{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\ndamalige Ständerat Hefti darauf hin, dass es \"im Text eben nicht Geldforderungen, sondern Forderungen heisst\" (Amtl. Bull SR 1989, S. 4004). Als Antwort gab\nKoller zu Protokoll, er hoffe und sei sogar überzeugt, dass seine Erläuterungen\nzuhanden der Materialien von der Rechtsprechung berücksichtigt würden (a.a.O.).\nSchon ZIHLMANN fragte sich etwas maliziös, ob sich Kollers Hoffnung betreffend\nseines Beispiels mit der Katze wohl bestätigen werde (ZIHLMANN, Das Mietrecht,\n2. A., Zürich 1995, S. 218 FN 51). Wenn in der parlamentarischen Debatte die\nBedeutung einer gesetzlichen Formulierung diskutiert und der entsprechende Gesetzestext anschliessend trotz offen zutage getretener Differenzen nicht angepasst wird, können bundesrätliche Erläuterungen, die ohne Zustimmung des Rates, in welchem sie erfolgten, und ohne Information des Zweitrates gemacht werden, keinen Einfluss auf die Rechtsanwendung haben. Damit ist die Erklärung\nbedeutungslos. Eine Beschränkung auf technische Geldforderungen wäre auch\nwidersinnig, denn diesfalls wäre ausgerechnet eine aussergerichtliche Einigung\nder Parteien über eine Kündigung – also über den stärksten denkbaren Konflikt im\nMietrecht – von der Regelung nicht erfasst, die der Beruhigung der Gemüter nach\nKonflikten dienen soll.\n\nBlosse Bagatellen lösen allerdings tatsächlich keine Sperrfrist aus, etwa der zunächst nicht formgerechte Entzug eines Tiefkühlfaches, für das ein Mietzinsanteil\nvon Fr. 6.50 pro Monat zu bezahlen war, oder die Korrektur einer Mietzinserhöhung um einen Franken (BGer, 4C.266/1993 v. 5.1.1994 E. 4a; BGE 118 II 365\nE. 1; BGE 130 III 563 E. 2.1). Weiter liegt eine Bereinigung durch gegenseitiges\nNachgeben nicht vor, wenn es gar nicht erst zu einer Auseinandersetzung kommt,\nweil die eine Seite – insbesondere der Vermieter – sofort einlenkt (BGE 130 III\n563 E. 2.1 und 2.2). Anders verhält es sich mithin, soweit die betroffene Seite ihren Standpunkt erst nach längeren Diskussionen aufgibt. Bedeutungslos sind sodann Vorgänge, bei denen die eine oder andere Seite wirkliche oder vermeintliche\nAnsprüche einstweilen nicht durchzusetzen versucht, denn darin liegt keine abschliessende Streitbeilegung. Keine Rolle spielt es auch, wer in einer gerichtlichen Auseinandersetzung mutmasslich obsiegt hätte, denn das Gesetz knüpft die\n- 10 -\n\nSperrfrist an eine Einigung und nicht schon an eine in der Schwebe gebliebene\nDifferenz zwischen den Parteien (BGer 4A_525/2009 v. 15.3.2010 E. 9.3).\n\n4.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall\n\n4.2.1 Sperrfrist?\n\nSoweit die Klägerin behauptet, aufgrund einer beigelegten Streitigkeit im Zusammenhang mit der von der Beklagten geforderten Schliessung des Mauerdurchbruches zwischen den von der Klägerin gemieteten Geschäftsräumlichkeiten in den\nLiegenschaften N.-strasse x und N.-strasse y/O.-strasse z, sei eine dreijährige\nKündigungssperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 2 OR ausgelöst worden, kann\nihr nicht gefolgt werden.\n\nZwar ist fraglich, ob man sich beim Abschluss des Mietvertrages mitsamt den\nNachträgen bewusst war, dass die – damals mit der Vermieterin des umstrittenen\nObjekts identische – Eigentümerin des Nachbargrundstücks gemäss einer Anmerkung im Grundbuch aus dem Jahre 1917 den jederzeitigen Rückbau des\nDurchbruches fordern konnte, wie die Beklagte dies im Rahmen der vorprozessualen Korrespondenz sinngemäss geltend machte. Dem aktuell gültigen Mietvertrag und den entsprechenden Nachträgen ist eine entsprechende Einschränkung\ndes Gebrauchsrechts der Klägerin jedenfalls nicht zu entnehmen, so dass zumindest bei einer Auslegung nach Vertrauensprinzip die Parteien davon ausgehen\nmussten und durften, die Sache werde im Zustand vermietet, in welchem sie sich\nim Zeitpunkt des Vertragsschlusses präsentierte. Dass übereinstimmend etwas\nanderes gewollt oder erklärt worden wäre zur Zeit des Vertragsschlusses, behauptet die Beklagte nicht. Da die Beklagte in den Mietvertrag zwischen ihrer\nRechtsvorgängerin und der Klägerin aufgrund des Erwerbs der Liegenschaft gestützt auf Art. 261 Abs. 1 OR eintrat, hat sie diesen tel quel gegen sich gelten zu\nlassen. Zur Konsultation des Grundbuches war die Klägerin zur Zeit des Vertragsschlusses nicht verpflichtet, denn die Publizitätswirkung des Grundbuchs\nbezieht sich nur auf den Verkehr mit Grundstücken (vgl. BGE 142 III 329 E. 4 und\n5.3). Eine im Grundbuch vermerkte obligatorische oder sachenrechtliche Ver-\n- 11 -\n\npflichtung der Nachbarin gegenüber der Rechtsvorgängerin der Beklagten hat\ngegenüber widersprechenden Verpflichtungen zurückzutreten, welche diese\nRechtsvorgängerin in neuerer Zeit mit der Klägerin eingegangen ist. Entsprechend hatte und hat die Beklagte kein Recht darauf, die Schliessung der Mauerdurchbrüche während der Mietdauer zu verlangen. Folglich ist die Voraussetzung\neiner strittigen Forderung aus einem Mietverhältnis über eine kontroverse Rechtsfrage vorliegend durchaus gegeben. Die Beklagte macht zu recht auch nicht geltend, sie habe der Forderung sofort nachgegeben oder der Streit betreffe eine\nBagatelle.\n\n"}