{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nWie erwähnt, knüpft das Gesetz die Sperrfrist aber nicht allein an den Bestand\neiner erheblichen Streitigkeit und auch nicht an die Frage, wessen Standpunkt\nberechtigt ist, sondern an eine Einigung. Auch aus der Darstellung der Klägerin\nergibt sich aber keine – und sei es nur konkludente – Einigung der Parteien, die\ndurch Schriftstücke rechtsgenügend nachgewiesen wäre. Im Anschluss an die\nzitierte Korrespondenz herrschte zwischen den Parteien zwar Funkstille zur hier\ninteressierenden Frage, und es ist unbestritten, dass die Beklagte nichts unternommen hat, um die Schliessung des Durchbruchs durchzusetzen. Von einer\ndauerhaften Lösung des Konflikts durch gegenseitiges Nachgeben kann aber\nnicht gesprochen werden. Die Weigerung der Beklagten, die von der Klägerin geforderte Verzichtserklärung abzugeben, zeugt gerade davon, dass keine Einigung\nerfolgte. Vielmehr hat die Beklagte wohl aufgrund der Zweifel, ob ein Anspruch\nauf die Schliessung des Mauerdurchbruches besteht oder nicht, die sprichwörtliche Faust im Sack gemacht und die Differenz im Raume stehen lassen. Die Behauptung der Klägerin, man habe im Gegenzug für das Einlenken der Beklagten\nauf eine schriftliche Verzichtserklärung bezüglich des Rückbaus verzichtet, ist\njedenfalls nicht durch Schriftstücke belegt. Die offerierte Einvernahme P.s zu diesem Punkt kann daher unterbleiben.\n\nMan mag gegen dieses Ergebnis einwenden, die Klägerin sei dadurch schlechter\ngestellt als im Falle einer Anrufung der Schlichtungsbehörde zum Streitpunkt. Das\nist allerdings die Folge des politischen Kompromisses, den Art. 271a Abs. 2 OR\n- 12 -\n\nletztlich darstellt. Der bundesrätliche Entwurf hatte an aussergerichtliche Einigungen noch keine Sperrfrist geknüpft (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I S. 1511 f.). In den parlamentarischen Beratungen wurde die Ergänzung eingefügt, um den Mieter nicht in jedem Fall zur Anrufung der Schlichtungsbehörde zu zwingen. Soweit die Ergänzung des Gesetzestextes nicht greift, bleibt der Mieter gezwungen, die Initiative zu ergreifen. Im\nvorliegenden Fall hat die Klägerin dies nicht getan, und zwar obwohl sie schon zur\nZeit der Debatte über den Durchbruch anwaltlich vertreten war. Liegt aber entgegen der Ansicht der Klägerin keine Einigung der Parteien ausserhalb eines\nSchlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR vor, so wurde auch keine Sperrfrist ausgelöst.\n\n4.2.2 Vereinbarkeit des angegebenen Kündigungsgrundes mit dem Grundsatz\nvon Treu und Glauben\n\nAufgrund der einleitenden Bemerkungen (Ziff. 4.1) ist klar, dass der von der Beklagten in der Kündigung vom 13./14. Juni 2016 angegebene Kündigungsgrund\n\"Eigenbedarf\" nicht mit einem solchen im technischen Sinne übereinstimmt. Die\nKlägerin macht zu recht geltend, dass sich vorliegend der Gesellschaftszweck der\nBeklagten auf den Kauf, Verkauf sowie auf die Bewirtschaftung wie insbesondere\ndie Vermietung und Verwaltung von Immobilien beschränkt. Soweit die Beklagte\ndaher die Kündigung damit begründet, sie möchte die Liegenschaft für die Vermietung an Konzerngesellschaften verwenden, damit diese ihre Produkte bzw.\nUhren verkaufen können im Sinne eines \"Uhrenwarenhauses\" oder einer ähnlichen Nutzung des Mietobjekts, beruft sie sich nicht auf ihr eigenes Interesse,\nsondern auf dasjenige ihrer Konzernschwestern.\n\nEntgegen der Auffassung der Beklagten kann die Verbundenheit innerhalb eines\nKonzerns auch nicht als Form von naher Verwandtschaft betrachtet werden, denn\nvon einer solchen kann nur bei natürlichen Personen gesprochen werden, wie die\nBeklagte dies letztlich auch einräumt. Nur in diesem Sinne hat sich auch das\nBundesgericht geäussert, als es im Urteil 4C.170/2004 vom 27.8.2004 von Nahe-\n- 13 -\n\nstehenden (\"proches\") sprach. Damals ging es um einen Vermieter, der einer im\nTreuhandbereich tätigen AG gekündigt hatte, um seinem Sohn eine Arztpraxis zu\nverschaffen (a.a.O., Sachverhalt; in diesem Kontext stand die von der Beklagten\nzitierte E. 3.2 […]). Im zweiten von der Beklagten ins Feld geführten Entscheid\nhatte sich das Bundesgericht mit einem Optiker zu befassen, der im gekündigten\nObjekt das Optikergeschäft unterbringen wollte, welches durch eine von ihm beherrschte Aktiengesellschaft betrieben wurde. Im Entscheid bekräftigte das Bundesgericht seine Rechtsprechung, wonach eine Kündigung durch eine AG wegen\ndes Bedarfs ihres Aktionärs (und damit auch wegen des Bedarfs einer Konzernmutter und erst recht desjenigen einer anderen Konzerngesellschaft) keinen technischen Eigenbedarf darstellt. Einen Unterschied zu einer solchen Konstellation\nsah es im konkreten Fall allerdings zu recht darin, dass bei einer Kündigung eines\nAktionärs mit Rücksicht auf eine beabsichtigte Nutzung durch die AG wegen der\nAktionärseigenschaft des Vermieters dessen finanzielle Interessen tangiert sind,\ndie zwar keinen technischen Eigenbedarf darstellen, aber dennoch ein grundsätzlich legitimes Vermieterinteresse (vgl. dazu auch BGE 132 III 737 E. 3.4). Wie die\nKündigung genau begründet worden war, lässt sich dem Entscheid im Übrigen\nnicht entnehmen – der Streit drehte sich nur um die Frage der Erstreckung (BGer\n4C.139/2000 vom 10.7.2000, E. 2b).\n\n"}