{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\n3.2 Zutreffend führt die Vorinstanz sodann weiter aus, dass der Sachverhalt im\nvorinstanzlichen Verfahren gestützt auf Art. 247 Abs. 2 ZPO von Amtes wegen\nfestzustellen sei, wobei sie zu Recht einschränkend ausführte, das Gericht beschränke sich darauf, bei der Feststellung des Sachverhaltes und der Beweiserhebung mitzuwirken, wohingegen es grundsätzlich Sache der Parteien sei, das\nTatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen. Weiter fügte sie zutreffend an, dass es für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend\nsei, ob die Parteien anwaltlich, also fachkundig, vertreten seien oder nicht. Soweit\ndie Mieterin in diesem Zusammenhang allgemein kritisiert, entgegen der Vorinstanz sei es dem Gericht bei anwaltlich vertretenen Parteien untersagt, bei der\nFeststellung des Sachverhaltes oder der Beweiserhebung mitzuwirken, übersieht\nsie, dass sich das Gericht bei anwaltlich vertretenen Parteien zwar \"zurückzuhalten\" (Botschaft zur Schweizerischen ZPO vom 26. Juni 2006, BBl. 2006 7221,\nS. 7348), nicht jedoch vollständig zu \"enthalten\" hat (gl. ZK ZPO-HAUCK, 3. Aufl.,\nZürich/Basel/Genf 2016, Art. 247 N 17). Auf konkrete Beanstandungen der Mieterin im Zusammenhang mit der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung wird im\nRahmen der weiteren Erwägungen einzugehen sein, weshalb sich Weiterungen\ndazu an dieser Stelle erübrigen.\n\nIII.\nZur Berufung im Einzelnen\n\n1. Zur Gültigkeit der Kündigung\n\n1.1 Bei der von der Vermieterin ausgesprochenen Kündigung handelt es sich\num eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 266a OR. Eine solche setzt keine\nbesonderen Kündigungsgründe voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich\nfrei, einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der vertraglichen oder ge-\n- 33 -\n\nsetzlichen Fristen und Termine aufzulösen (Art. 266a Abs. 1 OR; BGE 140 III 496\nE. 4.1; BGE 138 III 59 E. 2.1).\n\nDie einzige Schranke der Vertragsfreiheit der Parteien ergibt sich aus dem\nGrundsatz von Treu und Glauben: So ist die Kündigung bei der Miete von Wohnund Geschäftsräumen \"anfechtbar\", wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und\nGlauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR und Art. 271a OR; BGE 140 III 496 E. 4.1;\nBGE 138 59 E. 2.1). Zweck der Bestimmungen der Art. 271 und 271a OR ist der\nSchutz des Mieters vor missbräuchlichen Kündigungen, wobei die Grundnorm von\nArt. 271 OR durch die in Art. 271a OR genannten Fälle konkretisiert wird. Gemäss\nArt. 271a Abs. 1 Bst. e i.V.m. Art. 271a Abs. 2 OR ist eine durch den Vermieter\nausgesprochene Kündigung insbesondere dann anfechtbar, wenn der Mieter\ndurch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter in den letzten drei Jahren vor der Kündigung ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine streitige Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. Als\nEinigung im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR gilt nach der Rechtsprechung des\nBundesgerichts, die sich auf die herrschende Lehre stützt, nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter den Parteien kontroverse Rechtsfrage\nabschliessend geklärt wird (BGE 130 III 563 E. 2.1).\n\nDa die Mieterin vor Vorinstanz geltend gemacht hat, die von der Vermieterin\nausgesprochene Kündigung sei innerhalb einer solchen Sperrfrist erfolgt, ist zunächst auf diesen Standpunkt einzugehen.\n\n1.2 Zur Frage, ob die Kündigung innerhalb einer Sperrfrist gemäss Art. 271a\nAbs. 2 OR ausgesprochen wurde\n\n1.2.1 Konkret brachte die Mieterin vor Vorinstanz vor, der Kündigung der Vermieterin sei eine einvernehmliche Beilegung eines Streites der Parteien über die\nSchliessung eines Durchgangs zwischen den Mieträumlichkeiten an der X.strasse\nx und weiteren von der Mieterin gemieteten Räumlichkeiten an der X.strasse\ny/N.strasse z vorausgegangen. Die Vermieterin habe den fraglichen Durchgang\nschliessen wollen, auf die Schliessung aber letztlich auf Widerstand der Mieterin\n- 34 -\n\nhin konkludent verzichtet. Die Vermieterin bestritt demgegenüber eine solche Einigung. Dabei brachte sie zunächst vor, nicht sie selbst, sondern die N. [Nachbarin und zugleich frühere Eigentümerin der Mietliegenschaft, Anm. d. Red.], welche\nsich im Rahmen des Kaufvertrages aufgrund der grundbuchrechtlichen Lage ihr\ngegenüber verpflichtet habe, den Brandmauerdurchbruch zwischen den Liegenschaften X.strasse x und X.strasse y/N.strasse z zu schliessen, habe gegenüber\nder Mieterin die Schliessung des Durchgangs verlangt. Auch sei es die N. gewesen, welche die Schliessung der Mauerdurchbrüche auf den drei nicht von der\nMieterin gemieteten Stockwerken habe ausführen lassen. Sie selbst habe die\nMieterin zwar zum Rückbau aufgefordert, ohne diesen Anspruch jedoch durchzusetzen. Die von der Mieterin von ihr geforderte Verzichtserklärung betreffend des\nRückbaus habe sie bewusst und mit guten Gründen nicht unterschrieben, weshalb es nicht zu einer Einigung gekommen sei, ohnehin nicht in Schriftform. Zudem habe sie im Rahmen der Gespräche mit der Eigentümerin der Nachbarliegenschaft immer noch auf der Schliessung der Mauerdurchbrüche beharrt und\nhabe auch noch einige Zeit nach der Kündigung an der Schliessung des Mauerdurchbruchs festgehalten. Damit habe sie ihren Standpunkt bis zur Kündigung\nnicht preisgegeben und gerade nicht auf eine Forderung verzichtet.\n\n"}