen eines Eigenbedarfs im Sinne des Gesetzes eben gerade zu Recht verneint hat.\n\nEntscheidend ist überdies, dass es hier nicht um eine ausserordentliche\nKündigung wegen Eigenbedarfs gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a\nAbs. 3 lit. a OR geht, sondern vielmehr um eine ordentliche Kündigung gemäss\nArt. 266a OR, welche mit \"Eigenbedarf\" bzw. \"Nutzung für eigene Zwecke\" begründet wurde. Wie bereits ausgeführt hat die Vorinstanz hier richtigerweise nicht\nauf die unrichtige Bezeichnung des Kündigungsgrundes durch die Vermieterin\nabgestellt (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. BGer 4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in:\nMRA 4/17 S. 214 ff.), sondern hat die Legitimität des im erstinstanzlichen Verfahren durch die Vermieterin konkretisierten Kündigungsgrundes geprüft. Es spielt\ndaher keine Rolle, dass mit dem von der Vorinstanz als entscheidend angesehenen Kündigungsgrund der Nutzung der streitgegenständlichen Liegenschaft im\nInteresse anderer Konzerngesellschaften der K. Gruppe kein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes dargetan ist. Ein solcher wäre einzig zur Begründung einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. a OR oder Art. 271a Abs. 3\nlit. a OR von Bedeutung gewesen, nicht aber bei der Begründung einer ordentlichen Kündigung. Irrelevant ist deshalb entgegen der Mieterin insbesondere auch,\ndass einem Konzern nach Schweizer Recht keine eigene Rechtspersönlichkeit\nzukommt und ein solcher deshalb auch keinen eigenen Bedarf haben kann. Hingegen stellt es einen legitimen Kündigungsgrund dar, wenn die Vermieterin die\nMietsache einer Person oder Personen überlassen will, die ihr aus irgend einem\nGrund näher steht bzw. stehen, als die aktuelle Mieterin. Die Wahl eines neuen\n- 47 -\n\n"}