{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nWeiter trifft es zu, dass schon die Verwendung des technischen Begriffs \"Eigenbedarf\" bei der Begründung einer Kündigung zu deren Aufhebung führen kann,\nwenn damit eine mit Treu und Glauben nicht in Einklang zu bringende Absicht\nverbunden ist. Ein geltend gemachter technischer Eigenbedarf ist geeignet, die\nKündigung als gültig erscheinen zu lassen. Als klassisches Vermieterinteresse an\neiner Kündigung verfügt dieser Kündigungsgrund wie erwähnt selbst gegenüber\neiner Härte des Mieters über ein erhebliches Gewicht und bewirkt eine kürzere\nErstreckung als die meisten anderen Kündigungsgründe. Weil er als innere Tatsache schwer überprüfbar ist, ist er auch geeignet, den Mieter von einer Klage auf\nKündigungsschutz abzuhalten. Stecken solche Absichten hinter einer angeblichen\nEigenbedarfskündigung, ist von einem Verstoss gegen Treu und Glauben auszugehen (BGE 132 III 737 E. 3.5).\n- 14 -\n\nWie alle Willenserklärungen ist aber auch die vorliegende Kündigung ihrerseits\nnach Treu und Glauben auszulegen. Entscheidend ist, wie die Klägerin die\nÄusserungen der Beklagten aufgrund der gesamten Umstände verstehen musste\nund durfte. Die Beklagte möchte das Mietobjekt nach ihrer heutigen Darstellung\nzwar nicht für die Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit als Immobiliengesellschaft\nnutzen, aber immerhin für die Geschäftstätigkeit von Konzerngesellschaften, die\nihr aufgrund der engen wirtschaftlichen Verbundenheit innerhalb des Konzerns\nweit näher stehen als (andere) Dritte wie etwa die Klägerin. Betrachtet man nun\ndie ausgesprochene Kündigung und ihre Vorgeschichte, so ging dieser schon\nbeim Erwerb der Liegenschaft ein indirekter Kontakt der Parteien voraus, weil\nbeide sich um einen Kauf des Objekts bemüht hatten. Nachdem schliesslich die\nBeklagte das Rennen gemacht hatte, interessierten sich die Medien für die Pläne\ndes K.-Konzerns und brachten bei[m Konzernchef] V. in Erfahrung, dass eine\nNutzung der Liegenschaft im wesentlichen durch Konzerngesellschaften geplant\nsei. Zunächst war in der Berichterstattung der Zeitung M. vom tt. November 2014\nzwar nur die Rede davon, dass die K.-Gruppe zu ihren Plänen noch geschwiegen\nhabe: Gemäss dem Bericht existierten aber damals bereits Gerüchte, es sei ein\nUhrenwarenhaus geplant, wie es auch schon von einer Konkurrentin in W. mit\nErfolg betrieben werde. Darauf folgte das Interview V.s mit der \"NZZ am Sonntag\", über welches in der Zeitung M. vom tt. November 2014 berichtet wurde, und\nbei welchem V. die Gerüchte im Kern bestätigte und eine kreative Nutzung für\nUhrenboutiquen sowie Künstlerateliers in Aussicht stellte, welche das Uhrenhandwerk vermittelten. Dabei verwies er auch auf ein zwar nicht identisches, aber\nauf ähnlichen Ideen beruhendes Haus in R., welches die Gruppe damals bereits\nbetrieb. Eineinhalb Jahre später folgte dann das Interview mit dem Verwaltungsratspräsidenten der Klägerin in der Zeitschrift L. vom tt. April 2016, in welchem\ndieser mit den möglichen Plänen des Konzerns konfrontiert wurde, zu dem auch\ndie Beklagte gehört. Er sagte, er habe bislang mit V. keinen Kontakt gehabt,\nsprach von den Schwierigkeiten, die für die Klägerin mit einem Auszug verbunden\nwären, und äusserte explizit, es gebe \"momentan\" keine Anzeichen, dass die\nVerantwortlichen des Konzerns die Klägerin nicht mehr im Haus haben wollten,\n- 15 -\n\nzumal diese sich wohl gemeldet hätten, wenn \"sie\" das Gebäude wirklich für sich\nbräuchten.\n\nDarauf folgte am 6. Juni 2016 die unbestrittenermassen formungültige Kündigung\n(…). Abgesehen vom – für ein Geschäft von dieser Bedeutung mehr als erstaunlichen – Formfehler ist vor allem der Absender zu beachten. Es handelte sich nämlich nicht etwa um die Beklagte, sondern um die Konzernmutter K1 SA, auch\nwenn für diese die gleichen Organe auftraten wie sonst jeweils für die Beklagte.\nInhaltlich drückte man nicht nur sein Befremden darüber aus, dass man über die\nMedien vom Interesse der Klägerin an einer Erneuerung bzw. Erstreckung des\nlaufenden Mietvertrages erfahren habe, sondern teilte auch mit, man sei zu entsprechenden Verhandlungen nicht bereit, \"d'autant plus que nous souhaiterons\nutiliser cet espace de vente pour nos propres besoins\" (a.a.O.). Diese Information\nhat aus Sicht der Konzernmutter der Beklagten als Absenderin eine erkennbar\nwirtschaftliche und auf den gesamten Konzern bezogene Bedeutung, besonders\nvor dem Hintergrund der vorausgegangenen Kommunikation via Medien. Entsprechend adressierte die Klägerin ihren Widerspruch vom 8. Juni 2016 gegen\ndie ihrer Meinung nach verfrühte Kündigung ebenfalls an die Konzernmutter der\nBeklagten. Vor diesem Hintergrund konnte und durfte die Klägerin die in der Folge\nvon der Beklagten auf dem dafür vorgesehenen Formular versandte Kündigung\nvom 13./14. Juni 2016 vernünftigerweise nur so verstehen, dass der als Grund\nangegebene Eigenbedarf nicht technisch, sondern wirtschaftlich zu verstehen und\neher auf die Bedürfnisse anderer Konzerngesellschaften bezogen war als auf diejenigen der Beklagten als reiner Immobiliengesellschaft (…).\n\n"}