{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2018-07-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MB160031-L_2018-07-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2018_Nr_36.pdf", "Checksum": "19c58c03f58d929bec68d36fb0e45a87"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MB160031-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:38:19", "Checksum": "e48d9c0b66ae06c01c69a52a5d2073e8", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.07.2018 MB160031-L\nRegeste:\nZMP 2018 Nr. 11: Sperrfrist nach aussergerichtlicher Einigung der Parteien. Kündigung mehrere Jahre vor dem Kündigungstermin zum Zwecke der geplanten Nutzung der Liegenschaft durch Konzern-Schwestergesellschaften der Vermieterin. Erstreckung des Mietverhältnisses. Schriftenwechsel im vereinfachten Verfahren. Soziale Untersuchungsmaxime. Anfechtung von obergerichtlichen Rückweisungsentscheiden beim Bundesgericht bei drohender Rechtsverzögerung.\n\nArt. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art. 271 OR. Eine\nKonkretisierung findet sich in Art. 271a Abs. 1 lit. a-c und f OR, wo bestimmte\nKündigungsmotive als treuwidrig definiert werden (sachlicher Kündigungsschutz).\nEiner davon ist eine sog. Vergeltungs- oder Rachekündigung im Sinne von\nArt. 271a Abs. 1 lit. a OR, die ausgesprochen wird, um den Mieter dafür zu bestrafen, dass er Ansprüche aus Vertrag oder Gesetz geltend macht. Die Bestimmung soll dafür sorgen, dass der Mieter seine Rechte wahrnehmen kann, ohne\neine Kündigung befürchten zu müssen (Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O.,\nS. 794 f.). Der Ausdruck \"Ansprüche\" ist weit zu verstehen und umfasst alle Arten\nvon Forderungen (positive wie negative, d.h. solche zu einem Tun, Unterlassen\noder Dulden), soweit sie auf Gesetz oder Vertrag gestützt sind (SVIT-Kommentar\nMietrecht, 3. A., Zürich 2008, Art. 271a N 6). Sie müssen allerdings ein gewisses\nGewicht haben; es darf sich nicht um Bagatellen handeln (ZK-HIGI, Art. 271 a OR\nN 41; Mietrecht für die Praxis/THANEI, a.a.O, S. 794 f.). Blosse Reklamationen genügen nicht. Verlangt wird ferner ein Kausalzusammenhang zwischen der ausgesprochenen Kündigung des Vermieters und der Geltendmachung der Ansprüche\naus dem Mietverhältnis durch den Mieter. Ob ein solcher Zusammenhang besteht, hängt von den Umständen der Kündigung ab. Gewichtiges Indiz ist etwa ein\nnaher zeitlicher Zusammenhang (BGE 111 II 384 E. 2, BGE 113 II 460, BGE 115\nII 484; die Entscheide sind alle noch vor Einführung des geltenden Rechts ergangen). Ein direkter Bezug besteht auch zum geltend gemachten Kündigungsgrund:\nErweist sich der geltend gemachte Grund als nicht überzeugend oder fehlt gar\njede Begründung, so legt dies ein Rachemotiv in Zusammenhang mit einem vorausgegangenen Streit nahe (BGE 111 II 384 E. 2b und 2d; vgl. BGE 143 III 344\nE. 5.3.4). Die Würdigung der entsprechenden Umstände ist eine Tat-, nicht\nRechtsfrage (BGE 115 II 484).\n\nArt. 271a Abs. 1 lit. d und e sowie Art. 271a Abs. 2 OR sehen sodann eine Erweiterung des Kündigungsschutzes im Anschluss an mietrechtliche Auseinandersetzungen zwischen den Parteien vor (zeitlicher Kündigungsschutz). Im Rahmen\ndesselben läuft ohne ein vorausgegangenes Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren die Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e in Verbindung mit Art. 271a Abs. 2\n-8-\n\nOR auch, wenn eine Kündigung innert drei Jahren erfolgt, nachdem die Parteien\nsich ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine strittige\nForderung aus dem Mietverhältnis geeinigt haben. Verlangt wird der Nachweis\neiner Einigung durch Schriftstücke, wobei die Einigung selber entgegen der Auffassung der Beklagten keinem Schriftformerfordernis unterliegt, sondern durchaus\nauch mündlich oder konkludent erfolgen kann (BGer 4A_525/2009 v. 15.3.2010\nE. 9.4 f.). Allerdings kann von einer Einigung erst gesprochen werden, wenn die\nParteien eine Ungewissheit, in der sie sich in Bezug auf ihr Rechtsverhältnis befinden, unter gegenseitigen Zugeständnissen abschliessend bereinigen (BGE 130\nIII 563 E. 2.3; BGE 100 II 144 E. 1c; BGer 4A_525/2009 v. 15.3.2010 E. 9.1). Entscheidend sind vorab die Zugeständnisse des Vermieters, sodass grundsätzlich\nauch von einer Einigung gesprochen werden kann, wenn der Vermieter am Ende\nganz von seinem Standpunkt abrückt. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist eine\nKündigung auch anfechtbar, wenn sie – an den herkömmlichen Massstäben gemessen – mit Treu und Glauben vereinbar wäre (BGE 141 III 101 E. 2.2;\nBGE 131 III 33 E. 3.3-5). Als Forderung aus dem Mietverhältnis ist dabei jeder\nmietrechtliche Anspruch zu werten, der eine gewisse Bedeutung aufweist. Nicht\nVoraussetzung ist entgegen der Auffassung der Beklagten, dass sich der Streit\num eine Geldforderung gedreht hat (vgl. BGE 130 III 563 E. 2.1; BGer\n4C.266/1993 vom 5.1.1994 E. 4a, publ. in MRA 1995, S. 39 ff.; CPra Bail-CONOD,\nArt. 271a OR N 50). Es trifft zwar zu, dass der damalige Bundesrat Koller im\nRahmen der parlamentarischen Beratungen des geltenden Rechts im Ständerat\neine entsprechende Erklärung zuhanden der Materialien abgegeben hat. Sie fand\naber weder die Zustimmung des Stände- noch des Nationalrats und wurde auch\nnicht Gesetz. Koller äusserte sich auch widersprüchlich, wie sich den Materialien\nentnehmen lässt: Zunächst gab er die auslegende Erklärung ab, mit \"Forderungen\" seien nur Geldforderungen gemeint. Als Beispiele zählte er dann auch Reparaturarbeiten und andere geldwerte Leistungen auf, also gerade keine blossen\nGeldforderungen, und schloss dann eine Sperrfrist nach Einigungen über Punkte\naus, die \"wirklich Bagatellen\" seien, wie die Meinungsverschiedenheit, ob der Mieter einen Hund oder eine Katze halten dürfe. Im Anschluss daran wies ihn der\n-9-\n\n"}