{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\n Aufgrund dieser Korrespondenz ist zwar nicht zu verneinen, dass die Vermieterin selbst in die Auseinandersetzung über den Rückbau des Mauerdurchbruchs involviert war. Dennoch kann der entsprechenden Korrespondenz entgegen der Mieterin keine einvernehmliche Streitbeilegung in dieser Frage entnommen werden. So hat die Vermieterin, nachdem die Mieterin von ihr mit Schreiben\nvom 28. Mai 2015 eine ausdrückliche Verzichtserklärung verlangt hatte, die Abgabe einer solchen Erklärung mit Schreiben vom 11. Juni 2015 belegtermassen\nverweigert und am Rückbau festgehalten. Auf die zweite Aufforderung der Mieterin zur Abgabe einer solchen Erklärung vom 16. Juni 2015 hat die Vermieterin\nsodann unbestrittenermassen nicht reagiert, weshalb das Zustandekommen einer\nausdrücklichen Einigung der Parteien nicht durch Schriftstücke belegt ist. Die Vorinstanz ist sodann entgegen der Mieterin zu Recht zum Schluss gekommen, den\neingereichten Schriftstücken könne auch keine konkludente aussergerichtliche\nEinigung der Parteien entnommen werden. Insbesondere kann eine solche Eini-\n- 39 -\n\ngung nicht aus dem Verfall der Baubewilligung geschlossen werden, war doch\nbelegtermassen nicht die Vermieterin, sondern die N. Bauherrin des umstrittenen\nRückbaus, weshalb einzig die N. die entsprechende Baubewilligung auslaufen\nlassen konnte. Dass die Vermieterin das Baugesuch als Grundeigentümerin mitunterschrieben hat, ändert daran entgegen der Mieterin nichts, umso mehr als\nbelegt ist, dass die Vermieterin die N. mehrfach zur Vornahme des strittigen\nRückbaus aufgefordert hat. Im Übrigen anerkennt auch die Mieterin, dass die\nBaubewilligung erst am 15. Juni 2018 verfallen ist (§ 322 Abs. 1 PBG/ZH; vgl.\nact. 80 S. 5, Rz. 11), weshalb von vornherein nicht ersichtlich ist, wie der Verfall\nder Baubewilligung geeignet sein könnte, um eine vor Aussprache der Kündigung\nam 13./14. Juni 2016 zustande gekommene, konkludente Einigung der Parteien\nzu beweisen. Schliesslich wird der von der Mieterin behauptete konkludente Verzicht der Vermieterin auf Vornahme des entsprechenden Rückbaus durch das –\nbelegtermassen eingeschrieben versandte – Schreiben der Vermieterin an die N.\nvom 14. Juli 2016 ausdrücklich widerlegt, belegt dieses doch, dass die Vermieterin von der N. auch noch am 14. Juli 2016 und damit nach der Kündigung vom\n13./14. Juni 2016 am Rückbau des Mauerdurchbruchs festgehalten hat. Zwar\nbringt die Mieterin in diesem Zusammenhang pauschal vor, das Schreiben vom\n14. Juli 2016 sei im Hinblick auf den Prozess erstellt worden und verfüge deshalb\nüber keinen Beweiswert, doch bringt sie weder entsprechende Anhaltspunkte vor,\nnoch sind solche vor dem Hintergrund offensichtlich, dass zwischen der Vermieterin und der N. aktenkundig bereits zuvor Uneinigkeit über die Notwendigkeit des\nRückbaus des Mauerdurchbruchs bestand.\n\nDass sich die Parteien in den letzten drei Jahren vor der Kündigung über\neine streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hätten, wurde von der\nhierfür beweisbelasteten Mieterin folglich nicht durch Schriftstücke belegt, weshalb die Vorinstanz das Bestehen einer Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1\nBst. e i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR zu Recht verneint hat. Die Berufung der Mieterin\nerweist sich insoweit als unbegründet.\n- 40 -\n\n1.3 Zur Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst\n\n1.3.1 Da die von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung nicht innerhalb\neiner Sperrfrist erfolgte, war es der Vermieterin – wie bereits ausgeführt – grundsätzlich freigestellt, den Mietvertrag zu kündigen, denn der Mietvertrag bindet die\nParteien nur bis zum Ablauf der vereinbarten Frist. Mit dem Ablauf der Frist lebt\ndie Vertragsfreiheit wieder auf und steht es jeder Partei frei, einen neuen Vertrag\nzu schliessen oder sich einen neuen Vertragspartner zu suchen (BGer\n4A_19/2016 vom 2. Mai 2017, in: MRA 4/17 S. 214, E. 2.1; BGer 4A_18/2016\nvom 26. August 2016, E. 3.1). Wie bereits gesagt ergibt sich die einzige Schranke\ndieser Vertragsfreiheit aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 271 Abs. 1\nOR; siehe ebenso Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1; BGE 138 59 E. 2.1), wobei der durch diese Bestimmung gewährte Schutz zwar dem Grundsatz von Treu\nund Glauben entspringt (Art. 2 Abs. 1 ZGB), aber auch den nicht offensichtlichen\nRechtsmissbrauch (i.S. des Art. 2 Abs. 2 ZGB) verpönt (vgl. auch BGE 136 III 190\nE. 2 m.w.H).\n\nDie typischen Fälle des offensichtlichen Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2\nZGB), nämlich fehlendes Interesse an der Rechtsausübung, zweckwidrige Verwendung eines Rechtsinstituts, krasses Missverhältnis der Interessen, schonungslose Rechtsausübung oder widersprüchliches Verhalten, erlauben eine andere Beurteilung der Frage, ob die Kündigung gegen Treu und Glauben im Sinne\nvon Art. 271 Abs. 1 OR verstösst (BGE 120 II 105 E. 3; BGE 136 III 162 E. 3.3.1).\nSo muss die Kündigung als treuwidrig und daher missbräuchlich betrachtet werden, wenn sie keinem objektiven, ernsthaften und schutzwürdigen Interesse entspricht (BGE 135 III 112 E. 4.1). Missbräuchlich ist auch die rein schikanöse Kündigung, deren Begründung offensichtlich bloss vorgeschoben ist, oder deren Begründung lückenhaft oder falsch ist (BGE 140 III 496 E. 4.1.; BGE 136 III 190 E.\n2; BGE 135 III 112 E. 4.1).\n\n"}