{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nDie Härte, die ihn durch die Vertragsbeendigung trifft, hat der Mieter zu behaupten und zu beweisen. Obwohl vom Gesetz nur für Zweiterstreckungen vorgesehen, verlangt die Praxis just mit Blick auf die Beweislastverteilung grundsätzlich\nauch im Rahmen eines ersten Erstreckungsverfahrens vom Mieter, dass er sich\nnach Erhalt der Kündigung ernsthaft um Ersatzraum bemüht (BGE 116 II 448;\nBGE 110 II 249; BGE 125 III 226 E. 4c = Pra 1999 Nr. 152: «pas […] de démarches sérieuses»). Suchbemühungen können jedoch nicht in allen Fällen verlangt\nwerden, so namentlich nicht von Personen, die infolge Alter, Krankheit oder Invalidität hilflos sind (SVIT-Komm. [3. A.], Art. 272 OR N 34a). Sinnlos sind Bemühungen sodann, wenn die Erstreckung ausnahmsweise nicht der Erleichterung\nder Ersatzbeschaffung dienen soll, weil Ersatz im herkömmlichen Sinne gar nicht\nbeschaffbar ist wie im Falle einer unausweichlichen Geschäftsaufgabe, eines\nUmzugs in neu erstellte eigene Räume des Mieters oder von nicht amortisierten\nInvestitionen in die Sache (BGE 116 II 448, BGer, 23.12.2004, 4C.343/2004, E. 4;\nZK-HIGI, Art. 272 OR N 205; SVIT-Komm. [3. A.], Art. 272 OR N 11 und 34b).\n\nErfolgt die Kündigung lange vor dem Beendigungstermin, lässt sich ein Ersatzobjekt oft noch gar nicht oder nur mit dem Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung\nbeschaffen, da Mietobjekte meist nicht auf Jahre hinaus angeboten werden. Hier\nkann sich eine kurze Erstreckung rechtfertigen, um dem Mieter die erforderliche\nPunktlandung zu ermöglichen. Alternativ dazu hat es das BGer auch schon als\nzulässig erklärt, das Verfahren zu sistieren, bis sich die Ausgangslage klarer abzeichnet (BGE 99 II 167 E. 2b). Im Zeitpunkt jenes Entscheids existierte allerdings\nim Rahmen einer Erstreckung kein vorzeitiges Kündigungsrecht des Mieters während der Erstreckungsdauer, wie es heute in Art. 272d OR verankert ist (vgl. aArt.\n267a ff. OR), so dass sich fragt, inwieweit die zitierte Rechtsprechung der Präzisierung bedarf. Darauf ist zurückzukommen.\n\nErstreckungen über die gesetzliche Maximaldauer hinaus sind unzulässig. Es\ngeht auch nicht an, die Dauer der Erstreckung an einem ungewissen Ereignis\nfestzumachen (BGE 135 III 121 E. 4 = Pra 2009 Nr. 88). Bei der Bemessung der\nErstreckungsdauer wird zulasten des Mieters auch die Zeit einbezogen, die der\n- 24 -\n\nVermieter ihm über die gesetzliche Kündigungsfrist hinaus gewährt, jedenfalls\nsoweit es sich dabei nicht nur um einige Monate handelt (BGE 125 III 226 E. 4c\n= Pra 1999 Nr. 152; Gewährung einer Erstreckung von fünf Jahren statt sechs,\nnachdem der Mieter in den zwei Jahren zwischen Kündigung und Termin nichts\nunternommen hatte, um Ersatz zu finden).\n\n5.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall\n\nUnbestrittenermassen ist die vorliegende Kündigung mehr als acht Jahre vor dem\navisierten Termin erfolgt. Damit steht der Klägerin für die Suche nach Ersatz weit\nmehr Zeit zur Verfügung als die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für Geschäftsräume, die nur sechs Jahre beträgt (Art. 272b Abs. 1 OR). Schon aus diesem Grund scheidet unabhängig von der übrigen Interessenlage eine Erstreckung\ndes Mietverhältnisses grundsätzlich aus, denn eine solche würde bedeuten, die\nder Klägerin von der Beklagten mit der Wahl des Kündigungszeitpunkts über die\nKündigungsfrist hinaus gewährte Zeit, um sich auf das Vertragsende einzustellen,\nausser acht zu lassen.\n\nSoweit die Klägerin geltend macht, aktuell erweise sich eine Suche als unmöglich,\nso dass ihr schon deswegen eine Erstreckung einzuräumen sei, weil die Beklagte\nihr kein vorzeitiges Auszugsrecht gewähre, wandte die Beklagte ein, dass ein solches der Klägerin gerade wegen der für sie unbestrittenermassen lukrativen Untervermietung an A. nichts nützen würde, da sie bei einem vorzeitigen Auszug\nihre Untervermieterpflichten nicht einhalten könnte.\n\nDass die Untervermietungssituation einen vorzeitigen Auszug der Klägerin erschwert, ist zwar richtig. Gerade deshalb stellt sich aber durchaus die Frage, wie\ndem auf der Ebene des Erstreckungsrechts zu begegnen ist. Die vage Offerte der\nBeklagten, zu gegebener Zeit über eine vorzeitige Auszugsmöglichkeit zu sprechen, ist für die Klägerin keine Garantie für eine angemessene Lösung, da sie\nnach Abschluss des vorliegenden Verfahrens keine Möglichkeit mehr hat, einen\nvorzeitigen Auszug ohne Kostenfolgen gegen den Willen der Beklagten durchzusetzen. Richtig an der Argumentation der Beklagten ist immerhin, dass ein erheb-\n- 25 -\n\nliches Interesse der Klägerin an einem vorzeitigen Auszug bei der geschilderten\nAusgangslage nicht besteht. Wie noch zu zeigen ist, räumt die Klägerin dies mit\nden im vorliegenden Verfahren gestellten Anträgen letztlich selber ein.\n\n"}