{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nAls Lösungsmöglichkeit bleiben zunächst die beiden vom Bundesgericht in BGE\n99 II 167 E. 2b vorgezeichneten Wege. Gegen eine kurze Erstreckung über das\nVertragsende hinaus spricht aber die weit über eine Maximalerstreckungsdauer\nhinausgehende Vorlaufzeit, über welche die Klägerin aufgrund der frühen Kündigung der Beklagten an sich schon verfügt. Der zweite Weg wäre eine Sistierung\ndes Verfahrens, bis die Ersatzsuche akut wird, also bis etwa zwei oder drei Jahre\nvor dem Kündigungstermin. Allerdings wäre damit die Gefahr einer kalten Erstreckung verbunden, die bei einer derart langen Vorlaufzeit als für die Beklagte unzumutbar erscheint. Eine so lange Sistierung erwiese sich auch rechtsstaatlich als\nproblematisch, denn die Parteien haben Anspruch auf eine beförderliche Verfahrensführung, was die Sistierung nach Art. 126 ZPO zur Ausnahme macht. Aufgrund der Mietrechtsrevision 1990 fragt sich, ob nicht als dritte Lösung in Betracht\nkommt, den bestehenden Vertrag um ein vor dem Kündigungstermin einsetzendes vorzeitiges Auszugsrecht zu erweitern, z.B. in den letzten beiden Jahren vor\ndem Termin. Art. 272d OR sieht seit dem 1. Juli 1990 eine vorzeitige Auflösungsmöglichkeit des Mieters im Rahmen einer Erstreckung vor, die zur Zeit von BGE\n99 II 167, d.h. im Jahre 1973, noch nicht zur Verfügung stand (vgl. aArt. 267a ff.\nOR). Wenn man schon die zusätzliche Vorlaufzeit aufgrund der frühen Kündigung\nals erstreckungsähnliche Vertragsdauer betrachtet und in den Erstreckungsentscheid einbezieht, kommt auch die Einräumung einer vorzeitigen Auszugsmöglichkeit analog zur genannten Bestimmung als Lösung für das Problem grundsätzlich infrage. Da die Gewährung einer Erstreckung viel stärker in die Rechtsstellung des Vermieters eingreift als eine analoge Anwendung von Art. 272d OR, erscheint der aufgezeigte Weg mit den Wertungen des Gesetzes durchaus vereinbar und ist gegenüber einer Sistierung oder der Gewährung einer kurzen Erstreckung allein zur Erleichterung der Beurteilung der Ausgangslage sogar vorzuziehen.\n- 26 -\n\nGegen ein solches Vorgehen spricht im vorliegenden Fall allerdings, dass die\nKlägerin keinen entsprechenden Antrag gestellt hat. Im Erstreckungsprozess gilt\nzwar die Dispositionsmaxime insofern nicht, als das Gericht im Anschluss an die\nGültigerklärung einer Kündigung von Amtes wegen eine Erstreckung zu prüfen –\nund deren Modalitäten zu regeln – hat (Art. 273 Abs. 5 OR). Bei anwaltlich vertretenen Parteien hat es sich dabei aber wie auch bei der Ermittlung des Sachverhalts (…) eine gewisse Zurückhaltung aufzuerlegen. Betrachtet man die Anträge\nder Klägerin, so schliesst diese im Eventualstandpunkt auf eine erstmalige [!] dreijährige Erstreckung bis 31. Dezember 2027. Was die vorzeitige Auszugsmöglichkeit angeht, verlangt sie nur die Einräumung eines Kündigungsrechts während der\nDauer der Erstreckung mit einer Frist von sechs Monaten jeweils auf Ende Juni\noder Dezember. Sie geht damit selber nicht davon aus, dass ihr zu gegebener\nZeit eine besonders kurzfristige Kündigungsmöglichkeit zur Verfügung stehen\nmuss, um sich nahtlos Ersatz beschaffen zu können.\n\nOb der langen Vorlaufzeit durch die frühe Kündigung erübrigt sich zwar eine Prüfung weiterer Härtegründe. Am Rande nur soviel: Gerade aus dem Eventualantrag der Klägerin bezüglich ihres Kündigungsrechts während der beantragten Erstreckung von erstmals drei Jahren erhellt indirekt, dass es ihr wohl vorab darum\ngeht, möglichst lange von günstigen Konditionen profitieren zu können. Ihre Ausführungen zu den Verlusten, die sie aktuell erzielt, konterte die Beklagte unwidersprochen mit dem Hinweis darauf, dass der ertragskräftigste Teil des klägerischen\nBetriebs der Gewinn aus der Untervermietung an \"A.\" ist: Die Klägerin machte\ngeltend, ihre Verkaufsstelle im Mietobjekt sei als einzige profitabel und trage dazu\nbei, ihren Gesellschaftsverlust zu dämpfen. Die Beklagte wies darauf hin, dass\ngestützt auf die Position 600 in der von der Klägerin eingereichten Umsatz- und\nKostenrechnung der Zürcher Boutique von Februar 2017 bis Januar 2018 davon\nauszugehen ist, dass für das positive Ergebnis der Klägerin in Zürich ganz überwiegend die Einnahmen aus der Untervermietung verantwortlich sind, ohne die\nauch im Mietobjekt nur Verluste (…) geschrieben würden. Die Klägerin wandte\nzwar ein, in der genannten Position seien nicht nur die Einnahmen aus der Untervermietung enthalten, sondern auch andere wie diejenigen aus dem Betrieb eines\n- 27 -\n\nTerrassenrestaurants; sie bestritt aber die substantiierten und auf den Untermietvertrag gestützten Annahmen der Beklagten nicht und setzte dem insbesondere\nkeine eigene Berechnung und keine Angaben entgegen zu den ihrer Meinung\nnach in der fraglichen Position tatsächlich enthaltenen Einnahmen, deren wesentlicher Anteil tatsächlich die rund Fr. xy zu sein scheinen, welche der Klägerin von\n\"A.\" zumindest im Geschäftsjahr 2015/2016 zugeflossen sind (…).\n\n"}