{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nTeil der Sache für die ins Auge gefasste Nutzung benötigt wird oder ob das Interesse daran zur Zeit des Kündigungstermins noch besteht. Davon kann hier keine\nRede sein. Trotz der lange vor dem nächsten Termin ausgesprochenen Kündigung ist gerade mit Blick auf die eingereichten Unterlagen zu den Mietverträgen\nan den aktuellen Standorten der Verkaufsstellen des K.-Konzerns in der unmittelbaren Umgebung des Mietobjektes klar, dass heute schon ein schützenswertes\nInteresse daran besteht, die Sache nach 2024 für die Zwecke des Konzerns zu\nnutzen. Dass dazu bereits fertige Pläne bestehen oder gar baurechtliche Hürden\nschon überwunden sind, ist entgegen der Meinung der Klägerin nicht erforderlich\n(vgl. BGE 142 III 336 E. 5.2 und 5.3.1 = Pra 2017 Nr. 79, wonach das Vorliegen\nder Baubewilligung selbst bei einer technischen Eigenbedarfskündigung nach Art.\n261 Abs. 2 lit. a OR nur die Dauer der Erstreckung beeinflusst, nicht aber die Gültigkeit der Kündigung). Der Beklagten kann auch nicht vorgeworfen werden, sie\nhabe das behauptete Kündigungsmotiv nur vage und pauschal beschrieben oder\ngar im Laufe des Verfahrens widersprüchliche Angaben dazu gemacht (vgl. BGE\n143 III 344 E. 5.3.4) – die entsprechende Behauptung der Klägerin entbehrt vielmehr nach dem Gesagten offensichtlich jeder Grundlage.\n\n4.2.3 Missbräuchlichkeit aus anderen Gründen?\n\nDie vorstehenden Ausführungen zeigen zugleich die Haltlosigkeit der übrigen\nEinwendungen der Klägerin gegen die Gültigkeit der Kündigung auf, denn wenn\nnach Treu und Glauben von einem Motiv auszugehen ist, welches auch einen\nvernünftigen und korrekten Vermieter zur Kündigung zu veranlassen geeignet\nwar, schliesst dies auch einen verdeckten verpönten Grund aus:\n\nSoweit die Klägerin geltend macht, die Kündigung diene nur dazu, ihren Erstreckungsanspruch zu vereiteln, diese habe sie in eine Zwangslage versetzt und zu\neiner verfrühten Klage auf Erstreckung gezwungen, krankt ihre Argumentation\nschon daran, dass die frühe Kündigung sie nicht am Erstreckungsbegehren gehindert hat. Soweit die lange vor dem Kündigungstermin erforderliche Klage zu\nSchwierigkeiten bei den Suchbemühungen und der Beurteilung der Interessenlage führt, sind diese erst bei der Behandlung des Erstreckungsbegehrens zu the-\n- 20 -\n\nmatisieren. Eine lange vor dem Kündigungstermin ausgesprochene Kündigung\nverstösst im Übrigen wie erwähnt nicht schon wegen der zeitlichen Distanz zum\nTermin gegen Treu und Glauben. Dieser Umstand bildet lediglich eines der möglichen Merkmale einer Kündigung auf Vorrat (vgl. BGE 143 III 344 E. 5.3.3); eine\nsolche kann hier aber nach dem Gesagten gerade ausgeschlossen werden.\n\nEbenso wenig kann aus dem Umstand auf Missbräuchlichkeit der Kündigung geschlossen werden, dass die Beklagte gegen die von P. im Interview mit der Zeitschrift L vom tt. April 2016 geäusserte Absicht der Klägerin protestiert hat, die\nMietsache auch nach 2024 benützen zu wollen, allenfalls im Rahmen einer Mieterstreckung. Es ist zwar richtig, dass der Protest und die angefochtene Kündigung in einem direkten zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zur Äusserung\nim Interview stehen. Dieses hat aber nur bewirkt, dass den Funktionären der Beklagten klar wurde, dass diejenigen der Klägerin Hoffnungen auf eine Fortsetzung\ndes Mietverhältnisses hegten, die mit ihren Plänen nicht zu vereinbaren waren.\nDass die Beklagte mit der Kündigung diesbezüglich für Klarheit sorgte, kann ihr\nnicht zum Vorwurf gemacht werden. Inwiefern darin gar ein Rachemotiv oder die\nAbsicht liegen soll, den Anspruch der Klägerin auf Kündigungsschutz zu unterlaufen, wie diese auch noch geltend macht, ist nicht nachvollziehbar. Dass die Kündigung zweifellos auch darauf zielte, von der ständigen Rechtsprechung profitieren zu können, dass bei der Bemessung einer Erstreckung auch die Zeit zu berücksichtigen ist, welche der Vermieter dem Mieter über die vertragliche Kündigungsfrist hinaus gewährt, um sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses einzustellen (dazu nachfolgend Ziff. 5.1), entspricht geradezu dem richtig verstandenen Konzept des mietrechtlichen Kündigungsschutzes, denn damit tappte die\nKlägerin bezüglich der Pläne der Beklagten nicht weiter im dunkeln, so dass sie\nsich gerade wegen der Kündigung Gedanken über mögliche Lösungen machen\nkonnte. Weit eher kann es u.U. gegen Treu und Glauben verstossen, der Gegenpartei bereits feststehende Kündigungspläne zu verschweigen, wie die Beklagte\nunter Berufung auf ein Urteil des angerufenen Gerichts vom 13. Februar 2018\n(MB170006-L = ZMP 2018 Nr. 1) zu recht bemerkte. Jedenfalls existiert wie erwähnt im geltenden Recht wie auch schon vor 1990 (BGE 99 II167 E. 2a) unter\n- 21 -\n\n"}