{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\n Indes verstösst eine Kündigung nicht bereits deshalb gegen den Grundsatz\nvon Treu und Glauben, weil sie für den Mieter eine Härte darstellt (BGE 140 III\n496 E. 4.1) oder weil die Interessen des Mieters gewichtiger erscheinen als dieje-\n- 41 -\n\nnigen des Vermieters (BGer 4A_297/2010 vom 6. Oktober 2010, E. 2.2; BGer\n4A_322/2007 vom 12. November 2007, E. 6). Bei der Beurteilung der Gültigkeit\neiner Kündigung ist lediglich auf die Interessen des Vermieters an der Wiedererlangung seines Eigentums abzustellen und es sind nicht die Interessen des Vermieters mit denjenigen des Mieters gegeneinander abzuwägen. Diese Interessenabwägung greift nur bei der Prüfung der Erstreckung des Mietverhältnisses\n(BGer 4A_18/2016 vom 26. August 2016, E. 3.2; BGer 4A_484/2012 vom\n28. Februar 2013, E. 2.3.1 m.w.H.).\n\nUm prüfen zu können, ob eine ordentliche Kündigung gegen die Regeln von\nTreu und Glauben verstösst (Art. 271 und 271a OR), ist zunächst festzustellen,\naus welchem Grund der Vermieter die Kündigung ausgesprochen hat. Dafür ist\nauf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem die Kündigung ausgesprochen wurde\n(BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1). Nachträgliche Ereignisse sind\nnicht geeignet, die Qualifikation im Nachhinein zu beeinflussen; allenfalls können\nsie jedoch die Absichten des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigung verdeutlichen (BGE 138 III 59 E. 2.1; BGer 4A_67/2016 vom 7. Juni 2016, E. 6.1; BGer\n4A_430/2013 vom 14. Februar 2014, E. 2; BGer 4A_623/2010 vom 2. Februar\n2011, E. 2.4). Begründet werden muss die Kündigung gemäss Art. 271 Abs. 2 OR\nnur auf Verlangen der anderen Partei. Die Begründung der Kündigung ist jedoch\nvon entscheidender Bedeutung für die Beurteilung, ob diese gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Gründe für die Kündigung können – entgegen der Ansicht der Mieterin – grundsätzlich auch noch vor\ndem erstinstanzlichen Gericht vorgebracht werden, da die abgeschwächte (sog.\nsoziale) Untersuchungsmaxime anwendbar ist (Art. 229 Abs. 3, 247 Abs. 2 lit. a\ni.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO; BGE 138 III 59 E. 2.3; BGer 4A_19/2016 vom\n2. Mai 2017, E. 2.3, in: MRA 4/17 S. 214 ff.). Zur Ermittlung der Bedeutung und\ndes Umfangs der Kündigungsbegründung sind die allgemeinen Grundsätze für\ndie Auslegung von Willenserklärungen massgebend (BGE 127 III 444 E. 1a S.\n445). Es ist jedoch nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die vom Vermieter verwendet wird (Art. 18 Abs. 1 OR; vgl. dazu BGer\n4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, E. 2.2, in: MRA 4/17 S. 214 ff.).\n- 42 -\n\n1.3.2 a) Die Mieterin bemängelt, zwischen der Vermieterin und der Vorinstanz\nhabe hinsichtlich des Kündigungsgrundes keine Einigkeit bestanden. Konkret\nstellt sich die Mieterin auf den Standpunkt, während die Vorinstanz das Kündigungsmotiv in einem \"Konzernbedarf\" gesehen habe, definiere die Vermieterin\nselbst das Kündigungsmotiv mit einer Form des persönlichen Bedarfs, welcher\nnichts mit dem gesetzlichen Eigenbedarf zu tun habe. Insbesondere wirft die Mieterin der Vorinstanz im Zusammenhang mit dem Kündigungsmotiv vor, diese sei\nzu Unrecht davon ausgegangen, die Vermieterin wolle das Mietobjekt für die Geschäftstätigkeit von Konzerngesellschaften nutzen, welche ihr aufgrund der engen\nwirtschaftlichen Verbundenheit im Konzern weit näher stünden als andere Dritte.\nRichtig sei vielmehr, dass die Vermieterin im vorinstanzlichen Verfahren selbst\nunmissverständlich habe ausführen lassen, dass sie selbst, u.a. ihrem Gesellschaftszweck zuwider, in den Verkaufsflächen der Liegenschaft Produkte verkaufen möchte.\n\nb) Die Vermieterin hat – wie diese zu Recht ausführt – zur Begründung ihrer\nKündigung, welche sie zunächst mit \"Eigenbedarf\" bzw. \"Nutzung für eigene Zwecke\" begründet hatte, vor Vorinstanz konkretisierend ausgeführt, sie beabsichtige\ndie Liegenschaft in Zukunft dergestalt zu nutzen, dass darin Produkte der verschiedenen, zur Unternehmensgruppe der K. Group AG gehörende Gesellschaften (\"Brands\") verkauft würden. Dabei hat sie dargelegt, dass ihr als Gesellschaft\nder K. Gruppe innerhalb dieses Konzerns die Aufgabe zukomme, Immobilien zu\nhalten und diese den Marken für ihre Verkaufs- und Produktionstätigkeit zur Verfügung zu stellen, soweit diese nicht über eigene Immobilien verfügen würden.\nDass die Mieterin diese Begründung der Kündigung durch die Vermieterin dergestalt deuten will, letztere wolle entgegen ihrem Gesellschaftszweck selbst Produkte anderer Konzerngesellschaften in der streitgegenständlichen Liegenschaft verkaufen, womit sie einen persönlichen Eigenbedarf geltend mache, vermag keine\nfalsche Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz darzutun. Vielmehr hat die\nVermieterin den Kündigungsgrund vor Vorinstanz klar in der Weise präzisiert,\ndass sie die Liegenschaft anderen Gesellschaften der K. Group zur Verfügung\nstellen wolle, damit diese selbst darin ihre Produkte verkaufen könnten, was auch\n- 43 -\n\n"}